北京近期有多個(gè)高地價(jià)地塊成交。相比三、四線城市普遍存在的去庫(kù)存壓力,一線城市住宅需求旺盛,高端住宅需求增長(zhǎng)顯著,土地市場(chǎng)備受開發(fā)商青睞。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,地王的誕生將帶動(dòng)區(qū)域住宅市場(chǎng)品質(zhì)不斷提升,拉動(dòng)整體板塊價(jià)值,區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目成為受益者。

　　土地市場(chǎng)井噴

　　北京土地市場(chǎng)的爭(zhēng)奪愈演愈烈。11月19日,昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)三個(gè)地塊進(jìn)行拍賣,三地塊的起拍總價(jià)達(dá)71.98億元,分別落入國(guó)瑞、保利未來(lái)科技城聯(lián)合體囊中,成交總價(jià)近87億元。其中,一地塊吸引了中糧、未來(lái)城富力聯(lián)合體、華潤(rùn)招商九龍昌聯(lián)合體、旭輝、國(guó)瑞、保利、中鐵建、平安萬(wàn)科聯(lián)合體、禹州集團(tuán)、新華聯(lián)共計(jì)10家房企主體。經(jīng)過(guò)多輪舉牌,最終國(guó)瑞以19.72億元總價(jià),配建7.27萬(wàn)平方米“限價(jià)商品住房”面積奪地。未來(lái)科技城南區(qū)地塊因只有一家報(bào)價(jià),底價(jià)42億元成交,競(jìng)得者為保利未來(lái)科技城聯(lián)合體。另一地塊吸引了中糧、未來(lái)城富力聯(lián)合體、華潤(rùn)招商九龍昌聯(lián)合體、金地旭輝永同昌北辰聯(lián)合體、國(guó)瑞、保利、中鐵建、平安萬(wàn)科聯(lián)合體8家房企主體,最終國(guó)瑞以25.25億元總價(jià),配建8.57萬(wàn)平方米“限價(jià)商品住房”奪得。

　　自10月以來(lái),北京土地市場(chǎng)供應(yīng)開始增多,土地市場(chǎng)開始了火爆態(tài)勢(shì)。11月12日,位於朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)1201-602、603地塊經(jīng)歷84輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)後,最終由保利首開聯(lián)合體33億元的代價(jià)競(jìng)得。該宗地塊規(guī)劃建築面積共117498平方米,其中配建了28000平方米限價(jià)商品房,銷售限價(jià)為15000元/平方米。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)測(cè)算,其純商住宅的實(shí)際樓面價(jià)為66000元/平方米,這是北京今年第10個(gè)樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元的地塊。

　　11月13日,通州臺(tái)湖鎮(zhèn)B-07地塊二類居住用地出讓,該地塊最終以18.73億元的總價(jià),配建1.2萬(wàn)平方米限價(jià)房的代價(jià)為陽(yáng)光城全資子公司北京泓博泰成房地産開發(fā)有限公司取得。加上原本固定的35000平方米的限價(jià)房及41400平方米的自住房,該地塊保障房配建高達(dá)88400平方米,佔(zhàn)全部建築規(guī)模的比重高達(dá)75%,為數(shù)不多的純商品住宅部分樓面價(jià)高達(dá)3.8萬(wàn)元/平方米,創(chuàng)造了臺(tái)湖區(qū)域新單價(jià)地王。

　　同樣在11月13日,平谷新城地塊出讓,該宗地塊是近年來(lái)首次出現(xiàn)未設(shè)置溢價(jià)上線的地塊,最終以20.25億元的價(jià)格被天利海取得,溢價(jià)率接近100%,折合樓面價(jià)達(dá)1.5萬(wàn)元/平方米,創(chuàng)下平谷區(qū)住宅用地的樓面價(jià)新高。

　　據(jù)北京國(guó)土資源局?jǐn)?shù)據(jù),在10月20日至11月24日一個(gè)多月的時(shí)間內(nèi),北京將共計(jì)出讓31宗經(jīng)營(yíng)性土地和3宗工業(yè)用地,出讓起價(jià)金額總計(jì)628億元。按照目前北京土地市場(chǎng)平均40%的溢價(jià)率來(lái)計(jì)算,這些地塊的最終成交價(jià)有望達(dá)到880億元。

　　回報(bào)週期延長(zhǎng)

　　從競(jìng)得方式來(lái)看,近期北京市多數(shù)地塊為企業(yè)聯(lián)合拿地。地塊規(guī)劃用途除居住用外,還有基礎(chǔ)教育、社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施、文化設(shè)施、郵政設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生、綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)等多方面用途。房企傾向於聯(lián)合拿地,既能減緩資金壓力、分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn),又能夠利用企業(yè)背後的資源,實(shí)現(xiàn)資源與優(yōu)勢(shì)的互補(bǔ)。

　　從拿地企業(yè)特點(diǎn)來(lái)看,多數(shù)房企為“國(guó)字號(hào)”,這些企業(yè)具有融資成本優(yōu)勢(shì),可以從銀行獲得低利率貸款;個(gè)別為金融險(xiǎn)資類企業(yè),這些企業(yè)具有大量現(xiàn)金,而房地産行業(yè)屬於資金較密集型行業(yè),土地成本攀升,拿地難度增加,房企的合作意願(yuàn)勢(shì)必逐漸增強(qiáng)。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù),自2005-2014年,如果僅計(jì)算在土地價(jià)款的基礎(chǔ)上疊加年化複利10%的財(cái)務(wù)成本,北京19個(gè)地王盤中只有11個(gè)項(xiàng)目的銷售額足以覆蓋土地成本和財(cái)務(wù)成本。這11個(gè)項(xiàng)目達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的時(shí)間週期平均為48個(gè)月。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析指出,地王盤的土地成本高昂,背負(fù)著巨大的財(cái)務(wù)成本,也令地王盤達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的週期被大大拖後。

　　高端化趨勢(shì)明顯

　　中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為,高價(jià)地誕生後,開發(fā)的住宅項(xiàng)目主要分為兩類,一類為按國(guó)家要求配建的保障房,一類為商品房。保障房的配建比例根據(jù)國(guó)家規(guī)定及競(jìng)拍土地過(guò)程中已經(jīng)確定,為保證收益,開發(fā)商將聚焦于高端住宅産品的設(shè)計(jì)開發(fā)。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看,地王的誕生將帶動(dòng)區(qū)域住宅市場(chǎng)品質(zhì)提升,拉動(dòng)整體板塊價(jià)值,區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目也會(huì)成為受益者。

　　但高地價(jià)擠壓企業(yè)獲利空間,部分産品“被高端化”,不斷入市的高端産品競(jìng)爭(zhēng)壓力增大。當(dāng)前,品牌企業(yè)重返一線城市,導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈,推升土地成本,隨著一線城市進(jìn)入門檻逐漸提高,開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)也隨之加大。

　　從資金及開發(fā)層面來(lái)看,當(dāng)前房地産行業(yè)融資成本較高,開發(fā)商普遍追求高週轉(zhuǎn),而地王對(duì)應(yīng)的高端項(xiàng)目開發(fā)週期比普通住宅項(xiàng)目長(zhǎng),高土地成本、資金投入、較長(zhǎng)的資金週轉(zhuǎn)週期,以及專業(yè)化的高端産品設(shè)計(jì)開發(fā)要求,對(duì)開發(fā)商帶來(lái)一系列考驗(yàn)及風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國(guó)指數(shù)研究院建議,對(duì)於一線城市開發(fā)企業(yè)來(lái)説,在獲取高價(jià)地前,應(yīng)該對(duì)自身資金狀況、資源優(yōu)勢(shì)以及運(yùn)營(yíng)高端項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰τ欣硇缘脑u(píng)估。(李香才)