示意圖

　　財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部昨日聯(lián)合發(fā)佈通知，自2016年2月22日起，調(diào)整房地産交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策。通知中還稱，北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實(shí)施上述個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房契稅優(yōu)惠政策和營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策，上述城市個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅仍按照之前政策執(zhí)行。

　　繼月初下調(diào)首付比例後，房地産市場(chǎng)再度迎來新的刺激措施。昨日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)佈通知，自2016年2月22日起調(diào)整房地産交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅。

　　根據(jù)通知，對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。新政還特別提出：二套房契稅優(yōu)惠以及營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠，暫不適用於北上廣深四地。

新政不再區(qū)分普通和非普通住宅

　　新政不再以144平方米為界區(qū)分普通和非普通住宅，而是統(tǒng)一規(guī)定：購(gòu)買90平方米以上首套房的按網(wǎng)簽價(jià)的1.5%徵收契稅。而在過去，一旦交易房屋面積大於144平方米，就要按3%徵收契稅。

　　以北京為例，原來執(zhí)行的契稅政策是，居民購(gòu)買唯一住房且為普通住宅的，90平方米以下的契稅為1%，90-144平方米為1.5%，144平方米以上的為3%，而此前二套房不論面積多少都是3%。現(xiàn)在，首套房的契稅新政策是直接用面積標(biāo)準(zhǔn)劃分，90平方米以下的，一律1%，90平方米以上的，一律1.5%。

　　兩年以上住房出售全部免征營(yíng)業(yè)稅

　　根據(jù)通知，營(yíng)業(yè)稅方面，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額徵收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

　　營(yíng)業(yè)稅原來的政策是，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，全額徵收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款後的差額徵收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。去年3月，普通住房營(yíng)業(yè)稅免征門檻被從5年下調(diào)為兩年。

　　對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策是對(duì)住房交易和住房消費(fèi)的又一個(gè)刺激手段。“此次稅率的調(diào)整對(duì)於降低交易成本、活躍交易氣氛有積極利好。”

　　北上廣深無緣部分優(yōu)惠政策

　　不過，新政特別提出：二套房契稅優(yōu)惠以及營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠，暫不適用於北上廣深四地。這意味著北京若要享受此輪新政，必須符合首次置業(yè)並且房屋面積大於144平方米的條件。

　　2月2日，央行發(fā)文稱，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。目前，僅有四個(gè)一線城市，即北上廣深及旅遊城市三亞仍執(zhí)行限購(gòu)措施。

　　中原地産首席分析師張大偉認(rèn)為，政策繼續(xù)繞開了一線城市，整體看，一線城市庫(kù)存問題並不嚴(yán)重，預(yù)計(jì)後續(xù)寬鬆政策也很難覆蓋到一線城市，但這些政策對(duì)一線城市的心理影響依然比較大。

　　一些業(yè)內(nèi)專家也表示，在樓市分化的背景下，這四個(gè)一線城市當(dāng)前面臨的首要問題是價(jià)格上漲壓力較大，此次調(diào)整也體現(xiàn)了差異化的樓市調(diào)控思路。

　　降低購(gòu)房契稅有利於大戶型銷售

　　“這次調(diào)整是房地産‘去庫(kù)存’和穩(wěn)定市場(chǎng)眾多舉措的重要組成部分，可以帶動(dòng)剛性需求、刺激改善性需求，還可以促進(jìn)二手房市場(chǎng)活躍。”中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，與之前出臺(tái)的信貸、住房公積金調(diào)整等政策一同，此輪調(diào)整可謂“多策並舉”，體現(xiàn)了持續(xù)性，將從整體上提振需求，對(duì)住房市場(chǎng)保持持續(xù)增長(zhǎng)和“去庫(kù)存”有積極影響。

　　北京青年報(bào)記者了解到，從整體來看，北京房地産市場(chǎng)的庫(kù)存並不嚴(yán)重，但存在結(jié)構(gòu)性的問題，一些高端住宅和商業(yè)物業(yè)的庫(kù)存壓力較大。對(duì)於本次契稅優(yōu)惠調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降低購(gòu)房契稅有利於提高大戶型的銷售。

　　以在北京東五環(huán)附近首次購(gòu)買一套150平方米的大戶型為例，以每平方米4萬元來計(jì)算，該房的總價(jià)為600萬元，若在2月22日之前購(gòu)買，此時(shí)該家庭應(yīng)繳納的契稅為3%，總計(jì)18萬元，而在本次契稅優(yōu)惠之後，應(yīng)繳納的契稅標(biāo)準(zhǔn)降低為1.5%，實(shí)際繳納為9萬元，總共減少契稅為9萬元。

　　同時(shí)，本次新政的最大亮點(diǎn)是對(duì)改善型或二套購(gòu)房的群體賦予減稅政策。對(duì)於面積超過90平方米的住房，從過去3%的契稅調(diào)整到了2%，這也使得購(gòu)置大戶型的改善型用戶獲得利好。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次契稅調(diào)整，可以看出政策的兩個(gè)導(dǎo)向，一是鼓勵(lì)購(gòu)房者積極購(gòu)置大戶型住房；二是鼓勵(lì)購(gòu)房者積極換房，這同時(shí)將有助於消化非一線城市的庫(kù)存，有利於盤活非一線城市市場(chǎng)流通與銷售環(huán)節(jié)。