機構稱深圳房價收入比偏離合理值高達111%
5日,上海易居房地産研究院發(fā)佈全國35個大中城市房價收入比偏離度排行榜,指出2015年35城房價收入比均值為8.7,目前偏離合理值的幅度為12%。但值得注意的是,區(qū)域分化愈加劇烈,以深圳為例,深圳房價收入比偏離合理值高達111%,而瀋陽房價收入比偏離合理值卻僅為-14%,致使房價進入了“跌無可跌”的底部狀態(tài)。此外,由於房價連續(xù)數(shù)月上漲,多地房價和城鎮(zhèn)居民每人平均可支配收入的實際增幅出現(xiàn)了“倒掛”。
據(jù)悉,房價收入比是指房屋總價與居民家庭年收入的比值,其指標主要用於衡量房價是否處於居民收入能夠支撐的合理水準,直接反映房價水準與廣大居民的自住需求相匹配的程度。
報告顯示,根據(jù)國家統(tǒng)計局口徑的數(shù)據(jù),2015年全國商品住宅房價收入比為7.2,其中,35個重點城市房價收入比為8.7,偏離合理值的幅度為12%。
“從平均水準來看,我國房價收入比較合理值只是稍高,但值得注意的是,如果分城市具體看,區(qū)域分化愈加劇烈。”易居研究院研究員曹倪娜介紹稱。
曹倪娜説,通過2015年與2014年的數(shù)據(jù)對比,2015年35城房價偏離度的中位數(shù)是12%,相比2014年的18%,下降了6個百分點,35城房價收入比偏離度有所收窄,説明2015年的房地産市場回暖具有明顯的區(qū)域差異,並非全國市場範圍內(nèi)的統(tǒng)一高度反彈。
數(shù)據(jù)顯示,從房價收入比來看,與全國均值7.2相比,深圳房價收入比高達23.2,廈門房價收入比為15.3,北京方面房價收入比達14.5,上海方面達14.0,福州、杭州、廣州分別為11.2、10.7、10.4。房價收入比偏離值方面,35城中超四分之一城市偏離值幅度達25%。深圳房價收入比偏離合理值的幅度高達111%,廈門方面房價收入比偏離合理值的幅度也達70%,北京方面偏離合理值的幅度達45%,石家莊偏離度也高達45%,上海、福州方面,分別偏離40%左右。而瀋陽房價收入比僅為6.0%,房價偏離值幅度更是為-14%。
曹倪娜表示,2015年因中央到地方各方面樓市利好政策不斷出臺,釋放了擠壓幾年的樓市剛性和改善性需求,加之2015年上半年股市避險資金流入樓市,使得以深圳、上海、北京為首的一線城市,樓市成交量大幅攀升,助推房價出現(xiàn)前所未有的井噴式增長。在此背景下,小幅上漲的收入水準大大落後於房價的上漲幅度,也是該類城市偏離合理值的主要原因。
事實上,在連續(xù)數(shù)月上漲的房價面前,不僅僅是深圳,多地城鎮(zhèn)居民每人平均可支配收入的實際增幅出現(xiàn)了“倒掛”情況。上海方面,2015年上海城鎮(zhèn)常住居民每人平均可支配收入52962元,增長8.4%,但當年新建住房價格同比增長18.2%。
對此,曹倪娜指出,35個大中城市房價收入比偏離度區(qū)域分化加劇。房價收入比偏離度處於負值的城市,如銀川、瀋陽、哈爾濱,基本可以判定沒有房價泡沫。但並不意味著這些城市的房地産市場,在日後擁有更多的反彈空間,因為高企的庫存和低迷的市場環(huán)境,很難在短時間內(nèi)得到根本性的扭轉。其次,與之相反的,房價收入比偏離度較大的城市,例如深圳、上海、廈門基於堅挺的住房消費需求和投資投機性需求,房價收入比的偏離度可能再次擴大或者持平,但換角度而言,短時間內(nèi)飆升的房價亦透支著未來上漲的動能,同樣存在盤整的風險。
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