北京學區(qū)房成不倒翁 真正的學區(qū)房是無價的

　　樓市調(diào)整的瑟瑟寒風，依舊無法降低北京一些名校學區(qū)房的熱度。

　　“我們這裡學區(qū)房的價格不僅沒有下降，反而有所上漲。”5月18日，西城區(qū)西便門外大街我愛我家的一名置業(yè)顧問告訴《華夏時報》記者，附近的育民小學是

　　北京的老牌名校，其學區(qū)房的價格普遍在9萬元/平米以上，處於歷史最高位。而在離北京第二實驗小學(以下簡稱實驗二小)最近的一家鏈家地産門店裏，一名置業(yè)顧問為一套14.6平米的平房報出的價格是460萬元，單價達到了31.5萬元/平米。

　　“北京真正學區(qū)房的價格不會受到市場波動的影響。”中原地産首席分析師張大偉指出，北京一些名校的學區(qū)房資源極度稀缺，幾乎不存在真正的交易市場。我愛我家分析師孔丹也認為，北京學區(qū)房市場是一個畸形的市場，目前的樓市調(diào)整還不足以對名校學區(qū)房的價格造成衝擊，未來學區(qū)房價格堅挺的現(xiàn)象也將會在一段時間內(nèi)長期存在。

　　熱度不減

　　位於西城區(qū)新文化街的實驗二小是全國重點小學，此前傳出的該校學區(qū)房每平米高達30萬元的消息讓全國人民震驚不已。而本報記者日前走訪時發(fā)現(xiàn)，目前該校學區(qū)房每平米價格超過30萬元並非個案。

　　在前述鏈家地産置業(yè)顧問提供的三套該校區(qū)學區(qū)房中，有兩套單價超過了這一價格。除了前述總價460萬元的房子外，還有一套僅8平米的房子售價250萬元，單價也超過了31萬元/平米。最後一套的價格稍微低一點，但單價也超過了25萬元/平米。

　　“這些價格聽起來很誇張，但我們做這個的都覺得很合理。”這位置業(yè)顧問向本報記者解釋，實驗二小本部的劃片區(qū)域極小，其真正意義上的學區(qū)房只有附近的文昌、文華等幾條衚同內(nèi)的平房，房源極其稀缺。

　　育民小學是西城區(qū)在北京排得上號的另外一所知名小學。前述我愛我家置業(yè)顧問給本報記者提供了一套“性價比最高”的房源：面積59.7平米，總價520萬元，單價約8.7萬元/平米。“房主要出國了，急著出手，不然也不會這麼便宜。”他説。

　　該置業(yè)顧問推薦的這套房子位於一棟典型的六層老式居民樓內(nèi)，沒有電梯，過道裏的墻皮已經(jīng)大幅脫落，屋裏房頂上的油漆也都開裂。“這是磚混結(jié)構(gòu)的房子，如果是鋼混結(jié)構(gòu)，價格還會更貴一點。”他介紹説。他還告訴本報記者，育民小學學區(qū)房的價格今年以來略有上漲，近期磚混結(jié)構(gòu)的房子一直保持在9萬元/平米左右，鋼混結(jié)構(gòu)房子的價格要更高一點。

　　本報記者走訪發(fā)現(xiàn)，除了實驗二小和育民小學外，黃城根小學、奮鬥小學等西城區(qū)一些知名小學的學區(qū)房價格依然堅挺，不僅比周圍的房價高出一大截，而且在北京二手房價格出現(xiàn)鬆動的情況下，這些名校學區(qū)房的價格不僅整體保持穩(wěn)定，有的甚至出現(xiàn)了小幅的上漲。而這種情況不僅在西城區(qū)存在，在海淀、東城等城區(qū)也普遍存在。

　　“高燒”難退

　　孔丹告訴本報記者，北京的學區(qū)房是一種畸形、特殊的産品，其價格歷來都比普通住宅更加堅挺。目前，北京的整體房價才剛剛開始回調(diào)，主要還只是周邊的遠郊區(qū)縣在降價，在名校學區(qū)房集中的核心主城區(qū)，房價還相對保持穩(wěn)定。目前有限的樓市調(diào)整幅度還不足以衝擊到學區(qū)房的價格。而未來北京房價也不大可能出現(xiàn)大幅下跌，學區(qū)房價格出現(xiàn)明顯下降的可能性也不太大。

　　“真正的學區(qū)房是無價的。”張大偉表示，理論上中國所有的房子都是學區(qū)房，因為每一所房子都有相對應的小學，只不過有的好有的差，而我們通常所説的學區(qū)房是指那些知名小學所對應片區(qū)內(nèi)的房子。就北京而言，這樣的知名小學也就十所左右。而這些知名小學的學區(qū)房很少有人去賣。“這些學區(qū)房的主人都是一些老北京人，基本上都不缺錢。”他指出。

　　張大偉認為，由於資源的極度稀缺，北京的學區(qū)房市場根本就不能被稱之為一個市場。孔丹也認為，高價學區(qū)房的問題並不是一個純粹的房地産的問題，其根源在於教育資源的不均衡，即最優(yōu)秀的教育資源被掌握在了少數(shù)幾所學校的手裏。

　　其實北京市的教育主管部門並非沒有注意到教育資源不均衡的問題，其對策之一就是每年都會調(diào)整各小學的劃片區(qū)域，即根據(jù)各個小學的招生名額和所在區(qū)域?qū)W齡兒童的分佈情況適時調(diào)整。但是，這種調(diào)整的幅度有限，難以産生顛覆性的效果。

　　今年年初，北京市教委宣佈全面推行學區(qū)制，把優(yōu)質(zhì)教育資源的重組和整合作為切入點，採取多種措施擴大優(yōu)質(zhì)教育資源。4月18日，北京市正式發(fā)佈了《2014年義務教育階段入學工作的意見》，進一步強調(diào)了免試就近入學的原則。但與此同時，這份文件還取消了“共建生”，即今後政府機關(guān)和企事業(yè)單位不能再通過贊助錢或物的方式將其員工子女“保送”至知名中學，這使得優(yōu)質(zhì)小學的價值進一步凸顯，也引發(fā)了學區(qū)房的進一步升溫。

　　今年西城區(qū)將試行學區(qū)制，以街道行政區(qū)劃為基礎，建設11個學區(qū)，實現(xiàn)學區(qū)內(nèi)部硬體設施、人力資源、課程資源的共用。此外，西城區(qū)還將建成15個教育集團，實現(xiàn)在集團內(nèi)統(tǒng)一教育理念、統(tǒng)一教學規(guī)劃、統(tǒng)籌教研活動、統(tǒng)籌師資調(diào)配，以達到均衡資源的目的。據(jù)了解，其他各城區(qū)也在進行類似的改革。不過就目前來看，這些改革的成果有限。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，北京市正在進行的教育改革不可能取得立竿見影的效果，教育資源的均衡化還有待時日。不過，隨著置業(yè)高峰的迫近，學區(qū)房所面臨的壓力已經(jīng)迫在眉睫。據(jù)介紹，每年的6月底7月初都是學區(qū)房交易的高峰期。而今年的特殊之處就在於，2008年出生的人數(shù)眾多的“奧運寶寶”們都已經(jīng)6歲了，他們中的大部分都將於今年9月1日踏入小學校門，北京的這些名校學區(qū)房也有可能在接下來的一個多月時間裏繼續(xù)升溫。