資料圖

　　因報(bào)道“房企欠繳3.8萬億鉅額土地增值稅”被行業(yè)狠批“愚蠢無知”的央視，在時(shí)隔一個(gè)多月之後開始反擊，而第一擊直指“房産一哥”萬科。

　　這下熱鬧多了，房企與土地增值稅的“糾葛”令普通公眾霧裏看花。到現(xiàn)在為止，都沒有一個(gè)權(quán)威答案。

　　這裡頭名堂很大。首先我們必須要明白：什麼是土地增值稅。

　　土地增值稅的原理是這樣的：一片土地被房地産商開發(fā)之後，價(jià)值會(huì)上升，土地增值稅就是對這個(gè)增值部分徵收的一個(gè)稅種，算是一種防止房地産暴利的稅。

　　計(jì)算土地增值稅的公式是：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率。公式中的“增值額”是由市場決定的，即房地産銷售後取得的收入減去土地出讓金、建築成本等該扣除的部分。當(dāng)然，這個(gè)稅率也很高，30%-60%遞進(jìn)。

　　可見，所謂的土地增值稅是在項(xiàng)目結(jié)束後徵收的。土地開發(fā)的週期很長，只有在樓盤售出和項(xiàng)目結(jié)束之後才能最後計(jì)算增值部分有多少。問題就在於，什麼叫作“項(xiàng)目結(jié)束”？這從來都沒有明確的定義，所以稅務(wù)部門都採取了“預(yù)徵”的方式——先按銷售收入的某一比例預(yù)先徵收，之後再多退少補(bǔ)。

　　從前倒沒有什麼太大問題，但到了這幾年就有點(diǎn)兒特殊了。房價(jià)嗖嗖地漲，按照之前的價(jià)格來預(yù)徵，那只會(huì)導(dǎo)致一個(gè)結(jié)果：預(yù)徵的土地增值稅遠(yuǎn)遠(yuǎn)要小于房價(jià)上漲之後實(shí)際要上繳的金額。這個(gè)時(shí)候，地方政府就應(yīng)該馬上要求房地産企業(yè)補(bǔ)足這個(gè)差額。

　　基於以上的分析，土地增值稅可以這麼理解：它的週期不是按年或者按月清算，所以應(yīng)繳未繳的土地增值稅只是個(gè)會(huì)計(jì)名詞，並不算是房地産企業(yè)欠的稅，但地産企業(yè)確實(shí)該交這筆款。雖然可能沒有數(shù)萬億之巨，但是房企欠下鉅額款項(xiàng)已是不爭的事實(shí)。

　　既然這筆款項(xiàng)確實(shí)應(yīng)該上繳，那麼地方政府怎麼就沒有收上來呢？是地方政府收不上來，還是壓根兒就不願(yuàn)意收？一個(gè)巴掌拍不響，無論地方政府還是開發(fā)商，都是這個(gè)欠稅産業(yè)鏈的“貢獻(xiàn)者”。

　　目前，土地增值稅徵管確實(shí)面臨著較大的困難和壓力。土地增值稅有特殊性，也就是必須在項(xiàng)目結(jié)束之後才能計(jì)算，而項(xiàng)目什麼時(shí)候結(jié)束本身就很難定義。週期這麼長的土地稅種，清算需要審核大量若干年度的收入、成本以及費(fèi)用情況，稅收徵管難度大並且容易産生執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開發(fā)完畢後，才能清算繳納稅收。但是由於目前房地産企業(yè)實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)，也就是説這一期開發(fā)還未完成，下一期的開發(fā)已經(jīng)開始，有的房地産企業(yè)開發(fā)週期十多年……慢慢地，土地增值稅就變成了永遠(yuǎn)不用繳納的稅種了。

　　當(dāng)然，稅務(wù)部門對土地增值稅收不上來也與開發(fā)商有關(guān)。據(jù)説，房産商手中都捧著一本欠稅“葵花寶典”，這本欠稅“秘笈”詳細(xì)記錄著對付稅務(wù)部門的手段。換言之，房企欠稅的“法寶”早已成為行業(yè)的顯規(guī)則。如今，開發(fā)商個(gè)個(gè)賺得盆滿缽滿，為何還要成為納稅“老賴”呢？

　　房企是稅收的“老賴”，這是毋庸置疑的。房地産特殊的運(yùn)作方式，為其提供了逃稅的便捷渠道，預(yù)售房按揭制度就是其重要的逃稅平臺(tái)。就以營業(yè)稅來説，營業(yè)稅的稅基是營業(yè)收入，開發(fā)商利用房産預(yù)售制度延遲或減少對到賬收入的確認(rèn)，便可輕鬆逃稅。按相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，收入確認(rèn)的一個(gè)必要條件是，銷售方將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購貨方。當(dāng)購房者的按揭貸款由銀行賬戶直接匯入開發(fā)商賬戶後，後者卻往往以風(fēng)險(xiǎn)沒有完全轉(zhuǎn)移為藉口，對到賬的預(yù)付購房款遲遲不確認(rèn)為營業(yè)收入。

　　還有一個(gè)關(guān)鍵的點(diǎn)，就是項(xiàng)目公司制也助長了開發(fā)商的逃稅之風(fēng)。一般而言，房地産企業(yè)每開發(fā)一個(gè)樓盤，便成立一個(gè)所謂的項(xiàng)目公司進(jìn)行全程管理。項(xiàng)目公司是房地産企業(yè)的成本中心，擁有法人資格，可以獨(dú)立運(yùn)作。這固然有利於開發(fā)商對項(xiàng)目進(jìn)行整合管理、合理考核項(xiàng)目負(fù)責(zé)人業(yè)績，但在樓盤開發(fā)過程中，項(xiàng)目公司基本不會(huì)確認(rèn)營業(yè)收入，常以“其他應(yīng)付款”、“銀行借款”等堆積了大量負(fù)債，成為經(jīng)營性現(xiàn)金流入的主要渠道。一旦樓盤售罄，這些項(xiàng)目公司往往會(huì)被登出，某些欠稅甚至偷逃稅款的行為就可以得逞。這種“打一槍換一個(gè)地方”的經(jīng)營手段，使得房企欠稅甚至偷逃稅收變得暢通無阻。

　　在這樣的一個(gè)欠稅“産業(yè)鏈”中，地方政府也是有很大“功勞”的。原來樓市不火爆的時(shí)候，欠稅額並不多，稅務(wù)部門依靠預(yù)提就已經(jīng)徵收了充足的土地增值稅。然而，這些年由於房價(jià)猛漲，土地增值稅也就“水漲船高”了。那麼，地方政府為何不要求房地産商立即補(bǔ)繳土地增值稅呢？　

　　因?yàn)榈胤秸疾活?yuàn)意這麼幹。很多地方的財(cái)政收入指望的就是賣地賺錢，而不是收這些土地增值稅。地方政府默許房地産開發(fā)商拖延上繳這部分“本應(yīng)該上繳而未繳”的土地增值稅差額，為的就是能讓開發(fā)商有更多的現(xiàn)金流來繼續(xù)拿地。這種所謂的“欠繳”，實(shí)際上是開發(fā)商與地方政府的“合謀”。

　　其實(shí)，這部分“該上繳而未上繳”的土地增值稅最終都是要上繳的，我相信開發(fā)商和地方政府心裏都明白。對於開發(fā)商來説，它當(dāng)年的利潤演算法裏面已經(jīng)扣除了土地增值稅，就算補(bǔ)繳土地增值稅也不會(huì)影響企業(yè)的當(dāng)年利潤。

　　相比之下，地方政府真是用心良苦，延遲徵收這一部分“應(yīng)繳所得稅”，失去的也就是個(gè)利息部分，與所得的賣地收入相比不過是一個(gè)零頭罷了。

　　既然我們已經(jīng)知道了問題的癥結(jié)所在，那麼就應(yīng)該對癥下藥。首先，稅務(wù)、工商部門應(yīng)架構(gòu)起聯(lián)動(dòng)機(jī)制，對房地産企業(yè)成立項(xiàng)目公司進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，凡沒有繳足國家稅款者，一律不準(zhǔn)登出和成立新的項(xiàng)目公司。其次，稅務(wù)部門必須要改變土地增值稅的徵管方式，將欠稅的制度性漏洞及時(shí)補(bǔ)上。尤其在營業(yè)稅徵管方面，在稅務(wù)部門加大徵收力度的同時(shí)，立法部門有必要對會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的收入確定條款進(jìn)行修改和完善。最後，中央也要加強(qiáng)對地方政府徵管“土地增值稅”的監(jiān)控，防止地方政府不想收的情況氾濫。（中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)網(wǎng)友 許一力）