中新網(wǎng)8月12日電(房産頻道 陳璞)近年來(lái)，每年的北京房展會(huì)都會(huì)有數(shù)十個(gè)甚至百餘個(gè)海南旅遊度假地産項(xiàng)目進(jìn)京攬客，而這一數(shù)字還在逐年刷新。但是任志強(qiáng)不久前曾毫不客氣地向媒體放言，海南沒(méi)有真正的旅遊地産。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，以經(jīng)營(yíng)為主獲取利潤(rùn)的才能定義為旅遊地産。但是在海南樓市快速增長(zhǎng)的存量背後，大多自稱旅遊地産的項(xiàng)目事實(shí)上仍以賣(mài)房為主要獲利來(lái)源，而與旅遊相關(guān)的服務(wù)和配套設(shè)施建設(shè)則乏善可陳。

　　從“搶房潮”到“高庫(kù)存”

　　海南近年來(lái)正在進(jìn)行國(guó)際旅遊島建設(shè)，以旅遊興島，而“海南熱”也引發(fā)了一場(chǎng)聲勢(shì)浩大的圈地運(yùn)動(dòng)，海南島的海岸線上充斥著住宅、酒店、高爾夫球場(chǎng)。在很多業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，好的位置基本已被一掃而空。

　　根據(jù)克爾瑞機(jī)構(gòu)《中國(guó)旅遊地産發(fā)展報(bào)告2013-2014》，截至2013年年底，海南共有1096個(gè)旅遊地産項(xiàng)目。

　　另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年，房地産開(kāi)發(fā)投資佔(zhàn)海南全部投資的比重為49.8%，同比提高了2.2個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為58%，同比提高6.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　這些不斷增長(zhǎng)的抽象的數(shù)字，最終都變成了海南島上密密麻麻的樓盤(pán)。而海南的旅遊地産泡沫也在“國(guó)際旅遊島”的概念逐漸退燒時(shí)開(kāi)始顯現(xiàn)。

　　經(jīng)歷了2009年到2010年初的一輪“搶房潮”後，海南樓市開(kāi)始步入低谷，並一度遭到投資客甩賣(mài)。買(mǎi)房的人變得越來(lái)越精明，海南樓市則陷入了“高庫(kù)存”的尷尬局面。到2014年，在不增加新增供應(yīng)的前提下，仍然需要兩年時(shí)間才能消化庫(kù)存。

　　中投顧問(wèn)産業(yè)與政策研究中心主任扈志亮曾指出，海南旅遊地産目前泡沫量極大，稍有不慎或?qū)⒊霈F(xiàn)崩盤(pán)。

　　海南的旅遊地産有泡沫嗎？“有，但確切地説，那是地産項(xiàng)目盲目開(kāi)發(fā)帶來(lái)的樓市泡沫，與旅遊地産無(wú)關(guān)。”在2014博鰲房地産論壇的會(huì)議間隙，觀瀾湖地産集團(tuán)行銷(xiāo)總經(jīng)理洪剛在接受中新網(wǎng)房産頻道專訪時(shí)説，在海南的地産項(xiàng)目裏面，真正意義上的旅遊地産項(xiàng)目，“少之又少”。

　　“海南旅遊地産不缺需求”

　　每年的冬季，都有很多北方人來(lái)到溫暖的海南島過(guò)冬，而很多海南旅遊地産項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員也並不諱言，北京以及東北地區(qū)的購(gòu)房人是很重要的一部分購(gòu)買(mǎi)力量。這一部分人群也被稱為“候鳥(niǎo)族”。

　　而當(dāng)霧霾問(wèn)題困擾著中國(guó)越來(lái)越多的城市，一個(gè)新的購(gòu)買(mǎi)群體也隨之産生，洪剛在採(cǎi)訪中把他們稱為“環(huán)境難民”。事實(shí)上，這也是諸多海南旅遊地産項(xiàng)目大打“無(wú)霾”牌的原因。

　　“但是，這些購(gòu)房者買(mǎi)了海南的房子，難道就是為了整天在家裏對(duì)著同樣一片海、同一個(gè)風(fēng)景？”洪剛説，很多打著旅遊地産旗號(hào)的項(xiàng)目以景觀為賣(mài)點(diǎn)向外地購(gòu)房者兜售，但是卻在提供應(yīng)有的旅遊配套服務(wù)方面十分欠缺，他更是直言不諱地把這樣的開(kāi)發(fā)模式形容為，對(duì)自然資源的野蠻佔(zhàn)有。“很多開(kāi)發(fā)商佔(zhàn)用了海島資源，但是他們顯然沒(méi)有為這裡的旅遊開(kāi)發(fā)和提供就業(yè)等方面作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。”

　　洪剛認(rèn)為，海南旅遊地産並不缺少需求，“一到冬季，酒店就不夠住，這證明需求是有的。”但是他擔(dān)心，在配套資源缺失的情況下，並不能對(duì)海南旅遊地産市場(chǎng)的發(fā)展形成長(zhǎng)期的支撐。

　　中投顧問(wèn)研究總監(jiān)郭凡禮也曾指出，海南旅遊地産泡沫背後除了供需不平衡之外，還有片面進(jìn)行地産一支獨(dú)大開(kāi)發(fā)的錯(cuò)誤思維。諸多旅遊地産項(xiàng)目“掛羊頭賣(mài)狗肉”，開(kāi)發(fā)商不注重旅遊的服務(wù)功能和旅遊價(jià)值，不注重旅遊地産本身的服務(wù)價(jià)值，而只注重賣(mài)房子。

　　賺快錢(qián)思維下的“偽旅遊地産”

　　海南省房地産業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)王靜認(rèn)為，儘管各大開(kāi)發(fā)商逐漸意識(shí)到，不能只依靠一次性賣(mài)地産賺快錢(qián)，要持續(xù)進(jìn)行物業(yè)開(kāi)發(fā)，提供更多的增值服務(wù)，但是目前大多數(shù)旅遊地産項(xiàng)目提供的服務(wù)還是比較低端，例如打掃衛(wèi)生、洗衣服等，真正的服務(wù)還沒(méi)有跟上。

　　對(duì)於業(yè)內(nèi)專家將海南旅遊地産發(fā)展的困惑歸結(jié)于，“缺乏一個(gè)成熟的模式或者是理論來(lái)指導(dǎo)開(kāi)發(fā)商。”洪剛並不認(rèn)同，他説，“發(fā)展旅遊地産，國(guó)外已經(jīng)有很多成熟的經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。”

　　有業(yè)內(nèi)人士透露，目前旅遊地産開(kāi)發(fā)商至少面臨三大挑戰(zhàn)：第一，旅遊地産的資金需求量更大；第二，週期要很長(zhǎng)，儘管後期投資收益非常好，但融資成本非常高，對(duì)於開(kāi)發(fā)商的資金壓力非常大；第三，門(mén)檻越來(lái)越高，地方政府也對(duì)開(kāi)發(fā)商提出更多的要求，不只是賣(mài)房子，同時(shí)也希望給地方政府帶來(lái)繁榮的城市新區(qū)和良好的稅收。

　　“就觀瀾湖自己而言，我們已經(jīng)開(kāi)發(fā)了五年多的時(shí)間，僅在海口的資金投入就超過(guò)了100億元，而且現(xiàn)在還處?kù)秲敉度腚A段。對(duì)於很多開(kāi)發(fā)商來(lái)説，這很難做到。”洪剛説。

　　在海南國(guó)際旅遊島的發(fā)展路徑上，政府希望開(kāi)發(fā)商在地産開(kāi)發(fā)的同時(shí)幫助完善城市旅遊設(shè)施、開(kāi)發(fā)旅遊資源，但是顯然，對(duì)於很多習(xí)慣賺“快錢(qián)”，把資金高速運(yùn)轉(zhuǎn)起來(lái)的房企而言，這並不符合他們的賺錢(qián)邏輯。

　　原博鰲亞洲論壇秘書(shū)長(zhǎng)龍永圖曾提醒開(kāi)發(fā)商，海南的旅遊地産必須要走服務(wù)的路子。目前，一些國(guó)人度假捨近求遠(yuǎn)，去了國(guó)外，為什麼？因?yàn)椋瑖?guó)外有更好的服務(wù)。他認(rèn)為，海南非常適合打造高端旅遊地産，但要做好高端旅遊地産項(xiàng)目，不僅要懂得如何針對(duì)客戶群體建優(yōu)質(zhì)房子，更要懂得針對(duì)這些客戶群體提供優(yōu)質(zhì)的售後服務(wù)。