我國(guó)樓市問(wèn)題的實(shí)質(zhì)在於，過(guò)去一段時(shí)期內(nèi)，由於市場(chǎng)約束和基礎(chǔ)制度的缺失，房?jī)r(jià)快速地透支了這種上漲的潛力，積累了不可忽視的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。更為關(guān)鍵的是，造成了固化的不合理的利益格局，調(diào)控要觸動(dòng)既得利益集團(tuán)的利益，就面臨著諸多阻力。正因如此，單靠房?jī)r(jià)調(diào)控措施難以取得長(zhǎng)期的實(shí)效，需要把房地産調(diào)控納入經(jīng)濟(jì)體制改革的大範(fàn)疇、大系統(tǒng)中，才能形成長(zhǎng)效機(jī)制，才能清除痼疾。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日公佈的數(shù)據(jù)顯示，2013年12月份70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有65個(gè)，而下降的僅有2個(gè)。業(yè)界人士分析，雖然去年底以來(lái)各地又在限購(gòu)、限貸上加碼，多個(gè)城市對(duì)房貸再度收緊並提升利率，但是調(diào)控效果仍不盡如人意。

　　客觀地看，房?jī)r(jià)上漲既受土地成本升高、勞動(dòng)力向城市轉(zhuǎn)移等長(zhǎng)期因素影響，又與空間佈局不合理有關(guān)，這與教育、醫(yī)療等社會(huì)公共服務(wù)資源過(guò)度集中在大城市不無(wú)關(guān)係，比如説學(xué)區(qū)房的存在。

　　我國(guó)樓市問(wèn)題的實(shí)質(zhì)在於，過(guò)去一段時(shí)期內(nèi)，由於市場(chǎng)約束和基礎(chǔ)制度的缺失，房?jī)r(jià)快速地透支了這種上漲的潛力，積累了不可忽視的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。更為關(guān)鍵的是，造成了固化的不合理的利益格局，調(diào)控要觸動(dòng)既得利益集團(tuán)的利益，就面臨著諸多阻力。正因如此，單靠房?jī)r(jià)調(diào)控措施難以取得長(zhǎng)期的實(shí)效，需要把房地産調(diào)控納入經(jīng)濟(jì)體制改革的大範(fàn)疇、大系統(tǒng)中，才能形成長(zhǎng)效機(jī)制，才能清除痼疾。

　　去年10月，中共中央政治局在集體學(xué)習(xí)推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)時(shí)，提出將構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。此後業(yè)界普遍預(yù)測(cè)，完善市場(chǎng)制度架構(gòu)將成為房地産調(diào)控的主要思路。

　　而房地産這樣一個(gè)與民生息息相關(guān)的市場(chǎng)，不僅僅有著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特點(diǎn)，還涉及到社會(huì)管理的範(fàn)疇，因此公平應(yīng)當(dāng)是首要的準(zhǔn)則。那麼如何處理其與效率的關(guān)係？顯然，如果只強(qiáng)調(diào)效率勢(shì)必會(huì)形成一定的短板，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中表現(xiàn)為資源和要素向優(yōu)勢(shì)産業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)流入，在市場(chǎng)上則表現(xiàn)為資源和産品向購(gòu)買力更強(qiáng)的群體手中集中。但當(dāng)發(fā)展到一定階段後，這些短板的掣肘作用就會(huì)顯現(xiàn)，比如，一邊是眾多工薪階層買不起房的“望房興嘆”，一邊卻是黑燈寂靜的大量空置房的存在，以及“房叔”、“房姐”等對(duì)住房資源的不合理佔(zhàn)有。

　　這是因?yàn)椋鄬?duì)於一般的商品市場(chǎng)，房地産市場(chǎng)具有很多的特殊性。許多商品市場(chǎng)能夠?qū)崿F(xiàn)充分供給，比如農(nóng)産品等，只要需求增加，供給就能短時(shí)間內(nèi)增加，且能實(shí)現(xiàn)空間調(diào)配。但住房是不動(dòng)産，與土地資源的先天性關(guān)聯(lián)使其成為特殊的稀缺資源。其次，由於不動(dòng)産的特性以及戶籍制度的存在，不論是需求還是供給，房地産市場(chǎng)都不是全國(guó)統(tǒng)一的大市場(chǎng)，而是區(qū)域性分割的市場(chǎng)。

　　且住房分配貨幣化改革後，經(jīng)過(guò)多年的運(yùn)作，住房開(kāi)始有了保值增值的功能，在過(guò)去的一段時(shí)期內(nèi)甚至成為了投資品，成為部分資金的避風(fēng)港。這種消費(fèi)與投資交織的需求使得樓市形成了獨(dú)特的供需關(guān)係，高收入群體的購(gòu)買力會(huì)推高價(jià)格，而價(jià)格的升高又反過(guò)來(lái)形成新的需求，造成市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)失靈，影響了市場(chǎng)配置資源的效率。這些特性決定了，樓市在發(fā)揮市場(chǎng)配置資源功能的同時(shí)，還必須依靠政府的宏觀調(diào)控，來(lái)保障資源分配的公平。

　　事實(shí)上，住房投資屬性的存在以及投資不動(dòng)産的觀念，必然會(huì)損害住房保障基本居住需求和居住權(quán)利的功能。我國(guó)正在大舉入市併發(fā)揮作用的保障房機(jī)制，就是把保障性住房看作是準(zhǔn)公共産品，把住房的保障部分看作是準(zhǔn)公共服務(wù)。但是，保障房的需求仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出供給，必須在商品房市場(chǎng)引入調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，才能解決供需結(jié)構(gòu)性失衡的頑疾。比如，去年11月底，青島第二批經(jīng)適房和限價(jià)房公開(kāi)銷售後，僅過(guò)7天，就有8個(gè)保障房項(xiàng)目的申購(gòu)家庭數(shù)量超出項(xiàng)目房源數(shù)。推出576套房源的青建宜昌新苑項(xiàng)目，申購(gòu)家庭達(dá)2183戶。

　　有專家建議，高房?jī)r(jià)實(shí)際上是經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域中許多結(jié)構(gòu)性矛盾的反映，因此必須把房地産調(diào)控與戶籍改革、優(yōu)化國(guó)土空間格局、收入分配製度改革等協(xié)調(diào)推進(jìn)，需要在土地、財(cái)稅、金融等各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行市場(chǎng)基礎(chǔ)制度的建立和修復(fù)，前提是市場(chǎng)資訊的完備性，才能實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)調(diào)控。

　　而一線城市與二三線城市房?jī)r(jià)的差距，在一定程度上反映出部分城市人口與資源環(huán)境的不相適應(yīng)，所以房地産調(diào)控應(yīng)當(dāng)是新型城鎮(zhèn)化中的一個(gè)組成，依靠産業(yè)佈局優(yōu)化和社會(huì)公共資源的均衡分配，引導(dǎo)人口有序流動(dòng)，讓更多的資源、人口和就業(yè)在大中小城市間合理配置，才能給高房?jī)r(jià)起到釜底抽薪的作用。

　　此外，市場(chǎng)資訊的完備性是提升市場(chǎng)運(yùn)作效率的前提，也是政府進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要依據(jù)。目前國(guó)土資源部已明確表示將開(kāi)展不動(dòng)産統(tǒng)一登記，在很多人看來(lái)，其信號(hào)意義不僅在於將為房地産調(diào)控提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐，更重要的是，表現(xiàn)出了打破利益集團(tuán)阻撓的決心。