項(xiàng)崢

　　最近一段時(shí)間，北京、上海、深圳等一線熱點(diǎn)城市房地産市場(chǎng)進(jìn)入“發(fā)燒模式”，房東接連“跳漲”掛牌價(jià)格，購房人連夜排隊(duì)購買新盤，而房地産交易營業(yè)大廳也是人滿為患，引發(fā)了社會(huì)廣泛關(guān)注。隨著一線城市房地産熱度蔓延，部分二線城市房地産市場(chǎng)也呈現(xiàn)出明顯升溫現(xiàn)象。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公開發(fā)佈數(shù)據(jù)，今年2月份，全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有47個(gè)，二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有34個(gè)；其中，深圳新建商品住宅價(jià)格同比上漲大達(dá)56.9%，領(lǐng)漲全國。

　　一線城市幾近天價(jià)的樓盤，市場(chǎng)突然間出現(xiàn)“搶購”現(xiàn)象，恐怕已經(jīng)不能用理性來分析，投機(jī)炒作回潮引發(fā)市場(chǎng)恐慌，而普通改善性需求“怕漲”心理可能會(huì)是主要原因。因此，給一線城市房地産市場(chǎng)降溫，需要從預(yù)期管理入手，抑制市場(chǎng)投機(jī)炒作，避免繼續(xù)非理性上升。

　　警惕投機(jī)炒作

　　推動(dòng)房?jī)r(jià)快漲

　　投機(jī)炒作回潮可能是熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快速上漲的重要原因。

　　一線城市房?jī)r(jià)基本面並沒有發(fā)生顯著變化。本輪房地産週期波動(dòng)，是基於市場(chǎng)力量的自發(fā)調(diào)整，是住宅供求關(guān)係逆轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)。特大城市基礎(chǔ)設(shè)施完備、就業(yè)優(yōu)勢(shì)、人口流入壓力等，並不足以支撐當(dāng)前房?jī)r(jià)高位快速上漲。從國際上比較，北京、上海、深圳等地絕對(duì)房?jī)r(jià)並不低。曾經(jīng)一度飛漲的香港房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了頹勢(shì)，2016年1月香港房?jī)r(jià)跌至13個(gè)月以來的低位。在資産荒大背景下，一線城市房産配置可能會(huì)增加，但資産流動(dòng)性則顯著下降，綜合權(quán)衡可能並不是一個(gè)理想的投資品種。在動(dòng)輒每套千萬元的住宅市場(chǎng)，真正具備購買力的家庭多擁有不止一套住宅，增配住宅投資意願(yuàn)並不強(qiáng)烈。而從一線熱點(diǎn)城市市場(chǎng)銷售火爆情況看，反而顯示住宅變現(xiàn)意願(yuàn)有所增強(qiáng)，值得高度關(guān)注。

　　目前看，只有投機(jī)炒作回潮，才有可能短期內(nèi)導(dǎo)致一線城市房地産市場(chǎng)進(jìn)入“發(fā)燒模式”。在這個(gè)過程中，房地産開發(fā)企業(yè)高價(jià)拿地，不斷創(chuàng)造“麵粉貴過麵包”的神奇，與其説是非理性拿地，不如説是“暗渡陳倉”，不僅可以加快過去高價(jià)地建設(shè)後住宅的銷售，也會(huì)推動(dòng)未來豪宅順利變現(xiàn)；個(gè)別房地産仲介幫助投資投機(jī)者加杠桿，杠桿放大到10倍，不僅增加交易傭金收入，而且還能獲得額外高息收入。當(dāng)前一線城市房地産市場(chǎng)非理性特徵，不由得讓人想起上世紀(jì)海南房地産泡沫破滅和本世紀(jì)溫州房地産泡沫破滅的巨大危害。實(shí)際上，曾經(jīng)高高在上的東京、香港房?jī)r(jià)也有過巨幅下跌的歷史。

　　抑制投機(jī)炒作

　　滿足合理需求

　　即使一線城市房?jī)r(jià)居高不下，也存在合理的剛性住宅需求和改善性需求。考慮到當(dāng)前一線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出城市居民收入水準(zhǔn)，住宅置換需求成為當(dāng)前市場(chǎng)住宅交易的顯著特徵。住宅置換需求下端連接著剛性住宅需求，上端連接著改善性住宅需求。過去一年，住宅置換需求支援著一線城市住宅交易回暖。從住宅品質(zhì)分析，住宅置換鏈條是住宅品質(zhì)從低端向高端傳導(dǎo)的過程。從住宅交易價(jià)格分析，每一次置換，住宅交易價(jià)格將出現(xiàn)明顯上漲。

　　可見，在住宅置換鏈條下端的購房人，實(shí)際上是當(dāng)前一線城市住宅天價(jià)的支柱。但位於住宅置換下端的剛性住宅需求，其家庭收入和財(cái)富增長(zhǎng)極為有限，在去年房?jī)r(jià)已經(jīng)高位上漲基礎(chǔ)上，沒有可能短期內(nèi)繼續(xù)支援年初以來一線城市房?jī)r(jià)快速上漲。雖然住宅交易市場(chǎng)杠桿配資，有可能幫助無法支付首付款的購房人完成交易，但隨之而來的鉅額融資本息負(fù)擔(dān)，有可能導(dǎo)致違約行為發(fā)生。特別是隨著熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)熱度上升，將過度透支市場(chǎng)購買力，且存量住宅拋售將會(huì)顯著增加，不可避免引發(fā)未來住宅市場(chǎng)劇烈波動(dòng)。

　　樓市預(yù)期變化往往是市場(chǎng)從理性到非理性變化的內(nèi)在動(dòng)因。政策變數(shù)往往是形成樓市預(yù)期的重要參考因素，而房地産市場(chǎng)對(duì)當(dāng)前國家穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的財(cái)政金融政策不適當(dāng)解讀，改變了市場(chǎng)預(yù)期，成為一線城市房地産市場(chǎng)“發(fā)燒”的主要推手。貨幣條件寬鬆，為供給側(cè)改革創(chuàng)造相對(duì)適宜的金融環(huán)境，但絕非刺激樓市；降低人民幣法定存款準(zhǔn)備金，是對(duì)基礎(chǔ)貨幣缺口的回應(yīng)。年初以來密集出臺(tái)的化解房地産庫存措施，主要指向庫存高企的非熱點(diǎn)城市。雖然股市回落且優(yōu)質(zhì)資産供給不足，但絕非資金大量追捧一線城市房産的邏輯。一線城市房?jī)r(jià)高位快速上漲，既不符合國家政策導(dǎo)向，也缺乏經(jīng)濟(jì)金融面基礎(chǔ)，更多是投資投機(jī)炒作回潮的結(jié)果。

　　綜合來看，當(dāng)前一線城市房地産發(fā)燒，很可能會(huì)是一把“虛火”。但如果不能妥善應(yīng)對(duì)，有效引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期，“虛火”泄火不暢，就有可能積累質(zhì)變?yōu)椤懊骰稹薄Ｒ虼耍瑖?yán)厲抑制一線城市房地産投機(jī)炒作，規(guī)範(fàn)市場(chǎng)交易行為，推動(dòng)存量住宅大規(guī)模上市，完善住房租賃市場(chǎng)，有效扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)非理性預(yù)期，給市場(chǎng)上一點(diǎn)“降溫”措施。