《證券日?qǐng)?bào)》記者調(diào)查獲悉，自去年第一個(gè)商品住宅項(xiàng)目入市後，多家知名房企進(jìn)軍橫琴新區(qū)樓市，而超七成購(gòu)房者來(lái)自中國(guó)澳門

　　去年開(kāi)盤均價(jià)2.5萬(wàn)元∕平方米，今年均價(jià)即漲到4.2萬(wàn)元∕平方米！在全國(guó)樓市全面低迷，開(kāi)發(fā)商想盡辦法降價(jià)把房賣出去的背景下，華融·琴海灣今年銷售額卻達(dá)到了25億元。

　　“5分鐘步行通關(guān)”，“房?jī)r(jià)不足中國(guó)澳門一半，“首付貸款享受中國(guó)澳門的低利率”，“巨大的升值收益”……《證券日?qǐng)?bào)》記者在珠海市橫琴新區(qū)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查獲悉，上述種種因素促使中國(guó)澳門居民大批涌入橫琴購(gòu)房，在當(dāng)?shù)貒@華融置業(yè)（中國(guó)華融控股子公司）開(kāi)發(fā)的橫琴新區(qū)第一個(gè)商品住宅項(xiàng)目華融·琴海灣周邊，三個(gè)貨值約百億元規(guī)模的項(xiàng)目相繼入市，而這四個(gè)項(xiàng)目的購(gòu)房者的70%都來(lái)自中國(guó)澳門。

　　據(jù)記者調(diào)查獲悉，橫琴目前已經(jīng)吸引了華融置業(yè)、中海地産、K2地産以及本地房企華發(fā)股份爭(zhēng)搶進(jìn)駐，樓面地價(jià)每平方米已接近2萬(wàn)元，為全珠海市最高地價(jià)，甚至直逼珠海市臨河豪宅的銷售價(jià)格。

　　超七成購(gòu)房者來(lái)自中國(guó)澳門

　　12月5日，在陰沉的天氣中，《證券日?qǐng)?bào)》記者走訪了橫琴新區(qū)華融·琴海灣項(xiàng)目。該項(xiàng)目對(duì)面即珠海通往中國(guó)澳門的橫琴口岸，據(jù)悉，12月18日該口岸將實(shí)現(xiàn)24小時(shí)通關(guān)，而從該項(xiàng)目到中國(guó)澳門僅需要5分鐘。

　　在華融·琴海灣銷售中心，記者發(fā)現(xiàn)一輛持有中國(guó)澳門和廣東省的雙牌照轎車正從項(xiàng)目駛離。隨後，該項(xiàng)目銷售人員向記者透露，“我們項(xiàng)目中不少購(gòu)房者來(lái)自對(duì)岸的中國(guó)澳門居民，所以經(jīng)常看見(jiàn)持有中國(guó)內(nèi)地和中國(guó)澳門雙牌照的車輛出入”。

　　據(jù)記者觀察，華融·琴海灣項(xiàng)目已經(jīng)建成了幾棟高層板樓和不少雙拼別墅，多數(shù)樓棟外立面已經(jīng)做好。此外，項(xiàng)目附近還有去年迎來(lái)第一批新生的澳門大學(xué)新校區(qū)，身後則是橫琴新區(qū)最大的濕地公園。

　　值得注意的是，《證券日?qǐng)?bào)》記者獲悉，整個(gè)橫琴島三年前仍處?kù)痘膷u狀態(tài)，但近兩年變化非常大，去年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)見(jiàn)成效，今年則已經(jīng)非常成熟，十字門中央商務(wù)區(qū)建成，橫琴長(zhǎng)隆酒店開(kāi)業(yè)。而隨著橫琴口岸24小時(shí)通關(guān)等各類政策性利好逐步落地，橫琴新區(qū)的首個(gè)商品住宅項(xiàng)目華融·琴海灣的房?jī)r(jià)也一路迅猛上漲。

　　“項(xiàng)目去年下半年開(kāi)盤，當(dāng)時(shí)銷售均價(jià)約為2.5萬(wàn)元∕平方米，現(xiàn)在雙層別墅項(xiàng)目?jī)H剩少量房源，銷售單價(jià)為7萬(wàn)元-10萬(wàn)元∕平方米；高層板樓二期則早已售罄，現(xiàn)在推出的房源銷售均價(jià)為4.2萬(wàn)元∕平方米。”該項(xiàng)目銷售人員向記者表示。

　　對(duì)此，有消息人士向本報(bào)記者透露，2013年該項(xiàng)目將要銷售時(shí)，珠海市中心海景豪宅銷售均價(jià)僅3萬(wàn)元∕平方米。當(dāng)時(shí)，業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)，華融置業(yè)預(yù)售價(jià)格維持在9000元∕平方米才會(huì)有市場(chǎng)。

　　令人驚詫的是，該項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)均價(jià)為2.5萬(wàn)元∕平方米，項(xiàng)目自首期入市到現(xiàn)在的一年多時(shí)間內(nèi)，房?jī)r(jià)提升空間是1.7萬(wàn)元∕平方米，漲幅達(dá)68%。

　　此外，記者調(diào)查獲悉，與華融置業(yè)旗下項(xiàng)目相鄰的K2·荔枝灣高層公寓房?jī)r(jià)甚至高達(dá)4.2萬(wàn)元-4.9萬(wàn)元∕平方米之間。

　　而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年11月份，珠海市商品住宅的成交均價(jià)為13029元/平方米，與之相比，橫琴新區(qū)目前在售的房屋均價(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了珠海市平均水準(zhǔn)。

　　值得注意的是，華融置業(yè)相關(guān)人士透露，該項(xiàng)目為華融置業(yè)首個(gè)真正意義上操盤的項(xiàng)目，但其開(kāi)盤以來(lái)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)近50億元的銷售額，今年單盤銷售也已經(jīng)超過(guò)25億元，有望擠進(jìn)全國(guó)單盤銷售額排名前十榜單，而其明年還有近30億元的貨值將推向市場(chǎng)。

　　“我們的項(xiàng)目與對(duì)岸的中國(guó)澳門房?jī)r(jià)相比，即使賣到4.2萬(wàn)元∕平方米，也低了近一半。所以，項(xiàng)目客戶主要來(lái)自中國(guó)澳門，比例高達(dá)70%以上。”華融置業(yè)相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，附近其他的商品住宅項(xiàng)目主要購(gòu)買力也來(lái)自中國(guó)澳門，其中有不少中國(guó)澳門投資客。

　　多房企搶灘橫琴樓市

　　值得注意的額是，作為一個(gè)處在開(kāi)發(fā)當(dāng)中的經(jīng)濟(jì)特區(qū)，橫琴新區(qū)的商品住宅用地非常稀少，升值空間非常高，這也是多家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶進(jìn)入橫琴新區(qū)的動(dòng)力。

　　“橫琴新區(qū)緊鄰中國(guó)澳門，但商品房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)只佔(zhàn)整個(gè)橫琴島總體開(kāi)發(fā)建築面積的2%，非常低”。華融置業(yè)相關(guān)人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這種超低的商品房規(guī)劃和位置優(yōu)勢(shì)吸引了不少自住和投資需求向橫琴新區(qū)靠近。

　　在這種背景下，中海地産、K2地産以及本地房企華發(fā)股份均在橫琴新區(qū)摘得土地，不過(guò)，與華融置業(yè)相比，這些房企進(jìn)軍橫琴樓市稍微晚了一步，其拿地樓面地價(jià)都高達(dá)近2萬(wàn)元∕平方米。

　　2013年10月21日，位於橫琴的兩宗約25萬(wàn)平方米的商住用地拍出，華發(fā)以1.84萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)，再次刷新珠海“地王”紀(jì)錄，另外一宗地塊則由K2地産以樓面地價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米成交，而華融置業(yè)憑藉其先天優(yōu)勢(shì)，獲得的土地成本相對(duì)較低。

　　據(jù)記者了解，華融置業(yè)為中國(guó)華融控股子公司，雖然在房地産二級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)尚屬於新兵，但其緊密結(jié)合中國(guó)華融不良資産管理主業(yè)，以“存量+增量”不良資産盤活思路運(yùn)營(yíng)，目前已經(jīng)在珠海、青島、湘潭、貴陽(yáng)、涿州等多個(gè)城市佈局。據(jù)悉，中國(guó)華融對(duì)其要求是成為“中國(guó)華融重要房地産戰(zhàn)略平臺(tái)和利潤(rùn)中心”。

　　而在房地産市場(chǎng)利潤(rùn)率逐漸下滑，“黃金”變“白銀”的大勢(shì)下，華融置業(yè)在利潤(rùn)的大賬上則有其獨(dú)特的減成本方式。

　　據(jù)華融置業(yè)上述相關(guān)人士透露，目前華融·琴海灣項(xiàng)目所在地塊是中國(guó)華融利用不良資産置換而獲取的。

　　對(duì)此，在近日召開(kāi)的中國(guó)改革（橫琴）論壇上，中國(guó)華融資産管理股份有限公司董事長(zhǎng)賴小民向記者表示，“我們搞房地産跟別的企業(yè)不一樣，我們把不良資産變?yōu)閮?yōu)質(zhì)資産。”他表示，用收購(gòu)重組方式獲得不良土地資産，而不是以在土地市場(chǎng)上舉牌斬獲土地，這樣能充分提升這些資産的溢價(jià)能力，在市場(chǎng)逆週期下實(shí)現(xiàn)順週期發(fā)展。攝影/王麗新