《中國經(jīng)濟週刊》 記者 程子彥 | 上海報道

　　(本文刊發(fā)于《中國經(jīng)濟週刊》2016年第37期)

　　日前，SOHO中國(00410.HK)發(fā)佈半年報，在2016年上半年，營業(yè)額約人民幣7.27億元，同比上升85%；毛利率高達77%；上半年實現(xiàn)凈利潤約 6 億元，同比大幅上升 344%。同時資産負債率為37%。從這些數(shù)字來説，潘石屹旗下物業(yè)從銷售到自持的轉(zhuǎn)型之路似乎是成功的。

　　然而在SOHO中國2016年上半年業(yè)績發(fā)佈會上，潘石屹卻宣佈銷售上海三個非核心物業(yè)：淩空 SOHO、虹口 SOHO 和 SOHO 天山廣場。其中，SOHO 天山廣場還未竣工。

　　決心做“包租公”的潘石屹為什麼又要賣樓了？

　　轉(zhuǎn)型以來營業(yè)額一直下滑

　　自從 1998 年開發(fā)第一個項目“SOHO 現(xiàn)代城”以來，潘石屹在很長一段時間裏都堅持散賣辦公樓的模式。而這種商業(yè)模式使得潘石屹在業(yè)績最好的那年——2010年，全年營業(yè)收入達到182.15億元，毛利接近93億元。

　　但2012年，潘石屹宣佈：逐步告別一直以來散售的商業(yè)模式，改為持有出租物業(yè)。開始了SOHO中國的轉(zhuǎn)型之路。

　　之後，在很多公開場合，潘石屹和妻子張欣均不斷強調(diào)SOHO中國的轉(zhuǎn)型之路是成功的。

　　可是，2012—2015年的業(yè)績與“成功”説法並不匹配。據(jù)《中國經(jīng)濟週刊》記者了解，自宣佈轉(zhuǎn)型以來，SOHO中國的財務數(shù)據(jù)出現(xiàn)連續(xù)下滑。財報顯示，從2012年到2015年營業(yè)額分別為 161.43 億元、146.21 億元、60.98 億元和 9.95 億元。

　　SOHO中國對於業(yè)績下滑的解釋是公司的業(yè)務模式正在由開發(fā)銷售向自持轉(zhuǎn)變，他們希望自持物業(yè)持久的現(xiàn)金流成為公司未來盈利的支柱。

　　潘石屹曾在一次記者見面會上表示：只要現(xiàn)金流不斷，SOHO中國的轉(zhuǎn)型就不算失敗。

　　據(jù)了解，SOHO中國的轉(zhuǎn)型初衷，源於潘石屹夫婦對中國經(jīng)濟形勢的預判，他們認為，中國經(jīng)濟正在從投資型向消費型轉(zhuǎn)變。在這種判斷下，他們提出了“為注重生活品位的人群提供創(chuàng)新生活空間以及時尚生活方式”的新定位。在由售轉(zhuǎn)租的同時，啟動SOHO 3Q等項目，深度挖掘租賃業(yè)務潛力。

　　張欣認為，自持策略不僅可以持續(xù)增加收入，而且資産本身也在不斷升值。

　　賣樓和財務壓力沒有關係？

　　今年7月底，SOHO 中國以 32.97 億元出售了位於上海的 SOHO 世紀廣場，這個價格高出賬面評估價值的 21%，高出收購成本 70%。

　　儘管這次出售行為被眾人認為潘石屹對於業(yè)績下滑的妥協(xié)，但是，SOHO中國一再強調(diào)這部分出售的物業(yè)僅佔其自持物業(yè)總可租面積的 3.7%，對集團的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略影響不大。

　　潘石屹強調(diào)：“銷售世紀廣場跟我財務上的壓力是沒有任何關係的。世紀廣場僅佔我們所有持有面積的3.7%，我們持有、租賃，基本的模式不會變化，我們的核心資産不會銷售。”

　　但是在賣掉世紀廣場之前，潘石屹的解釋是“既然能賺錢就賣一點吧”。事實上這的確是一筆很劃算的交易，它帶來的 5.02 億元的毛利潤進賬幾乎相當於 SOHO 中國 2015 年整年的凈利潤。

　　被潘石屹認為是3個“非核心資産”的淩空 SOHO、虹口 SOHO 和 SOHO 天山廣場其實建設當初潘石屹也是頗具心思的。以虹口SOHO為例，虹口SOHO由日本建築大師隈研吾設計，這不但是大師在上海設計的最大的城市建築，也是他在全世界獨立設計的建築中高度最高的建築作品。室內(nèi)外的空間處理，採用琴弦的概念，整個空間自上而下，如行雲(yún)流水般一氣呵成。

　　潘石屹不斷強調(diào)：“做生意永遠不變的就是市場高峰的時候出貨，市場低峰的時候進貨。”

　　轉(zhuǎn)讓這3個項目能為SOHO中國帶來多少收益？就此問題SOHO中國方面並未給出明確答案.

　　根據(jù)SOHO中國官網(wǎng)數(shù)據(jù)：上海淩空SOHO總建設面積35萬平方米。2014年8月攜程以30億元的價格收購了淩空SOHO約44%的寫字樓物業(yè)，攜程收購之後SOHO中國仍保留該項目12.8萬平方米的産權。虹口SOHO建築面積為9.5萬平方米，天山廣場的建築面積超過17萬平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，如果以5萬每平方米計算，這3個非核心物業(yè)出售價格將達到200億元。而鋻於目前上海高居不下的房價，屆時價格可能會更高。

　　對於賣樓後的錢如何處置？有分析指出，SOHO 中國出售部分物業(yè)可以回籠資金，後續(xù)可能對包括創(chuàng)業(yè)類型的辦公物業(yè)進行收購、尋找新的項目進行投資或者進行新業(yè)態(tài)的佈局，同時繼續(xù)持有核心優(yōu)質(zhì)地段的物業(yè)，這也是他們在轉(zhuǎn)型中的一次修正。

　　而潘石屹夫婦給出的答案是：“由於我們負債率已經(jīng)非常低了，所以沒有必要讓大量的現(xiàn)金閒置在那裏，將會考慮派發(fā)特殊股息。”

　　從“製造商”到“業(yè)主”

　　張欣認為，“我們已經(jīng)從一個房子的製造商變成一個業(yè)主，所以這個時候更重要的衡量企業(yè)的標誌就不是銷售額，而是資産的規(guī)模怎麼不斷增長。”

　　目前，SOHO中國共擁有投資物業(yè)總建築面積約170萬平方米，可租面積達120萬平方米。

　　潘石屹認為SOHO中國手上的大量資産和目前市面上普遍存在的資産荒形成了互補。

　　根據(jù)財報，2016年上半年SOHO中國實現(xiàn)租金收入約人民幣7億元，同比上升60%，目前已完工投資物業(yè)平均出租率達到85%。

　　潘石屹每次必提及的SOHO 3Q仍然是SOHO中國的重要轉(zhuǎn)型産品。截至今年6月底，SOHO 3Q在北京和上海開辦了16個中心，提供13603個座位，預計到2015年底總座位數(shù)將達約1.6萬個。潘石屹在本次半年報業(yè)績會上表示，要下定決心把SOHO 3Q做到底，北京、上海成熟之後，要到別的城市去發(fā)展。

　　據(jù)SOHO中國介紹，未來不會選擇在二線城市投資物業(yè)，而是選擇第三方辦公樓，用合作的模式，在網(wǎng)際網(wǎng)路和新經(jīng)濟發(fā)展比較火熱的城市繼續(xù)開展SOHO 3Q業(yè)務，主要是深圳、杭州、成都、西安。

　　不久前，SOHO3Q 的對標産品 We Work進入中國市場，雖然目前他們只在上海靜安擁有 500 個工位，還不到 SOHO 3Q 的1/20。但對於SOHO中國共用辦公依然能形成不小的挑戰(zhàn)。