高價地頻出拉響樓市過熱警報：一二線城市地價屢被刷新

　　房地産市場的火爆，除了表現(xiàn)在房價上，還體現(xiàn)在地價上。截至目前，今年拍出的地王數(shù)量已經(jīng)超過70宗。不少業(yè)內(nèi)人士表示出擔(dān)心，房價不可能一直暴漲，“地王”製造者很可能要為自己的行為付出代價。

　　發(fā)燙的土地市場

　　5月18日，37家房企哄搶上海浦東周浦鎮(zhèn)一塊住宅用地，保利地産最後以54.5億元競得，溢價率295.8%，實際樓面價為55707元/平方米，這意味著每平方米的保本售價接近8萬元。而周浦地區(qū)目前均價在4萬元/平方米左右，新房最高不超過4.8萬元/平方米。

　　今年以來，一線城市以及樓市成交火熱的二線城市土地價格被不斷刷新。5月13日，南京出讓7宗土地，50余家房企參與競拍，全部地塊總成交金額約為249億，其中三宗地成為地王，包括一個總價地王、一個單價地王以及一個區(qū)域地王。4月上旬，蘇州拍賣的13宗地塊創(chuàng)下平均高達(dá)200%的溢價率，刷新了3個區(qū)的成交價紀(jì)錄。4月底，合肥出讓6宗地塊，單日攬金超過110億元，最高樓面價溢價率292.11%……土地市場已經(jīng)熱得發(fā)燙。

　　根據(jù)克爾瑞研究中心報告，今年以來，重點(diǎn)城市總價、單價地王已經(jīng)超過70個，而在上一個“地王年”2013年，全年也不過拍出60個地王。

　　值得注意的是，在這一輪拿地潮中出現(xiàn)了不少民營企業(yè)的身影。“這些公司的實力和當(dāng)年的央企不可同日而語，一旦資金信貸收緊，房地産市場恢復(fù)調(diào)控，他們是否能扛得住要打一個大大的問號。”有業(yè)內(nèi)人士表示出擔(dān)心。

　　入市難度成最大疑問

　　在接下來的兩年，開發(fā)商以何種方式將這些地王項目推入市場，並被市場所接受成為最大疑問。不過，有一點(diǎn)可以肯定，價格必然不菲。

　　從以往情況看，開發(fā)商會絞盡腦汁提高産品的溢價能力。上週末，位於瀋陽和平區(qū)西塔商業(yè)街的瀋陽001號重點(diǎn)地産項目One World世界城開盤，均價每平方米接近2萬元。作為2013年的“地王”項目，為體現(xiàn)它的與眾不同，開發(fā)商不惜重金，打出世界上最大的智慧家居社區(qū)的概念，並請來韓國明星金秀賢作為項目代言人。而售樓處也是國內(nèi)首家無樣板間、無沙盤、無模型、無紙質(zhì)樓書、無DM單的純數(shù)字化項目售樓處。

　　在5月20日舉辦的東北城市轉(zhuǎn)型與房地産發(fā)展論壇上，中國房地産業(yè)協(xié)會原副會長朱中一表示，以往我國房地産業(yè)靠單一土地增值形成價值鏈的傳統(tǒng)開發(fā)模式、投資模式、運(yùn)營模式正面臨著失控與顛覆。

　　然而，這樣的融合和創(chuàng)新能否匹配其高昂價格，是否能被市場接受，也成為不少業(yè)內(nèi)人士心中的疑問。“該項目周邊的樓盤價格只有它的一半，而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，4月瀋陽新建商品住宅均價才7009元/平方米。”一位分析人士認(rèn)為，瀋陽當(dāng)?shù)氐馁徺I力水準(zhǔn)和高凈值客戶數(shù)量支援One World世界城的發(fā)展可能略顯吃力。

　　本版撰文

　　北京晨報記者 楊奕

　　■專家觀點(diǎn)

　　土地市場加杠桿更加危險

　　“最近拿地王的房企，邏輯都是慢慢熬個三五年。如果熬得起，誰也不會在乎自己是不是擊鼓傳花的最後一棒，時間可以換空間，今天房地産已經(jīng)真正成為大鱷們的遊戲。”對於近期土地市場的瘋狂，易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱如此表示。不過，新城控股副總裁歐陽捷卻認(rèn)為，“輪流坐莊是不現(xiàn)實的，給別人抬了轎子，可能讓自己吃不了兜著走，最終地王解套還是要靠供求關(guān)係。”

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也表示，儘管一些開發(fā)商在拿地時不差錢，但相當(dāng)一部分開發(fā)商的資産負(fù)債表並不好看，“瘋狂拿地，是在下很大的賭注，通過舉債和加杠桿的方式高溢價造出地王，然後助推周邊的房價，從而實現(xiàn)全面解套。但這種玩法在過去房子短缺的情況下可能得逞，在住房已經(jīng)告別短缺的情況下，一旦房價預(yù)期逆轉(zhuǎn)，市場調(diào)整，則意味著開發(fā)商替銀行拿了一塊很難解套的土地。土地市場這種加杠桿的危險比買房加杠桿更危險。”對於後市，馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，房地産市場的熱度在下半年降溫的概率極大，市場暴漲不可持續(xù)，“一些地王製造者很可能要為自己的行為付出代價。”