雅居樂最近攤上的事兒真不少。繼10月以來雅居樂董事局主席陳卓林被檢方控制、執(zhí)行董事黃奉潮失聯(lián)、香港凈籌供股計劃中斷等一系列事件後，10月26日再發(fā)公告稱，公司兩份融資協(xié)議獲得修訂，其中將於今年12月到期的2.65億美元未償還貸款獲得延期一年。這對於雅居樂而言不失為一個好消息，但是也暴露出了目前房企資金鏈緊張的事實(shí)，這不禁讓人聯(lián)想到幾年前的綠城信託被查案，最終導(dǎo)致這家巨型房企倒下，在半年後即將面對116億元鉅額債務(wù)到期的雅居樂還能再次過關(guān)嗎？

　　貸款延期

　　10月26日，雅居樂地産控股有限公司公告宣佈，公司原定於2014年12月到期的4.75億美元貸款中的2.65億美元（相當(dāng)於20.56億港元）已獲得銀行同意將貸款期限延長12個月。此外，雅居樂經(jīng)所需貸款人同意，對其26.65億港元定期貸款信貸及30億港元綠鞋期權(quán)的融資協(xié)議部分條文做出修訂，將就公司管理層違約事件條款訂立補(bǔ)充協(xié)議。

　　據(jù)悉，今年4月14日，雅居樂宣佈與渣打銀行（香港）有限公司、恒生銀行有限公司及香港上海匯豐銀行有限公司訂立融資協(xié)議，獲得為期8個月的4.75億美元定期貸款。

　　雅居樂稱，10月25日上述銀行已原則上同意將各自(個別而非共同)承諾將上述4.75億美元定期貸款中本金額最高為2.65億美元的未償還貸款期限延長至簽立首份融資協(xié)議的修訂協(xié)議日期起計的12個月，即倘若修訂協(xié)議于2014年12月簽立，本金額最多2.65億美元的貸款期限將延長12個月至2015年12月。

　　而4.75億美元定期貸款中剩餘的2.1億美元貸款餘額將以雅居樂10月15日公佈的“8供1”供股計劃所得款項(xiàng)凈額償還。

　　此外，除去對上述即將到期貸款的緊急處理，雅居樂同時也對其26.65億港元定期貸款信貸及30億港元綠鞋期權(quán)的融資協(xié)議做出部分條文修訂。

　　6月25日，雅居樂與恒生銀行、匯豐銀行、法國巴黎銀行香港分行、渣打銀行及中國建設(shè)銀行 （亞洲）股份有限公司訂立融資協(xié)議，獲授予金額26.65億港元的定期貸款信貸及30億港元綠鞋期權(quán)，為期36個月。

　　即使這次延期獲得批準(zhǔn)，但是雅居樂仍然面臨著巨大的債務(wù)壓力，截止到明年6月，雅居樂到期的債務(wù)高達(dá)116億元。

　　摩根士丹利發(fā)表報告指出，雅居樂能夠迅速安排貸款再融資，屬正面消息。不過，雅居樂於下月仍有1.88億美元的離岸貸款到期，連同上述提及的2.65億美元，明年雅居樂合共要?dú)w還7.98億美元的款項(xiàng)，因此雅居樂可能需持續(xù)再融資和資本重組，即短期償債能力風(fēng)險減輕，但中期前景仍然不明朗，有關(guān)其主席的調(diào)查、潛在資産出售、償還貸款等將限制股價表現(xiàn)。

　　負(fù)債之累

　　其實(shí)羨慕雅居樂的房企肯定很多，因?yàn)樵趧倓偣珌训姆科笕径葓蟾嬷校咂蟮呢?fù)債是房企的最大隱患。

　　根據(jù)Wind截止到10月27日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，發(fā)佈三季報的45家房企中，超過百億元負(fù)債的房企總計為12家，其中，萬科和招商地産負(fù)債超過千億元，分別為4137.91億元、1046.76億元。不過，從資産負(fù)債率的情況來看，萬科為79.6%，招商地産為72.2%，而多家中小房企資産負(fù)債率都超過了80%的紅線。

　　與不斷上升的負(fù)債相對的是房企的毛利潤率出現(xiàn)了連續(xù)下滑。另根據(jù)Wind對80家房企披露的三季報或預(yù)告顯示，已披露三季報數(shù)據(jù)的房企1-9月實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入2642.3億元，同比增長7.38%；實(shí)現(xiàn)歸屬於母公司股東的凈利潤為284.8億元，同比下降9.7%。而在中報時，上述公司凈利潤同比下降0.27%。這一業(yè)績增速也創(chuàng)下上市房企2003年以來三季報增速新低。

　　事實(shí)上，此前上市房企曾連續(xù)多年保持兩位數(shù)以上的業(yè)績增幅。之所以2014年風(fēng)光不再，與行業(yè)銷售低迷、房企結(jié)算收入下滑、費(fèi)用率攀升的現(xiàn)狀密不可分。

　　統(tǒng)計顯示，三季度上市房企整體銷售毛利率為34.18%，較中報下降0.01個百分點(diǎn)，較一季度下降1.65個百分點(diǎn)，同比也下降了1.33個百分點(diǎn)。與此同時，銷售費(fèi)用/營業(yè)總收入的比值從中報時的3.22%，上升至三季報的3.5%，同比也上升了0.14個百分點(diǎn)。

　　受此影響，不少上市公司前三季度的業(yè)績出現(xiàn)明顯下滑。上述80家房企中，有48家房企的凈利潤出現(xiàn)同比下降，佔(zhàn)比六成。即使是房企龍頭，在前三季度的業(yè)績表現(xiàn)也未必都盡如人意。

　　斷臂求生加劇

　　對於利潤率下滑、負(fù)債高企，房企最為有效的化解手段莫過於出售資産直接套現(xiàn)。

　　今年以來房企出售資産的事件不斷發(fā)生。從各大産權(quán)交易所記者查閱發(fā)現(xiàn)，上海中虹全資持有的鎮(zhèn)江虹孚置業(yè)有限公司正在上海聯(lián)合産權(quán)交易所掛牌出讓100%股權(quán)，打包一起轉(zhuǎn)讓的還有上海中虹對鎮(zhèn)江虹孚21929萬元債權(quán)，整體掛牌價格為34535.75萬元；北京華中園房地産開發(fā)有限公司50%股權(quán)也在上海聯(lián)合産權(quán)交易所掛牌，該企業(yè)的股東方分別為華潤置地（北京）股份有限公司和北京京電房地産開發(fā)經(jīng)營公司，雙方各佔(zhàn)50%股權(quán)。此次北京京電轉(zhuǎn)讓其所持有的北京華中園50%股權(quán)的掛牌價格為5500萬元。

　　另上海聯(lián)合産權(quán)交易所項(xiàng)目資訊顯示，上海華高房地産開發(fā)經(jīng)營有限公司轉(zhuǎn)讓上海華必達(dá)商貿(mào)有限公司100%股權(quán)及其對標(biāo)的企業(yè)2845.95萬元債權(quán)，掛牌價格為5725.47萬元。 此外，煙臺科信房地産開發(fā)有限公司掛牌轉(zhuǎn)讓持有的濰坊科信房地産開發(fā)有限公司100%股權(quán)及4593.03萬元債權(quán)、中冶天工集團(tuán)有限公司出讓啟東中冶天翔置業(yè)有限公司100%股權(quán)均為今年9月在上海聯(lián)合産權(quán)交易所掛牌的房地産轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。

　　類似事件還在多地發(fā)生。包括江西、山東、陜西等地均出現(xiàn)房企為補(bǔ)充流動資金變賣項(xiàng)目或資産的案例。8月，湖南省房地産行業(yè)信用資訊領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)出警示，有77家房地産企業(yè)因資金鏈緊張、拖欠工程款等問題被提示或警示，中小房企資金鏈緊張難題日益凸顯。

　　房地産行業(yè)産權(quán)交易金額長期居於各大産權(quán)交易所前幾位。在這些變賣項(xiàng)目股權(quán)的房企中甚至不乏一些大型企業(yè)，比如中冶、中信、城建等龍頭企業(yè)。

　　北京商報記者 賴大臣/文 CFP/圖