龍頭房企在京涉嫌違規(guī)銷(xiāo)售

　　 央行鬆綁信貸、住建部放寬公積金政策等利好並沒(méi)有讓房企吃下定心丸，為了回流資金，等不及的房企不惜違反國(guó)家明文法規(guī)賣(mài)房，甚至連龍頭房企的身影也現(xiàn)身其中。

　　 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，包括北京房山區(qū)綠地啟航國(guó)際三期在內(nèi)的綠地集團(tuán)在京四大項(xiàng)目都打著“買(mǎi)寫(xiě)字樓，開(kāi)發(fā)商包租，購(gòu)房人每年享受8%年化收益”的名義進(jìn)行銷(xiāo)售，此舉不但違反了國(guó)家工商總局《房地産廣告發(fā)佈暫行規(guī)定》中不得承諾投資回報(bào)的規(guī)定，也違反了原建設(shè)部出臺(tái)的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》。

　　 業(yè)內(nèi)分析稱(chēng)，綠地的上述違規(guī)行為並非個(gè)例，一方面折射出房企年末衝量的迫切，另一方面也反映了當(dāng)前房地産行業(yè)資金鏈偏緊的現(xiàn)象。

　　 承諾高投資回報(bào)率

　　 近期不少北京市民都接到了自稱(chēng)是房山區(qū)綠地啟航國(guó)際項(xiàng)目的推銷(xiāo)電話，電話中銷(xiāo)售人員稱(chēng)，購(gòu)買(mǎi)該項(xiàng)目樓盤(pán)可以享受每年總房款8%的投資回報(bào)率，投資回報(bào)期可長(zhǎng)達(dá)十年。

　　 北京市住建委網(wǎng)站顯示，綠地啟航國(guó)際三期項(xiàng)目于去年12月29日獲得9棟辦公樓共計(jì)981套房源的預(yù)售許可證，截至目前已簽約566套。

　　 昨日，記者在該項(xiàng)目售樓處現(xiàn)場(chǎng)看到了如電話中所説的投資回報(bào)展牌。

　　 據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，目前推出活動(dòng)的樓盤(pán)為去年開(kāi)盤(pán)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，均價(jià)2萬(wàn)元/平方米。購(gòu)房人在買(mǎi)房之初要與綠地集團(tuán)簽署包租十年的合同，在十年合同期內(nèi)，綠地會(huì)每年向購(gòu)房人返還總房款8%的年化收益；另外，購(gòu)房人從交付首付款後到收房這一期間，也可享受首付款8%的年利息。

　　 不過(guò)，上述綠地項(xiàng)目的承諾明顯違反了國(guó)家的相關(guān)規(guī)定。

　　 原建設(shè)部2001年出臺(tái)的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十一條規(guī)定，房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)不得採(cǎi)取返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房，房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)不得採(cǎi)取售後包租或者變相售後包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房；國(guó)家工商總局的《房地産廣告發(fā)佈暫行規(guī)定》第十六條則規(guī)定，房地産廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。

　　 原北京市建委2007年曾發(fā)通知，開(kāi)發(fā)商不得在銷(xiāo)售廣告及宣傳材料中承諾固定升值或者投資回報(bào)；不得採(cǎi)用售後包租或者變相售後包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房；不得採(cǎi)用返本銷(xiāo)售或者變相返本銷(xiāo)售的方式銷(xiāo)售商品房。北京市住建委2012年印發(fā)的《北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)行政處罰裁量基準(zhǔn)（一）（試行）》規(guī)定，房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)採(cǎi)取售後包租或者變相售後包租方式銷(xiāo)售未竣工商品房，將會(huì)被處以警告、責(zé)令限期改正以及1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款。

　　 記者注意到，享受收益返還是有條件的，必須要購(gòu)買(mǎi)2套以上房子，首付款比例不低於20%，且在規(guī)定期限內(nèi)不可退出，如退出需要付給開(kāi)發(fā)商一筆不菲的違約金，約合房款的10%。

　　 違規(guī)銷(xiāo)售野蠻生長(zhǎng)

　　 記者隨後發(fā)現(xiàn)，上述綠地啟航國(guó)際違規(guī)進(jìn)行承諾投資回報(bào)的銷(xiāo)售行為並非個(gè)例，綠地在京的通州綠地中央廣場(chǎng)、順義綠地自由港、石景山環(huán)球金融城三大項(xiàng)目也有覆蓋。其售樓人員透露，綠地對(duì)外將該項(xiàng)目命名為“V8財(cái)富計(jì)劃”，宣稱(chēng)“在銀行理財(cái)産品的‘6’時(shí)代告終之時(shí)，以商辦投資引領(lǐng)的‘8’時(shí)代到來(lái)，且該投資週期長(zhǎng)、回報(bào)高、有保障”，核心內(nèi)容都是通過(guò)承諾高投資回報(bào)銷(xiāo)售寫(xiě)字樓或商住項(xiàng)目。

　　 據(jù)北京郝俊波律師事務(wù)所主任律師郝俊波介紹，無(wú)論是原建設(shè)部的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》還是國(guó)家工商總局的《房地産廣告發(fā)佈暫行規(guī)定》，對(duì)這種承諾投資回報(bào)的行為都進(jìn)行了明確禁止。據(jù)此，綠地所稱(chēng)的8%的投資回報(bào)已經(jīng)涉嫌違規(guī)。

　　 另外，按照銷(xiāo)售人員介紹，購(gòu)房人與綠地簽訂的合同中明確標(biāo)注，任意一方未履行十年的合約，就要向?qū)Ψ浇桓犊偡靠?0%的違約金。對(duì)此，郝俊波解釋稱(chēng)：“本身簽署8%的投資回報(bào)合同就是違規(guī)行為，因此交付10%的違約金這一項(xiàng)也是不能成立的。”

　　 承諾高回報(bào)的“底氣”

　　 據(jù)悉，目前房山區(qū)寫(xiě)字樓的每日租金在2.3-2.5元之間，而以200萬(wàn)元的寫(xiě)字樓總價(jià)計(jì)算，開(kāi)發(fā)商每年將向購(gòu)房人支付總房款的8%，即16萬(wàn)元的投資回報(bào)，這也就意味著開(kāi)發(fā)商從購(gòu)房人手中回收房源的費(fèi)用高達(dá)每日4.3元/平方米，換句話説，開(kāi)發(fā)商每天每平方米就要倒貼2元左右。

　　 “這不是在做賠本買(mǎi)賣(mài)嗎？”對(duì)於北京商報(bào)記者的疑問(wèn)，該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員回答稱(chēng)：“我們有政府補(bǔ)貼。”

　　 但更多的業(yè)內(nèi)人士指出，即便是沒(méi)有政府補(bǔ)貼，綠地通過(guò)8%的投資回報(bào)所快速回籠的資金，相比于其在市場(chǎng)上的融資成本還是低很多。

　　 統(tǒng)計(jì)顯示，綠地上半年動(dòng)用了197億元資金用於拿地，成為所有房企中拿地最大方的一家。

　　 “一方面在頻繁增加土地儲(chǔ)備，另一方面如果不快速出貨現(xiàn)金就無(wú)法週轉(zhuǎn)。如果單從項(xiàng)目角度看，在目前整個(gè)房地産投資熱情低迷的情況下，高投資回報(bào)的財(cái)富計(jì)劃將發(fā)揮融資功能，從而確保項(xiàng)目穩(wěn)健運(yùn)作”，房地産業(yè)內(nèi)人士嚴(yán)躍進(jìn)如是評(píng)價(jià)。

　　 對(duì)於上述問(wèn)題，記者向綠地京津事業(yè)部發(fā)去採(cǎi)訪提綱，但截至昨晚發(fā)稿前仍未得到回復(fù)。記者 齊琳 阿茹汗