原標(biāo)題：家鄉(xiāng)房子多得變成了鬼城，你卻還在大城市裏排隊(duì)湊首付

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　　文/ 相均泳（中國人民大學(xué)重陽金融研究院産業(yè)研究部副主任、中新經(jīng)緯特約專家）

　　李下蹊（中國人民大學(xué)重陽金融研究院實(shí)習(xí)研究員）

　　3月21日，央行發(fā)佈的《2017年第一季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查報(bào)告》顯示，52.2%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià)“高，難以接受”，42.9%的居民認(rèn)為目前房?jī)r(jià) “可以接受”，4.9%的居民認(rèn)為“令人滿意”。實(shí)際上，在一線城市不難感受到房?jī)r(jià)的高漲以及隨之而來的限購。然而，在更多的三四線城市樓市又是另一番景 象——房屋供需失衡，有效需求不足。

　　近期，房地産一直是個(gè)熱門的話題。2016年12月中旬，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要堅(jiān)持分類調(diào)控，因城因地施策，重點(diǎn)解決三四線城市房地産庫存過多問題。今年 兩會(huì)政府工作報(bào)告中提出，2017年因城施策去庫存，堅(jiān)持住房的居住屬性，加快建立和完善促進(jìn)房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　3月17日，北京市大幅加碼房地産限購政策，不僅認(rèn)房又認(rèn)貸，而且把二套普通住房首付比例加高到6成，非普通住房提升到8成，甚至?xí)和０l(fā)放貸款期限25年以 上的個(gè)人住房貸款。數(shù)小時(shí)之後，廣州迅速跟進(jìn)，也宣佈出臺(tái)樓市限購和差別化信貸新政。一夜之間，離婚買房者哭暈在民政局，高企的房?jī)r(jià)讓奮鬥的“北漂”“海 漂”們望而卻步。房子在人們生活中扮演的角色和房子自身的根本屬性正在慢慢發(fā)生改變。作為剛性需求應(yīng)該要“住”的房子搖身一變，成為了投資的工具，房子作 為“投資品”的派生屬性正愈演愈烈，使房?jī)r(jià)越“炒”越熱，而真正需要房屋居住的消費(fèi)者只能望“房”興嘆。相比火爆的一線城市房市，三、四線城市的房?jī)r(jià)還是 相對(duì)“親民”，咬咬牙可以負(fù)擔(dān)得起的。房地産業(yè)發(fā)展出現(xiàn)了地域之間嚴(yán)重的不平衡，如果沒有限購，樓市依然是“日光碟”和“鬼城”共舞。

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　　房地産的地域差異為哪般？

　　整體而言，中國近年來的房地産行業(yè)發(fā)展迅猛，房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)。但若細(xì)細(xì)探究不難發(fā)現(xiàn)，“買房難”甚至是“搖號(hào)買房”現(xiàn)象，更多的是發(fā)生在政治、經(jīng)濟(jì)等社會(huì)活 動(dòng)處於重要地位且基礎(chǔ)交通設(shè)施較為完善的一、二線城市，相對(duì)而言，以中東部地區(qū)地級(jí)市和縣級(jí)市為主的三、四線城市的房?jī)r(jià)上漲就難以如此牽動(dòng)居民的心並引起 如此高的關(guān)注，甚至存在大量房屋閒置並亟待出售去庫存的狀況。

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　　房地産地域差異的背後，體現(xiàn)城市具備的要素的差異。相對(duì)於發(fā)達(dá)城市，三四線城市的基礎(chǔ)設(shè)施、交通設(shè)施、産業(yè)結(jié)構(gòu)、教育水準(zhǔn)落後，發(fā)展機(jī)遇少，從而造成人口大 量遷移至發(fā)展迅猛、機(jī)會(huì)眾多的一二線城市，尤其是年輕人，這樣一來，房屋的剛性需求都跟不上，更別談?dòng)脕怼俺捶俊钡耐顿Y需求。與此同時(shí)，三、四線城市卻跟 隨前幾年房地産行業(yè)炙熱發(fā)展的趨勢(shì)，也著手于各地樓盤的開發(fā)，建造房屋並計(jì)劃出售。但由於三、四線城市發(fā)展相對(duì)落後，當(dāng)?shù)匦枨蟾簧希课蓦y以出售，最後 形成了一個(gè)個(gè)房屋林立卻人跡罕見的“鬼城”。例如，僅花五年就建成的鄂爾多斯市康巴什新城區(qū)，需求的滯後造成當(dāng)年新建成的樓房存量大量積壓，房屋供給與需 求嚴(yán)重不對(duì)稱，人們寧願(yuàn)去大城市排隊(duì)“等”買房也不願(yuàn)在當(dāng)?shù)叵M(fèi)。相對(duì)比，歷經(jīng)五年後，康巴什的房屋入住率得到了明顯改善，據(jù)當(dāng)?shù)刂俳榻榻B，這與相應(yīng)的減 少房屋供給，增加周圍大量的工作機(jī)會(huì)及當(dāng)?shù)刂袑W(xué)入學(xué)率的提升是密切相關(guān)的。因此，缺乏剛性需求為前提的盲目供給，只能適得其反，且不利於當(dāng)?shù)胤康禺b業(yè)跟隨 大城市前進(jìn)的步伐。

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　　三、四線城市可吸引農(nóng)村人口進(jìn)城

　　如果説一、二線城市吸引了三、四線城市的人口流入，那麼三、四線城市相對(duì)而言就應(yīng)具備吸引農(nóng)村人口的條件。這樣的條件是存在的，黨的十八大提出了新型城鎮(zhèn)化 概念，城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)籌、互促共進(jìn)。然而，農(nóng)民的生存嚴(yán)重依賴於土地，土地是農(nóng)民的“命根子”，因此，進(jìn)城就意味著離開他們的“命根子”。進(jìn)城后土地該如何處 置，也是牽絆農(nóng)民進(jìn)城的一大阻力，因此，推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的同時(shí)，也要解決農(nóng)民的土地問題。我國歷史上歷經(jīng)三次大型土地改革，一直致力於解決農(nóng)民與土地的關(guān) 係問題。于2016年印發(fā)的《關(guān)於完善農(nóng)村土地所有權(quán)承包權(quán)經(jīng)營(yíng)權(quán)分置辦法的意見》中，推行實(shí)施“三權(quán)分置”政策，即農(nóng)民對(duì)土地的所有權(quán)、承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán) 相分離，旨在落實(shí)集體所有權(quán)，穩(wěn)定農(nóng)戶承包權(quán)，放活土地經(jīng)營(yíng)權(quán)，充分發(fā)揮“三權(quán)”的各自功能和整體效用，形成層次分明、結(jié)構(gòu)合理、平等保護(hù)的格局。《意 見》的出臺(tái)，增加了農(nóng)民對(duì)土地處置的靈活性，也拓寬了農(nóng)民的就業(yè)範(fàn)圍。解決好農(nóng)民的土地問題，讓農(nóng)民沒有後顧之憂，才能進(jìn)城進(jìn)得安心、舒心與放心，進(jìn)而推 進(jìn)城鎮(zhèn)化，增加三、四線城市需求活力，才能推動(dòng)三、四線城市擺脫“鬼城”。

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　　打鐵還需自身硬，三、四線城市重在提升實(shí)力

　　要切實(shí)消除“鬼城”問題，推動(dòng)三、四線城市的房地産業(yè)良性健康發(fā)展，就要解決好本地房屋供需對(duì)稱問題，同時(shí)讓農(nóng)民入城無後顧之憂。

　　要 滿足居民需求，就要解決基礎(chǔ)設(shè)施、交通設(shè)施、産業(yè)結(jié)構(gòu)、教育水準(zhǔn)落後的問題。對(duì)於三、四線城市，抓住機(jī)遇發(fā)展自身硬條件是重中之重，滿足於現(xiàn)狀是不行的， 要不斷地審時(shí)度勢(shì)，跟隨國家相關(guān)意見政策的步伐，發(fā)展硬實(shí)力。比如河北省的地級(jí)市張家口市，就應(yīng)抓好2022年北京——張家口冬奧會(huì)的契機(jī)，利用好中央現(xiàn) 階段對(duì)其大量的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資，規(guī)劃相關(guān)建設(shè)，借勢(shì)宣傳自己的資源優(yōu)勢(shì)，打出自身的資源特色，吸引投資，留住人才，刺激房屋需求，實(shí)現(xiàn)房屋供給與需求相平衡。

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　　子女的教育問題和房屋的需求直接掛鉤，“學(xué)區(qū)房”是炒房當(dāng)中的“佼佼者”。為了讓子女接受更好的教育，處於教育水準(zhǔn)相對(duì)落後的三、四線城市的父母不惜花費(fèi)大 量的時(shí)間與金錢選擇去教育水準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)的大城市買房，因此，提高三、四線城市的教育水準(zhǔn)將助力解決當(dāng)?shù)胤课莨┐箪缎璧碾y題。為此，其一，國家應(yīng)鼓勵(lì)年輕的師資 到三、四線城市就業(yè)，並制訂相應(yīng)的福利政策，畢竟師資力量是教育水準(zhǔn)的關(guān)鍵。同時(shí)，要加大對(duì)教育基礎(chǔ)設(shè)施的投資，改善教育環(huán)境，爭(zhēng)取縮小大、中、小城市的 教育水準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)當(dāng)?shù)厝嗽诋?dāng)?shù)厣虾脤W(xué)校的夙願(yuàn)。其二，從根本上改變“學(xué)區(qū)房”概念。兩會(huì)也在討論，將試點(diǎn)採取就近入學(xué)政策，不讓“學(xué)區(qū)房”的高價(jià)售賣有可乘 之機(jī)，同時(shí)為其他普通住房的出售提供平等機(jī)會(huì)。

　　解決農(nóng)民進(jìn)城後農(nóng)村土地和戶籍等問題。農(nóng)民生活依靠土地，且收入來源 大量基於第一産業(yè)農(nóng)、林、牧、漁業(yè)。此次“三權(quán)分置”改革，就是在鼓勵(lì)大量農(nóng)業(yè)人口向二、三産業(yè)轉(zhuǎn)移，而農(nóng)村電商、綠色農(nóng)業(yè)、農(nóng)業(yè)網(wǎng)際網(wǎng)路化等也為將農(nóng)民從 單一的靠土地為生中“解救”出來。同時(shí)，戶籍問題也是農(nóng)民進(jìn)城難的另一大原因。農(nóng)村勞動(dòng)力仍然是“離鄉(xiāng)不離土”的模式，非農(nóng)業(yè)戶和農(nóng)業(yè)戶這一從出生就自動(dòng) 劃分的戶籍制度亟需改革，因此，只有深化戶籍管理制度改革，才能更好的促進(jìn)新型城鎮(zhèn)化水準(zhǔn)，鼓勵(lì)農(nóng)民積極到三、四線城市買房、入學(xué)、就業(yè)、發(fā)展。

　　抑制大城市房?jī)r(jià)上漲是中央工作的重點(diǎn)，但也不能忽視三、四線城市房屋供需嚴(yán)重失衡的問題。找到病灶並對(duì)癥下藥是解決三四線城市“鬼城”問題的關(guān)鍵。只有完善 所有政策組合，綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，並儘快建立符合國情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，才能實(shí)現(xiàn)真正的大中小城市與鄉(xiāng)村經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展，解決“限購”與“鬼城”齊飛的難題。