【特別報(bào)道】回暖的樓市

　　似曾相識(shí)的一幕又在上演。

　　春節(jié)過(guò)後，一線(xiàn)城市樓市開(kāi)啟了新一輪的上漲之勢(shì)：上海單價(jià)8萬(wàn)元/平方米某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)售罄；北京出現(xiàn)“日光碟”，某項(xiàng)目加推72套新房源，2小時(shí)售罄，銷(xiāo)售金額達(dá)2億元；今年前兩個(gè)月，深圳一手住宅均價(jià)高達(dá)47146元/平方米，同比上漲74.84%……

　　與往年春節(jié)後到3月份才迎來(lái)陽(yáng)春不同，在限購(gòu)沒(méi)有放開(kāi)的情況下，北上廣深等一線(xiàn)城市樓市的陽(yáng)春已早早來(lái)臨，一手住宅和二手住宅市場(chǎng)全面回暖。在三四線(xiàn)城市苦戰(zhàn)“去庫(kù)存”的背景下，一線(xiàn)城市樓市此次“發(fā)燒”式回暖讓不少人看不明白。

　　中國(guó)房地産及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧雲(yún)昌在接受《中國(guó)經(jīng)濟(jì)週刊》記者採(cǎi)訪時(shí)直言：“一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲的背後實(shí)際上是供不應(yīng)求造成的，供不應(yīng)求導(dǎo)致人們對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)預(yù)期還在上漲，所以房?jī)r(jià)還在往上推升。”

　　一線(xiàn)樓市節(jié)後火速升溫

　　《中國(guó)經(jīng)濟(jì)週刊》 記者 王紅茹 | 北京報(bào)道

　　京滬深房?jī)r(jià)漲幅驚人

　　“去年12月份看了幾套房，當(dāng)時(shí)猶豫沒(méi)買(mǎi)，只一個(gè)月工夫，誰(shuí)知竟然漲了這麼多，房子一天一個(gè)價(jià)，還沒(méi)有房源。我當(dāng)時(shí)看中的房子都已經(jīng)漲了二三十萬(wàn)，還都賣(mài)掉了。”北京一位張女士向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)週刊》記者懊悔不已地表示。

　　她從2015年年底就開(kāi)始在北京朝陽(yáng)區(qū)看房，預(yù)算是260萬(wàn)元，年前以這個(gè)價(jià)位可以在朝陽(yáng)區(qū)南四環(huán)外找到不少房源，她當(dāng)時(shí)覺(jué)得可選房源多，打算先將資金投到生意上，等賺了錢(qián)後再買(mǎi)房。

　　讓她沒(méi)想到的是，僅過(guò)了一個(gè)春節(jié)，去年中意的房子每平米至少漲了2000元～3000元，“很多業(yè)主都是幾十萬(wàn)幾十萬(wàn)地上調(diào)報(bào)價(jià)，甚至有一套房有6個(gè)客戶(hù)爭(zhēng)著要看，房主卻躲到外地不回來(lái)。”她告訴記者，“最近我的任務(wù)就是抓緊買(mǎi)，價(jià)格漲了也要買(mǎi)，再不買(mǎi)，更買(mǎi)不到了。”

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2月26日，北京2016年二手房簽約已經(jīng)高達(dá)36413套，同比上漲86.7%。從簽約價(jià)格看，春節(jié)後北京二手房簽約均價(jià)達(dá)到了3.82萬(wàn)元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)到了1.5%。

　　北京不僅二手房交易火熱，新房交易同樣火爆。北京2月入市的3個(gè)項(xiàng)目單次推盤(pán)量均不超過(guò)百套，開(kāi)盤(pán)價(jià)格也均出現(xiàn)上漲，漲幅在1000至2000元/平方米。其中恒華湖公館1小時(shí)售罄，金融街(長(zhǎng)安)中心也僅用2小時(shí)即告售罄。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年2月，北京新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.21%，同比上漲8.99%，樣本平均價(jià)格35160元/平方米。

　　相比北京，深圳、上海等一線(xiàn)城市的樓市火爆程度有過(guò)之而無(wú)不及。中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年2月，深圳新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比與同比漲幅分別達(dá)到5.41%和52.55%；上海的環(huán)比與同比漲幅則分別達(dá)到1.82%、23.28%。

　　庫(kù)存不足與政策寬鬆成房?jī)r(jià)上漲主因

　　“一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)之所以呈現(xiàn)暴漲，跟庫(kù)存不足有關(guān)係。從一線(xiàn)城市的庫(kù)存量看，都存在一個(gè)庫(kù)存規(guī)模持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)。一線(xiàn)城市的市場(chǎng)供求關(guān)係一直是處?kù)毒o張狀態(tài)，基本上沒(méi)有松緩過(guò)。”顧雲(yún)昌副會(huì)長(zhǎng)向記者表示。

　　北京正經(jīng)歷房地産庫(kù)存急劇回落。北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2月28日，商品住宅期房加現(xiàn)房的可售庫(kù)存僅70416套，這一數(shù)字已經(jīng)回落到2014年4月份的水準(zhǔn)。

　　易居房地産研究院對(duì)全國(guó)範(fàn)圍35個(gè)重點(diǎn)城市庫(kù)存數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，截至2016年1月底，35城庫(kù)存規(guī)模已出現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下跌、連續(xù)6個(gè)月同比下跌的態(tài)勢(shì)。

　　易居房地産研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前去庫(kù)存週期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低於12個(gè)月，而且從短期看，也不可能實(shí)現(xiàn)庫(kù)存規(guī)模的快速補(bǔ)給，這都使得一線(xiàn)城市樓市短期看容易大漲。

　　顧雲(yún)昌表示，“在城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，大量人口從中小城市向大城市特別是一線(xiàn)城市涌入，而一線(xiàn)城市供應(yīng)土地的數(shù)量，不足以滿(mǎn)足城市不斷發(fā)展、人口不斷涌入的需要，這必然會(huì)導(dǎo)致地價(jià)上漲、房?jī)r(jià)上漲。”

　　除了庫(kù)存量不足，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)上漲恐難離開(kāi)寬鬆的政策支援。

　　在全國(guó)樓市去庫(kù)存的總體要求下，近期，無(wú)論是中央還是地方，政策都趨向?qū)掦牎Ｕ柔嵬瞥隽藴p稅、降首付等一系列救市政策。

　　先看首付，2月2日，央行發(fā)佈公告，在不實(shí)施限購(gòu)的城市，居民首次購(gòu)買(mǎi)普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低於30%。有分析認(rèn)為，將首套房首付比例降至兩成，回到了2006年前的水準(zhǔn)，為歷史最低水準(zhǔn)。

　　再看利率，在經(jīng)歷過(guò)多輪降準(zhǔn)、降息的“雙降”過(guò)後，房貸利率已經(jīng)經(jīng)歷了大幅下降。

　　此外，自2016年2月22日起，契稅新政發(fā)佈，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

　　還有公司債，上市房企去年發(fā)行公司債3000億，是2014年18倍。資金面之寬鬆，多年未見(jiàn)。

　　其實(shí)，中央提出的去庫(kù)存政策很多都並不針對(duì)一線(xiàn)城市，但是一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上漲卻是事實(shí)。在經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)看來(lái)，一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)上漲有三個(gè)支撐：一是政策支撐，去庫(kù)存政策儘管很多都不是衝著一線(xiàn)城市去的，但配給三四線(xiàn)城市的藥，最終一定會(huì)進(jìn)入一線(xiàn)城市的嘴裏；二是供求關(guān)係，一線(xiàn)城市目前仍然是需大於供，去庫(kù)存的壓力並不大；三是未來(lái)的預(yù)期，未來(lái)人口的流入仍然是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢(shì)。

　　多地醞釀?wù){(diào)控政策

　　在去庫(kù)存政策的背景下，春節(jié)過(guò)後一線(xiàn)城市樓市的熱銷(xiāo)似乎顯得有些“不合時(shí)宜”。

　　但是，反常的背後也有規(guī)律可循，顧雲(yún)昌表示：“房地産市場(chǎng)的特點(diǎn)是越漲越有人買(mǎi)，越買(mǎi)越漲；反過(guò)來(lái)，越跌越?jīng)]人買(mǎi)，因?yàn)榭赡苓€要跌，人們就等著，等到房?jī)r(jià)往上反彈的時(shí)候，感覺(jué)再不買(mǎi)又漲了，然後就趕緊買(mǎi)。等房?jī)r(jià)到了最高點(diǎn)，頂不上去了，房?jī)r(jià)又開(kāi)始回落。”

　　“一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)是週期表現(xiàn)，一般來(lái)説，3年左右一個(gè)週期，這在北京的房地産表現(xiàn)得很清楚。”顧雲(yún)昌認(rèn)為，2013年時(shí)房地産市場(chǎng)進(jìn)入高潮，2014年則遭遇低潮，2015年開(kāi)始復(fù)蘇，2016年上半年又一次經(jīng)歷高潮，“可能到2016年的下半年或者年底之前，房?jī)r(jià)到了頂端，購(gòu)買(mǎi)力上不去了，房?jī)r(jià)就開(kāi)始平穩(wěn)下來(lái)，可能還會(huì)往下走。我估計(jì)2017年一線(xiàn)城市可能會(huì)出現(xiàn)低潮。”

　　在春節(jié)後一線(xiàn)城市樓市火爆的背後，一些業(yè)內(nèi)人士也提示樓市投資要注意防範(fàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　“一線(xiàn)城市的房地産市場(chǎng)本來(lái)就已有泡沫，但是房?jī)r(jià)卻還在上漲；三四線(xiàn)城市的房地産沒(méi)有泡沫，但是它恰恰不漲，中國(guó)房市就是如此之矛盾。”顧雲(yún)昌説。新華社則發(fā)表評(píng)論稱(chēng)，應(yīng)該警惕某些開(kāi)發(fā)商行銷(xiāo)作秀和房産仲介哄抬炒作，人為製造出搶房假像，導(dǎo)致購(gòu)房者“恐慌性”入市。

　　在當(dāng)前國(guó)家與各地寬鬆政策頻出，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)迅速上漲的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地方政策是否收緊成為大家關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　日前，上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局等四部門(mén)聯(lián)合發(fā)佈《關(guān)於進(jìn)一步優(yōu)化本市土地和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的實(shí)施意見(jiàn)》指出，將進(jìn)一步加大商品住房用地中小套住房供應(yīng)比例，中心城區(qū)不低於70%，郊區(qū)不低於60%。

　　3月2日，針對(duì)高房?jī)r(jià)問(wèn)題，深圳市委書(shū)記馬興瑞表示，將在原關(guān)外地區(qū)增加土地供給，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建房，並做好醫(yī)療、教育、交通等配套項(xiàng)目；其次要保證保障房供應(yīng)；再者就是打擊樓市投機(jī)行為。馬興瑞透露，面對(duì)地少人多的城市格局，深圳計(jì)劃填海造地55平方公里、陸地整備50平方公里左右。

　　“當(dāng)前，最重要的是要保持房地産市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。房地産有波動(dòng)是必然的，不可能沒(méi)有波動(dòng)，但是如何使波動(dòng)小一點(diǎn)，使房地産實(shí)現(xiàn)軟著陸，是我們應(yīng)該繼續(xù)研究和解決的問(wèn)題。”顧雲(yún)昌向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)週刊》記者表示。　(劉鶴影對(duì)此文亦有貢獻(xiàn))