不整治樓市統(tǒng)計亂象，所有規(guī)劃都將成擺設(shè)

　　官方與民間機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)南轅北轍也就罷了，官方機(jī)構(gòu)之間數(shù)據(jù)“打架”竟也成家常便飯。樓市數(shù)據(jù)披露的這種怪狀，不僅無法為趨勢判斷提供可靠決策依據(jù)，不能給政策制定提供準(zhǔn)確的信號，更無法給購房者置業(yè)提供可靠的參考。

　　⊙李宇嘉

　　樓市數(shù)據(jù)亂像和“打架”現(xiàn)象不是今年獨(dú)有，但今年樓市各方數(shù)據(jù)反差之明顯、各界對此反響之激烈卻是往年不可比擬的。這是因為，在樓市前景撲朔迷離、政策騎虎難下、限購是否該退出相當(dāng)糾結(jié)的背景下，當(dāng)前樓市數(shù)據(jù)披露之現(xiàn)狀，不僅無法為趨勢判斷提供可靠決策依據(jù)，也不能給政策制定提供準(zhǔn)確的信號，更無法給購房者置業(yè)提供可靠的參考。

　　趨勢判斷是行業(yè)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)功能。未來樓市如何走，看空者有之、唱多者也有之，見仁見智，這本屬常理，但做判斷的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)不該提供相反的信號。而不可思議的是，這種現(xiàn)象屢屢上演。以房價為例，國家統(tǒng)計局6月18日公佈的數(shù)據(jù)顯示，5月70個大中城市中房價環(huán)比下跌的35個，其中一線城市中只有北京微漲，廣州持平，而上海、深圳則出現(xiàn)近兩年來首度房價環(huán)比下跌。然而，上海易居研究院此前發(fā)佈的數(shù)據(jù)則是，5月一線城市新建商品住宅成交均價環(huán)比增長3.7%，同比增長10.6%。京、滬、穗、深四市環(huán)比分別上漲1.6%、6.6%、14.4%、1.5%。

　　官方與民間機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)南轅北轍也就罷了，官方機(jī)構(gòu)之間數(shù)據(jù)“打架”竟也成家常便飯。以廣州為例，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年3至5月，廣州房價環(huán)比漲幅分別為0.4%、0.1%和0，而廣州市國土房管局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)卻顯示，3至5月廣州房價環(huán)比上漲分別為10.4%、1.5%和2.1%，連續(xù)三個月創(chuàng)下新高。事實上，這樣的烏龍現(xiàn)象已不是第一次上演了，也不僅在一個城市上演。

　　房價統(tǒng)計的另一個大問題，是缺乏代表性和客觀性，這是大忌。目前，各大城市新房供應(yīng)沿中心區(qū)向週邊“同心圓”式擴(kuò)展。相應(yīng)的，可比房價水準(zhǔn)也沿中心區(qū)向週邊而依次下降。因此，即便新房價格水準(zhǔn)統(tǒng)計準(zhǔn)確，但其同環(huán)比變化缺乏參考價值，也就無法做趨勢判斷了。比如，今年新房價格在數(shù)據(jù)上下跌了，但到底是週邊新房供應(yīng)增加了，還是房價真下跌了，單從數(shù)據(jù)上看不能下結(jié)論；再比如，2011年以來，為規(guī)避限價政策，開發(fā)商紛紛改裝修房為毛坯房，或採用雙合同(銷售合同和裝修合同)，價格在數(shù)據(jù)上表現(xiàn)為下跌或平穩(wěn)，但真實價格水準(zhǔn)可能卻上漲了。

　　住房成交量的數(shù)據(jù)也是如此，游離于政府網(wǎng)簽和備案之外的房屋交易大行其道。在各大城市，特別是一線和二線重點(diǎn)城市，小産權(quán)房交易、軍産房交易、商務(wù)公寓交易、非法集資建房等等，均沒有納入商品住房交易中，導(dǎo)致住房實際交易量被不同程度地低估。即便是商品住房交易中，“送面積”、“偷面積”等現(xiàn)象普遍存在，交易規(guī)模也被不同程度地低估或高估了。相應(yīng)的，每人平均住房、每平方米住房價格統(tǒng)計也不可能準(zhǔn)確了。

　　樓市數(shù)據(jù)統(tǒng)計體系中，開發(fā)投資、新開工、竣工和新房交易量價等政府關(guān)心的、與國民經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)的數(shù)據(jù)披露還比較齊備，但其他産品層次的數(shù)據(jù)缺失很嚴(yán)重。比如，政府僅披露新房的價格，而由於長期受“陰陽合同”干擾，二手住房的價格與真實價格天壤之別；租賃價格的官方數(shù)據(jù)更是長期處於空缺狀態(tài)，市場上發(fā)佈的租金價格和指數(shù)也是房産仲介計算出來的。但是，在任何一個城市，最大仲介的市場份額也沒有達(dá)到50%，租金價格的代表性之差可想而知。很難想像，對於一線和二線重點(diǎn)城市，二手住房交易早已經(jīng)超過了新房、租賃率超過了50%，但是卻沒有權(quán)威和統(tǒng)一的二手房交易價格和租賃價格。

　　另外，樓市目前披露的數(shù)據(jù)偏宏觀，而中觀的區(qū)域數(shù)據(jù)和微觀的片區(qū)數(shù)據(jù)缺失嚴(yán)重。在各大城市，主城區(qū)與非主城區(qū)、熱點(diǎn)片區(qū)與非熱點(diǎn)片區(qū)、新區(qū)與老區(qū)，房價的水準(zhǔn)差別非常大，這反映的是不同區(qū)域公共服務(wù)完善程度、住房供應(yīng)效率、購房意願和投資炒作的差別。此外，空置率、房價收入比、租售比等重要指標(biāo)性數(shù)據(jù)缺失更嚴(yán)重。而這些不同區(qū)域的數(shù)據(jù)、專項指標(biāo)數(shù)據(jù)，對於樓市和整個行業(yè)非常重要，本來能成為政府未來公共服務(wù)規(guī)劃、片區(qū)發(fā)展規(guī)劃、城市更新規(guī)劃、住房供應(yīng)規(guī)劃、土地供應(yīng)及節(jié)約利用最佳的指導(dǎo)信號，也能給老百姓市場判斷、購房置業(yè)提供實用的參考，也是老百姓最希望看到的數(shù)據(jù)資訊。

　　樓市數(shù)據(jù)問題還表現(xiàn)在統(tǒng)計方法上。價格水準(zhǔn)(簡單價格、中位價格和加權(quán)價格)和價格指數(shù)是主要的兩種房價統(tǒng)計方法，民間機(jī)構(gòu)、房産仲介和媒體一般披露價格水準(zhǔn)，而國家統(tǒng)計局僅公佈主要城市的房價指數(shù)。從應(yīng)用角度看，兩者都非常重要。但在目前，房價水準(zhǔn)統(tǒng)計存在如上我們闡述的多方面問題，無法發(fā)揮應(yīng)有的功能；而國家統(tǒng)計局編制和發(fā)佈的房價指數(shù)受到的行政干預(yù)和考慮較多，比如穩(wěn)定市場預(yù)期、地方政府壓力、房價控制目標(biāo)等等，也不客觀。

　　隨著城鎮(zhèn)居民基本住房需求的初步解決，我國房地産已告別了大規(guī)模建設(shè)的時期，而進(jìn)入存量時代的“下半場”。過去，由於住房相對短缺，儘量多蓋房是管理部門的第一要務(wù)，而在哪建房、建設(shè)什麼樣的房、給誰建房等都不是多大的問題。進(jìn)入存量時代後，老百姓的需求更多集中在改善住房，面對這種差異化的需求，就需要考慮建多少房、在哪建、建設(shè)什麼樣的房、給誰建等問題。而這些問題需要完善的、系統(tǒng)的數(shù)據(jù)支撐。目前，之所以到處存在住房空置與老百姓買不到合意房子並存的現(xiàn)象，特別是在保障房領(lǐng)域，就在於住房供應(yīng)沒有完善的數(shù)據(jù)體系的支撐。今年，國家及各地方都要開始準(zhǔn)備編制全國及各地方的住房建設(shè)“十三五”規(guī)劃。如果沒有完善的數(shù)據(jù)支援，“十三五”規(guī)劃難逃成為擺設(shè)的結(jié)局。當(dāng)然，數(shù)據(jù)體系的完善，也將提高房地産行業(yè)管理的軟實力。

　　(作者係深圳市房地産研究中心高級研究員)