位於上海南京路的一個(gè)樓盤,近期報(bào)價(jià)一平方米8萬元至10萬元。然而,其所在地塊卻是1992年首次拿地,“在建”逾20年,屢屢停工。這期間,周邊房價(jià)從千元起步,相比上漲近百倍。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些曾經(jīng)的“地王”、知名開發(fā)商都曾存在囤地行為,一些省份清查出的閒置土地逾十萬畝。樓市調(diào)整期低價(jià)拿地、囤地惜售背後,是開發(fā)商暴利和高房價(jià)。

　　【現(xiàn)象】一個(gè)項(xiàng)目“在建”20年

　　一平方米8萬元至10萬元,這是上海南京西路的協(xié)和城“2068號(hào)公館”近期開盤後一度開出的均價(jià)。該項(xiàng)目于1992年首次拿地,僅二期項(xiàng)目就“在建”了20多年。年報(bào)顯示,開發(fā)商中國地産在2010年後曾三度推遲了竣工時(shí)間。現(xiàn)場銷售人員告訴記者,“2068號(hào)公館”今年剛有兩棟住宅樓完工。已建成住宅樓中,還有部分“不知啥時(shí)開始賣”。即使按年報(bào)中最新的“預(yù)計(jì)2015年全部竣工”計(jì)算,從2006年有財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)算起,協(xié)和城整個(gè)項(xiàng)目估值從約80億元漲至超過300億元。

　　囤地最終都要由消費(fèi)者埋單:2008年1月,知名房企和記黃埔取得上海嘉定南翔地塊時(shí),樓板價(jià)不足每平方米3000元。從拿地到開工超過3年,2013年9月首次開盤時(shí),毛坯房均價(jià)達(dá)3.1萬元,超過土地成本10多倍。

　　【揭秘】能拖就拖已是“潛規(guī)則”

　　據(jù)上海中原物業(yè)顧問研究員劉光富介紹,上海協(xié)和城項(xiàng)目首次拿地的1992年前後,周邊區(qū)域的居民住宅報(bào)價(jià)還不到千元。按照開發(fā)商如今開出的最高價(jià),單價(jià)漲了約100倍。

　　“僅在海南省,2014年就清查出閒置土地13.92萬畝。”海南省國土資源廳廳長陳健春説,涉及囤地開發(fā)商包括華潤、中信泰富、魯能和中遠(yuǎn)等,僅12家知名房企閒置土地就有4.47萬畝,時(shí)間最長的達(dá)20多年,其間一些地塊周邊房價(jià)至少翻了一倍多。“很多樓盤不是拿完地就開建,能拖就拖已是‘潛規(guī)則’。”上海萬科房地産有限公司總經(jīng)理孫嘉等市場人士説。據(jù)了解,不少房企拿地後,往往根據(jù)樓市行情或有可能的政策判斷房價(jià)走勢,再確定開盤時(shí)間。“一旦樓市回暖就加緊開盤,如果趕上房價(jià)低迷盤整時(shí)期,就以種種理由囤地。”

　　業(yè)內(nèi)人士表示,假如一座城市一年計(jì)劃供地10000畝,但有20%批而未用就可能帶來住宅供應(yīng)混亂,供需被人為扭曲,形成地價(jià)攀升、房價(jià)走高的迴圈。

　　【疑問】“嚴(yán)令”為何管不住囤地?

　　1999年公佈實(shí)施的《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定,兩年不開發(fā)的土地逾期無償收回。根據(jù)國土資源部2012年修訂《閒置土地處置辦法》,開發(fā)商原因造成的閒置土地,未動(dòng)工開發(fā)滿一年的,按土地價(jià)款的20%徵繳土地閒置費(fèi);未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的,無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,國家及各省市幾乎年年下發(fā)通知、文件,明確要求整治土地閒置中“囤地惜售”現(xiàn)象。今年9月,河北省住建廳、國土資源廳就聯(lián)合印發(fā)通知,要求嚴(yán)厲打擊熱點(diǎn)區(qū)域房地産企業(yè)“囤地炒地”。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),開發(fā)商通過部分開發(fā)、先開工再改規(guī)劃、操縱審批程式等種種方式實(shí)現(xiàn)囤地——

　　方式一:虛報(bào)預(yù)售價(jià)格

　　一家主要在中部開發(fā)項(xiàng)目的上海房企負(fù)責(zé)人説,具體操作中,個(gè)別企業(yè)故意虛報(bào)預(yù)售價(jià)格,一旦申報(bào)價(jià)明顯高於市場成交均價(jià),被房管部門暫停預(yù)售程式,就可宣稱由於宏觀調(diào)控、報(bào)價(jià)過高未拿到預(yù)售證,變相操縱審批程式拖延開發(fā)。

　　方式二:推給“政府原因”

　　一些地方政府為了土地收入對(duì)囤地“睜一隻眼閉一隻眼”。“國土資源部門現(xiàn)已查明,一些地方政府為了土地收入,拿‘政府原因’作為拖延開發(fā)的擋箭牌。”陳健春説。據(jù)統(tǒng)計(jì),海南全省宣稱因政府原因造成閒置的土地,佔(zhàn)閒置土地總面積的74%。“應(yīng)無償收回的,一些地方僅以徵收閒置費(fèi)了事;應(yīng)有償收回的,僅以簡單的延長開發(fā)期限了結(jié)。”

　　方式三:以權(quán)謀利搞腐敗

　　囤地中還存在部分官員的個(gè)人腐敗現(xiàn)象。比如,已被提起公訴的湖南衡陽國土局副局長謝雙喜“窩案”中,紀(jì)檢部門就指控其參與囤地、圈地和違規(guī)變更規(guī)劃,以權(quán)謀利,違法違規(guī)倒賣土地。

　　多地國土監(jiān)管部門表示,由於巨大的利益誘惑和招商引資需求,眾多開發(fā)商及個(gè)別基層地方政府仍對(duì)囤地禁令視而不見,應(yīng)重點(diǎn)推進(jìn)土地閒置清理,一宗一宗解決“囤地”違規(guī)現(xiàn)象。

　　據(jù)新華社