在11月中旬中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議明確表示房地産要去庫(kù)存之後,近期又傳出“房貸利息可抵個(gè)稅”的消息,市場(chǎng)普遍解讀為利好地産行業(yè),房地産去庫(kù)存的後續(xù)政策工具箱即將打開(kāi)。但其中有些説法很有似是而非之感。

　　客觀來(lái)説,我國(guó)房地産市場(chǎng)經(jīng)過(guò)較長(zhǎng)時(shí)間數(shù)量型擴(kuò)張之後,進(jìn)入到結(jié)構(gòu)性分化階段,是很正常的。去庫(kù)存,本身就是針對(duì)結(jié)構(gòu)性調(diào)整的。目前,一線城市土地依然緊俏,房屋銷(xiāo)售率先回暖;在有的地方,甚至“日光碟”和“捂盤(pán)惜售”重現(xiàn)。相對(duì)而言,三四線城市土地庫(kù)存量高企、價(jià)格低迷。從量級(jí)上考慮,這些地方去庫(kù)存的壓力更大。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,今年1月至10月,房地産開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)2%,連續(xù)19個(gè)月出現(xiàn)下滑,也再次成為1998年房改以來(lái)中國(guó)經(jīng)歷的最差投資數(shù)據(jù),而在兩年前,這一數(shù)據(jù)還長(zhǎng)期維持在20%以上。 房屋新開(kāi)工面積單月增速除9月的“曇花一現(xiàn)”,10月再次跌入零值以下,同比增速-24.5%,累計(jì)增速更是從2014年後全線負(fù)增長(zhǎng)。

　　然而,去庫(kù)存並非“甩貨”,而是要與實(shí)際需求對(duì)接起來(lái)。政策加碼,只要是從需求角度出發(fā),就應(yīng)當(dāng)視為合理。因而,“房貸利息可抵個(gè)稅”的利好未必有多遠(yuǎn)。另外,已有專家指出,全國(guó)商品房和住宅庫(kù)量雖然大,但遠(yuǎn)非編造出來(lái)的“恐怖數(shù)字”那麼大。並且,過(guò)去三四年,三四線城市的土地成交和新開(kāi)工多是持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)的,市場(chǎng)無(wú)形之手早就開(kāi)始減縮供給了。三四線城市庫(kù)存壓力最大的時(shí)點(diǎn)正在過(guò)去,我們不需要自己嚇自己。

　　從商品生産的角度看,産品銷(xiāo)售的不暢,産品積壓必然導(dǎo)致資金回籠過(guò)程阻滯,直接影響生産資料的再投入,這也就引出了“去庫(kù)存”問(wèn)題的另一面,或者説下一環(huán)——房地産投資的明顯下滑。

　　投資增速的負(fù)增長(zhǎng)受制于庫(kù)存的正增長(zhǎng),而去庫(kù)存實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售資金回籠是投資行為得到回報(bào)並進(jìn)行再投資的前提。只有打通庫(kù)存環(huán)節(jié)的阻滯才能讓投資實(shí)現(xiàn)收益,繼而進(jìn)行再投資,使整個(gè)生産過(guò)程走上正常的迴圈軌道,讓整個(gè)房地産行業(yè)恢復(fù)正常生産秩序。同時(shí),只有當(dāng)整個(gè)行業(yè)真正能夠?qū)崿F(xiàn)從生産到銷(xiāo)售的正常迴圈,並且讓更多的投資看到這一正常迴圈,才能有意願(yuàn)進(jìn)入這一領(lǐng)域。

　　另一方面,改變投資增速下滑,吸引新增投資除了刺激需求幫助去庫(kù)存,通過(guò)稅收、信貸、改革簡(jiǎn)化行政環(huán)節(jié)、提高投資便利,以及綜合性金融創(chuàng)新等政策支援,引導(dǎo)和改變投資預(yù)期,也是可行的。需要特別注意的是,房地産行業(yè)並非只是指開(kāi)發(fā)建設(shè),除了商用和住宅的土建開(kāi)發(fā),還包括物業(yè)管理、拆改建、租賃等。尤其是在新型城鎮(zhèn)化建設(shè)中,城市配套設(shè)施的更新和完善,生態(tài)環(huán)境的提升等等更廣泛的內(nèi)容。

　　總體而言,維護(hù)房地産行業(yè)健康運(yùn)作,一方面要加大“去庫(kù)存”力度,另一方面要想辦法引導(dǎo)投資,並使投資走進(jìn)更寬泛的房地産領(lǐng)域,改善人民生活,提升房地産業(yè)品質(zhì)。(一 帆)