今年以來，一路高歌猛進(jìn)的樓市陡然間急轉(zhuǎn)直下。上半年，房地産市場經(jīng)歷了一輪由成交萎縮、庫存積壓、中小企業(yè)資金告急為標(biāo)誌的“寒潮”，大中城市房價也在兩年來首次出現(xiàn)環(huán)比下滑。隨著房價下跌的城市數(shù)量開始佔(zhàn)據(jù)70個大中城市的“半壁江山”，樓市熱冷交替的轉(zhuǎn)捩點(diǎn)也逐漸顯現(xiàn)。

　　“崩盤”與“反彈”觀點(diǎn)對撞

　　由於“一頭連著經(jīng)濟(jì)、一頭係著民生”，房價波動時常引發(fā)市場熱議。今年上半年的樓市降溫，同樣也一路伴隨著“多空”兩方的論戰(zhàn)。“崩盤”與“反彈”的觀點(diǎn)持續(xù)對撞。

　　一些境外機(jī)構(gòu)認(rèn)為房地産面臨拐點(diǎn)，其持續(xù)大幅下滑將是未來兩年經(jīng)濟(jì)面臨的最大下行風(fēng)險。有外媒甚至聲稱已經(jīng)“聽到冰山碎裂的咔嚓聲”。而國內(nèi)專家則大多認(rèn)為，樓市步入放緩、調(diào)整的階段，未來發(fā)展尚有信心和動力。

　　與過去幾年由政策收緊帶動的樓市被動降溫不同，今年上半年的宏觀政策和外部環(huán)境相對穩(wěn)定，樓市下滑主要源於市場自發(fā)調(diào)整。一方面，一些城市房地産項(xiàng)目新開工規(guī)模過大，供應(yīng)量迅速攀升；而另一方面，連月來趨緊的信貸抑制了部分購房需求的釋放，加之在“買漲不買跌”的心理共同作用下，此前堅如磐石的房價開始鬆動。從1月份到5月份，70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的城市個數(shù)由62個降至15個，而下跌的城市個數(shù)由6個升至35個。

　　但這並不意味著樓市將如股市般進(jìn)入“跌跌不休”的週期。北京理工大學(xué)房地産研究所所長周畢文指出，宏觀經(jīng)濟(jì)整體疲軟之時，樓市也難以長期逆勢上揚(yáng)。他認(rèn)為，這種降溫尚不足以形成崩盤的前兆，反而是一次房地産市場自我調(diào)整和穩(wěn)定的機(jī)會。

　　“白銀時代”將取代“黃金時代”

　　有人將1998年住房制度改革看作潘多拉的魔盒——一方面帶來住房自有率的提高和居住條件的不斷改善，但另一方面也導(dǎo)致房價扶搖直上。房改十餘年後的今天，住房自有率達(dá)到戶均略高於一套，住房供不應(yīng)求、相對短缺時代已經(jīng)過去。這也意味著房價瘋漲、樓市快速發(fā)展的“黃金時代”即將結(jié)束。

　　內(nèi)地龍頭房企萬科總裁鬱亮認(rèn)為，雖然人人彎腰就能撿到黃金的日子不復(fù)存在，但隨之而來的“白銀時代”將依然以貴金屬為標(biāo)誌。

　　這樣積極與警惕相交織的説法獲得不少人的贊同。中國國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧鬱松在接受採訪時指出，高速發(fā)展期結(jié)束後，房地産市場將走入平穩(wěn)發(fā)展階段。在這個減速換擋的過程中，要將房地産投資增速回落、房價漲幅回調(diào)等現(xiàn)象視為“新常態(tài)”，而非崩盤的前兆。

　　源源不斷的新增需求是一個行業(yè)持續(xù)發(fā)展的根本支撐。那麼在人口紅利逐漸消失、每個家庭擁有至少一套住房之時，樓市發(fā)展動力何在？鄧鬱松認(rèn)為，在新的階段，樓市發(fā)展重點(diǎn)將從以往的數(shù)量增加變?yōu)楝F(xiàn)在品質(zhì)的提升。

　　小家庭新增更多住宅需求

　　鄧鬱松透露，目前住宅擁有完整功能的成套率只有80%左右，在總量增幅有限的狀況下，房屋品質(zhì)仍有較大的提升空間。

　　此外包括老舊小區(qū)翻新、棚戶區(qū)改造等在內(nèi)的舊城改造；繼續(xù)進(jìn)城、推動城鎮(zhèn)化的農(nóng)民工；以及家庭的小型化，都是未來新增需求的主要來源。以家庭小型化為例，近期一份報告指出，家庭戶平均規(guī)模已經(jīng)從20世紀(jì)50年代的5.3人，減少到2013年的3.02人。越來越小的家庭也新增了更多的住宅需求。

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹也認(rèn)為，當(dāng)前樓市的自住性需求量仍然很大，這是維持市場信心的根基。而城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)，穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)增長以及消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級，也將繼續(xù)為房地産市場發(fā)展提供空間。

　　對於樓市下滑可能拖累宏觀經(jīng)濟(jì)的猜測，鄧鬱松認(rèn)為，目前樓市仍有政策餘地對衝投資增速下滑帶來的影響。“其關(guān)鍵在於鼓勵民眾以換購住房為手段，持續(xù)改善居住條件”，鄧鬱松指出，未來可以採用降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等方式減少現(xiàn)行政策對改善性需求的誤傷。在避免産能過剩的同時，依然能有力地拉動裝修、傢具、家電、租賃等多個行業(yè)。(中新)

　　樓市走勢觀點(diǎn)碰撞

　　●有外媒稱已經(jīng)“聽到冰山碎裂的咔嚓聲”

　　●國內(nèi)專家大多認(rèn)為，宏觀經(jīng)濟(jì)整體疲軟之時，樓市也難以長期逆勢上揚(yáng)。但降溫尚不足以形成崩盤，而是步入放緩、調(diào)整階段

　　●業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，人人彎腰就能撿到黃金的日子不復(fù)存在，但隨之而來的“白銀時代”將依然以貴金屬為標(biāo)誌