房?jī)r(jià)泡沫已成為全民熱議的話題。

　　8月房?jī)r(jià)上漲在一二三線城市聯(lián)袂上演，南京出現(xiàn)地價(jià)突破上限後的“搖號(hào)”現(xiàn)象，杭州成為繼廈門、蘇州之後又一座熱點(diǎn)城市……

　　這邊廂，房?jī)r(jià)在“讓人有點(diǎn)慌”的氛圍中繼續(xù)上漲，那邊廂，調(diào)控在“能否起作用”的疑惑中連續(xù)出臺(tái)。

　　房?jī)r(jià)為何超預(yù)期地持續(xù)暴漲？怎麼有效預(yù)防泡沫破滅？中國(guó)證券報(bào)記者試圖從資産荒、流動(dòng)性、土地供應(yīng)等多個(gè)角度來提供這個(gè)答案的拼圖。

　　資金躁動(dòng)：

　　資産荒下的“羊群效應(yīng)”

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局19日公佈的8月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù)顯示，房?jī)r(jià)同比、環(huán)比上漲的城市數(shù)量均有上升，一、二、三線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅同樣也繼續(xù)擴(kuò)大。

　　漲，成了今年樓市的主題詞。不僅是房?jī)r(jià)漲，地價(jià)也在漲，儘管如此，搶房、搶地現(xiàn)象在一線城市和部分熱點(diǎn)城市屢屢上演。

　　諸多資管人士將此輪房?jī)r(jià)暴漲歸因于資産荒下投資資金的主動(dòng)選擇。在利率下行週期及利率市場(chǎng)化改革態(tài)勢(shì)下，存款的吸引力正逐步降低，而盛極一時(shí)的網(wǎng)際網(wǎng)路金融在一系列風(fēng)險(xiǎn)事件的衝擊下，也正褪去高收益的光環(huán)，股市疲軟和債市剛兌被打破的風(fēng)險(xiǎn)也促使投資者更加謹(jǐn)慎。

　　在大類資産中，20多年長(zhǎng)牛行情的房地産時(shí)至今日依然是一枝獨(dú)秀。“中國(guó)經(jīng)濟(jì)主要靠房地産，房地産不能崩盤”是諸多購(gòu)房人堅(jiān)定買房的最大理由，即使未來房?jī)r(jià)下跌，幅度也有限，是相對(duì)最為保值的資産。這已被2008年金融危機(jī)以來的房?jī)r(jià)走勢(shì)所驗(yàn)證。

　　在海通證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷看來，房地産市場(chǎng)是存在“隱形剛兌”的。最大的“隱形剛兌”來自政府部門對(duì)房地産行業(yè)的支援。這是因?yàn)榉康禺b投資能夠帶動(dòng)的行業(yè)最多，如鋼鐵、水泥、有色、化工、家電、傢具等，而且房地産投資在商品房銷售暢通的情況下，可以帶來可觀的現(xiàn)金流回報(bào)，而目前基建投資的現(xiàn)金流回報(bào)很少，但債務(wù)的增長(zhǎng)卻很快。

　　興業(yè)證券分析師閻常銘認(rèn)為，資産荒往往出現(xiàn)在貨幣寬鬆週期內(nèi)，這些過剩的資金大多最終進(jìn)入以房地産為代表的存量資産領(lǐng)域。日本在1980-1989年代貨幣環(huán)境十分寬鬆，在此階段釋放的過剩流動(dòng)性更多地被用來購(gòu)買存量資産，即進(jìn)入土地、房地産市場(chǎng)和證券市場(chǎng)，從而形成了日本房地産歷史上最大一波牛市。

　　在土地市場(chǎng)上，今年以來，開發(fā)商豪擲千億買地。中原地産研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至8月，31家房企拿地超過百億，搶地最積極的房企合計(jì)拿地8355.78億元，合計(jì)建築面積11805萬平米。

　　在資本市場(chǎng)，保險(xiǎn)資金等金融資本也頻頻舉牌上市房企。中報(bào)顯示，險(xiǎn)資重倉(cāng)持有56家A股上市房企。前海人壽、生命人壽、安邦、平安等險(xiǎn)資均在重金佈局地産股。

　　資産荒下，“買房”成了機(jī)構(gòu)投資者的共同選擇。

　　信貸狂飆：杠桿上的房?jī)r(jià)

　　居民存款向房地産市場(chǎng)的轉(zhuǎn)移，銀行對(duì)房貸資産的青睞，推動(dòng)了房貸一路狂飆。

　　近兩個(gè)月的央行數(shù)據(jù)顯示，居民房貸已成為信貸的絕對(duì)主力。閻常銘説，今年1-8月累計(jì)新增居民中長(zhǎng)期貸款3.63萬億，同比增長(zhǎng)90.4%。未來這一趨勢(shì)必然帶來核心一二線城市房地産基本面的長(zhǎng)期上行。他強(qiáng)調(diào)，銀行資産配置將持續(xù)大幅度向按揭傾斜，這是利率市場(chǎng)化和金融自由化的必然結(jié)果，是銀行在資産荒背景下長(zhǎng)期不可逆趨勢(shì)。

　　“今年以來，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)走軟的背景下，銀行對(duì)按揭資産偏愛有加，反映在前期按揭貸款利率一路走低，信貸投放佔(zhàn)比加大。”交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹表示，目前房貸利率優(yōu)惠已近極限，8月全國(guó)首套房貸款平均利率4.44%，為近兩年來的首次停止下降；二套房貸款平均利率為5.39%，已連續(xù)9個(gè)月持平。

　　居民杠桿的快速上升正引起業(yè)內(nèi)擔(dān)憂。國(guó)信證券分析師董德志測(cè)算，如果維持前7月居民貸款投放速度，2016年中國(guó)居民部門杠桿率將達(dá)到44.7%，遠(yuǎn)超之前年份單年加杠桿的速度。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所副所長(zhǎng)姚枝仲警告，當(dāng)下是通過居民貸款支撐起房?jī)r(jià)上漲，其中是存有風(fēng)險(xiǎn)的。在高房?jī)r(jià)沒有明顯回落的情況下，又出現(xiàn)進(jìn)一步的上升，這就是一個(gè)泡沫的過程。

　　不僅僅是居民杠桿上升，開發(fā)商的杠桿率也在升高。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，上半年千億級(jí)房企中，綠地控股資産負(fù)債率為88.36%，與去年同期基本持平；萬科A資産負(fù)債率為80.6%，同比上漲近3個(gè)百分點(diǎn)；碧桂園負(fù)債率為78%，較去年末增加了3個(gè)百分點(diǎn)；恒大的負(fù)債率高達(dá)81.79%，保利的負(fù)債率也近80%。

　　中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長(zhǎng)劉元春説，目前整個(gè)居民的消費(fèi)型貸款問題還不是很大，但消費(fèi)型貸款增長(zhǎng)速度太大，同比增長(zhǎng)30%。雖然不用泡沫的概念來衡量，但要用債務(wù)償還，以及資金鏈連續(xù)性的角度來考慮。

　　土地供應(yīng)：失衡格局下分化加劇

　　房?jī)r(jià)上漲的另一端是地價(jià)上漲，甚至出現(xiàn)麵粉比麵包還貴的現(xiàn)象。到底是地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)，還是房?jī)r(jià)帶動(dòng)地價(jià)，這是一個(gè)解不開的謎題。

　　但現(xiàn)實(shí)是土地供應(yīng)特別是一線城市土地供應(yīng)在逐步下滑。比如，北京市2016年全市國(guó)有建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng)總量為4100公頃。而2015年為4600公頃，2014年則為5150公頃。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)中心統(tǒng)計(jì)，2016年上半年，北京的土地供應(yīng)總量為18宗，同比下降45.5%，環(huán)比2015年下半年下降76%；供應(yīng)的土地面積為344.09萬平米，同比上漲27.7%，環(huán)比下降43.8%。

　　中國(guó)發(fā)展研究基金會(huì)副理事長(zhǎng)劉世錦認(rèn)為，一線城市房?jī)r(jià)上漲有兩個(gè)因素，合理因素是大都市區(qū)加快發(fā)展，不合理因素是城市發(fā)展戰(zhàn)略、土地政策和制度。他直言，政府多年來通過土地財(cái)政來為城市建設(shè)募集資金，很多城市政府採(cǎi)取的是擠牙膏式的供地方式，使土地供應(yīng)價(jià)格最大化。

　　劉世錦認(rèn)為，如果土地的供地制度考慮與城市需求平衡，如特大型城市房?jī)r(jià)上漲，是否可以增加供地或釋放出這種信號(hào)，如果農(nóng)村用地宅基地和國(guó)有土地一樣可以同權(quán)同價(jià)進(jìn)入市場(chǎng)，那麼房?jī)r(jià)是否還會(huì)高企？他預(yù)計(jì)，房地産投資在未來不太長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)就會(huì)回到正常狀態(tài)，即使不是負(fù)增長(zhǎng)，也很可能是零增長(zhǎng)。

　　統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年4月以來，房地産投資增速總體上呈回落態(tài)勢(shì)。今年1-8月，房屋新開工面積106834萬平方米，增長(zhǎng)12.2%，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。夏丹表示，房地産開發(fā)投資主要來自於土地市場(chǎng)的貢獻(xiàn)，房企出手闊綽、地價(jià)高歌猛進(jìn)，使得在土地成交面積同比下降的同時(shí)成交價(jià)款卻有了更快的增長(zhǎng)。

　　土地市場(chǎng)的火爆大多出現(xiàn)在一線城市和部分二線城市。

　　19日，南京首次網(wǎng)上土地拍賣，共出讓五宗塊地。綠地集團(tuán)以80.6億拿下湖南路地塊。而正方新城G44地塊，經(jīng)過182次競(jìng)拍，地價(jià)達(dá)到最高限價(jià)12947元/平，將進(jìn)行搖號(hào)決定歸於哪家房企。“南京此次集中供地，能夠一定程度上緩解目前土地市場(chǎng)過熱的狀況，同時(shí)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期。”明源地産研究院副院長(zhǎng)劉策表示，集中供地后土地溢價(jià)不會(huì)像以前一樣達(dá)到100%，甚至200%以上。因此，對(duì)房企來講，是階段性的把握土地低點(diǎn)的機(jī)會(huì)，對(duì)改善目前市場(chǎng)供應(yīng)，改善供需關(guān)係非常有好處。

　　需要注意的是，從更長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，政策調(diào)控一定要強(qiáng)調(diào)持續(xù)、穩(wěn)定，不能時(shí)而在某個(gè)階段人為的把土地供應(yīng)縮小，又突然放大，大起大落不應(yīng)是常態(tài)。劉策認(rèn)為，比較好的方式就是給予市場(chǎng)信號(hào)。通過市場(chǎng)住房需求的預(yù)期，政府來改善供給結(jié)構(gòu)，降低商業(yè)、工業(yè)用地的比例，加大住宅用地比例，這才是一個(gè)比較有規(guī)則、穩(wěn)定的供地節(jié)奏。

　　強(qiáng)化調(diào)控：防範(fàn)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)

　　在北京從事二手房買賣的一名房地産仲介人士説，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)上漲讓我們都覺得不踏實(shí)，有些區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)有價(jià)無市的現(xiàn)象。“泡沫只有在破滅的時(shí)候才知道，但我們都不希望有那一天。”

　　中信建投首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家周金濤警告，在第四次康波中，主導(dǎo)國(guó)美國(guó)的房地産週期要領(lǐng)先於中國(guó)香港和新加坡7-9年。由於中國(guó)內(nèi)地房地産週期領(lǐng)先於中國(guó)香港和新加坡，而美國(guó)自2006年見頂以來已有10年，據(jù)此推算，中國(guó)內(nèi)地房地産上行期可能已接近極限。周金濤預(yù)計(jì)，中國(guó)內(nèi)地房地産週期在2014年和2016年可能形成雙頭頂部，未來三年或步入下行期。

　　房?jī)r(jià)泡沫風(fēng)險(xiǎn)在逐步累積，業(yè)內(nèi)期盼調(diào)控更加有的放矢，推動(dòng)房地産市場(chǎng)軟著陸。一方面，因城施策的措施要繼續(xù)強(qiáng)化。夏丹表示，目前已有蘇州、廈門和杭州三個(gè)熱點(diǎn)二線城市重啟限購(gòu)措施，合肥、南京、武漢等多個(gè)城市以提高按揭貸款首付比例為主要手段升級(jí)了限貸政策。接下來還將有更多城市重回限購(gòu)限貸隊(duì)伍。

　　另一方面，重在強(qiáng)化推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的供給側(cè)改革。“目前中國(guó)高房?jī)r(jià)的風(fēng)險(xiǎn)是有可能被破除的，這取決於經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的速度。”劉策表示，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型最重要的就是在單位土地基礎(chǔ)上，能夠創(chuàng)造出更多價(jià)值。支撐房?jī)r(jià)的基本要素就是土地價(jià)值的增長(zhǎng)。在合理的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)內(nèi)，由於經(jīng)濟(jì)在不斷發(fā)展，它所對(duì)應(yīng)的土地價(jià)值在不斷提高。從全世界範(fàn)圍，拉長(zhǎng)週期看，房?jī)r(jià)都是在穩(wěn)步上漲，因?yàn)楸澈笸恋貎r(jià)值在增長(zhǎng)，需求在擴(kuò)張。通過高價(jià)值來平抑高地租，便能夠規(guī)避掉房地産泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)。

　　周金濤建議，要通過城鎮(zhèn)化來消除對(duì)供給側(cè)改革的制約。當(dāng)前城鎮(zhèn)化水準(zhǔn)依然沒有達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水準(zhǔn)，這意味著以人為本的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍有發(fā)展空間，隨著戶籍制度改革、財(cái)稅體制的理順以及創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略的推進(jìn)，基於産業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的“人的城鎮(zhèn)化”將能更有序地推動(dòng)房地産去庫(kù)存。