日前召開的中央財經領導小組第十一次會議提出,化解房地産庫存,促進房地産業(yè)持續(xù)發(fā)展。緣何這次提及“化解房地産庫存”,並將其與房地産業(yè)能否持續(xù)發(fā)展掛鉤?如何評估樓市當前的庫存及其對樓市和經濟的影響?

　　微觀上,庫存是一個企業(yè)管理的概念,是指企業(yè)為銷售而準備的原材料、中間品以及産成品,即所謂“庫存管理”。按生産流程,庫存分為原材料、中間品(半成品)和産成品三個類別的庫存;宏觀層上,企業(yè)庫存行為是判斷行業(yè)或宏觀經濟週期的指標,即所謂“庫存週期”。如經濟復蘇、需求改善,但生産還沒有完全恢復,就帶來庫存的被動消耗,稱為産出上行、庫存下降的“被動去庫存”階段;經濟由復蘇轉為繁榮,稱為産出上升、庫存上升的“主動補庫存”階段。

　　因此,樓市“去庫存”,應該是行業(yè)“庫存週期”的概念。並且,由於樓市庫存去化到何種程度,關聯(lián)到上游原材料和製造業(yè)(水泥、鋼鐵、建材等)、關聯(lián)到下游消費品行業(yè)(傢具建材、家電家紡、裝飾裝潢等)的庫存行為,進而影響到經濟擴張或收縮的動能,因而備受各界關注。

　　樓市“去庫存”首次提出,是在2014年7月11日住建部城鄉(xiāng)建設工作會議上,新任部長陳政高就完善房地産政策提出了三點落實意見,排在首位的就是“千方百計去庫存”。從那時起,“去庫存”就取代“調房價”,成為樓市的新主題。可以説,近一年多來,為了“去庫存”,採取了很多措施,比如退出包括限購在內的行政干預、降低稅費、提高杠桿,再比如打通商品房和保障房通道、公積金異地流轉、停止土地供應、發(fā)展新房租賃等。

　　事實上,今年以來樓市“去庫存”效果是不錯的。全國樓市銷售面積增幅從1-2月份下滑16.9%逆轉到1-10月份增長7.2%,預計全年銷售規(guī)模有望探到2013年13.1億平方米的歷史最高。50個重點城市樓市庫存消化週期,已從上半年的15個月回落到目前的11.4個月,一線城市庫存消化週期甚至為7-9個月。進入四季度,開發(fā)商在這些區(qū)域已經從“去庫存”全面轉向了“補庫存”,土地市場明顯回升。

　　CREIS數(shù)據(jù)顯示,10月監(jiān)測的37個主要城市的成交量環(huán)比上升17.73%,庫存則下降了1.8%,而三、四線城市庫存嚴重。究其原因,首先,三、四線城市人口産業(yè)集聚能力不足,樓市有效需求跟不上;其次,三、四線城市政府財力有限,“土地換配套”是區(qū)域開發(fā)的主要形式,土地房屋聯(lián)合開發(fā)的“一二級聯(lián)動”模式很普遍,超級大盤比比皆是,很多項目要開發(fā)數(shù)年,甚至十幾年。

　　因此,即便重點城市樓市持續(xù)回暖,並帶動全國樓市銷售量回升,但銷售與庫存“兩張皮”始終存在。今年以來,庫存僅在5月短暫減少,後續(xù)一直增加。10月底,全國商品房待售面積比9月底增加2122萬平方米,遠大於7-9月月均僅100萬平方米左右的增幅。另外,商品住房庫存結束連續(xù)兩個月減少態(tài)勢,10月大增1180萬平方米。庫存大幅攀升,重災區(qū)在三四線城市,而“金九銀十”推盤增加、前期政策激勵效應遞減是主要原因。

　　另外,從庫存概念看,除了常説的待售庫存,即産成品庫存外,還包括在建庫存(半成品)和已批未建庫存(原材料)。前者是顯性庫存,規(guī)模不大,業(yè)內匡算的消化週期多在24個月左右;後兩者是隱性庫存,規(guī)模非常大。中信證券估計,按規(guī)劃建築面積,目前已批未建庫存70.9億平方米、在建庫存55.3億平方米、待售庫存6.6億平方米,全國整體庫存達到132.8億平方米。若按2013年13億平方米的歷史最高銷售計算,即便未來不增加土地供應,也要10年才能消化完。

　　當前,儘管資金面全面好轉,但開發(fā)商新開工和拿地積極性並不高,庫存制約是首要原因。三、四線城市開發(fā)投資、新開工和庫存分別佔全國的45%、60%和70%,所以就不難理解緣何今年以來樓市“先行指標”(新開工、拿地、開發(fā)投資)始終疲軟,這也是今年以來固定資産投資增速持續(xù)回落的原因。儘管樓市庫存成本比較低,但關鍵是,若三、四線城市庫存不消化,全國樓市開發(fā)投資、上下游製造業(yè)産能過剩,進而全社會固定資産投資疲軟的格局就無法化解。

　　因此,去庫存仍將貫穿2016年。在政策上,針對既有政策邊際效應減退,新一輪政策呼之欲出,如首套房貸款首付和交易稅負降低、推進公積金異地流轉、保障房(包括棚改)供給全面貨幣化、國家住房銀行、資産證券化等。另外,以加速新型城鎮(zhèn)化為契機,以戶籍改革和傳統(tǒng)産業(yè)轉移為抓手,大力夯實返鄉(xiāng)置業(yè),可能成為政策重點,意在讓“需求跟著人走、人跟著就業(yè)走、就業(yè)跟著産業(yè)走”,實現(xiàn)外來人口在城鎮(zhèn)化成本較低的三、四線城市“紮根”、讓産業(yè)在三、四線城市集聚,從而實現(xiàn)“樓市、人口、産業(yè)”發(fā)展的順迴圈。