8月底9月初,豐臺石榴莊和朝陽孫河、東壩兩個樓面價(jià)均超過5萬元的地王出爐,不僅習(xí)慣性地將北京的土地市場引向亢奮,也為密集出爐的頂豪市場添加新的後備軍。除了北京,在上海、深圳等一線城市,豪宅化已經(jīng)成為一線城市純商品房市場共同特徵。

　　在全國樓市分化之下,一線城市成為房企避風(fēng)港,吸引大批房企涌入,然而,因?yàn)橥恋毓?yīng)有限,“僧多粥少”的格局不斷推高一線城市地價(jià)、房價(jià),當(dāng)前一線樓市出現(xiàn)一個尷尬的縮影:高地價(jià)導(dǎo)致的樓盤“被”豪宅化,一些兩年前還是剛需扎堆的區(qū)域頓時高價(jià)項(xiàng)目扎堆,之前沒有高端項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的房企也開始做豪宅,然而,地價(jià)成本的快速提高,卻是天價(jià)項(xiàng)目利潤率下滑。

　　頂豪頻出

　　“又一個超價(jià)格10萬元的豪宅誕生了。”在近日東壩南區(qū)地塊拍賣現(xiàn)場,某參與拿地的房企人士感慨道。

　　本週二,東壩地塊吸引了9家競標(biāo)主體展開了99輪的角逐,最終,龍湖、保利、首開聯(lián)合體以42.5億元和配建8.9萬平方米限價(jià)房的代價(jià)摘得。據(jù)龍湖測算,樓面地價(jià)為50081元/平方米。

　　這是繼8月底9月初,豐臺石榴莊和朝陽孫河兩塊天價(jià)地塊出讓之後,北京土地市場又一新地塊,儘管三個地塊位置不同,然而,樓面價(jià)超過5萬元,將來售價(jià)奔10萬已經(jīng)成為三個地塊的共同歸宿。“北京樓市高端化局面已初步形成。”一位業(yè)內(nèi)人士感慨。

　　根據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),2015-2016年初北京預(yù)期上市能夠銷售的新“10萬+”的項(xiàng)目接近15個,包括萬柳書院、香河園3號、首開瑯樾、中糧瑞府、北京壹號院、保利東壩、恒大華府、佳兆業(yè)廣場、東山墅、駿豪中央公園廣場、萬科北河沿、龍湖西宸原著、北平府等,再加上此前在售的10萬元單價(jià)以上的盤古大觀、霄雲(yún)路八號、運(yùn)河岸上的院子等10個左右存量項(xiàng)目。

　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)初步統(tǒng)計(jì),目前待售的“10萬+”頂豪住宅項(xiàng)目達(dá)到了2000套以上,計(jì)劃在2015年入市的恐怕會超過1000套。

　　值得注意的是,目前統(tǒng)計(jì)的入市天價(jià)項(xiàng)目還只是2014年及之前拿地地塊,隨著新天價(jià)地塊入市,北京頂豪項(xiàng)目必將擴(kuò)容。

　　呈現(xiàn)高端化、頂豪化特徵的不僅僅是北京,7月底、8月初,包括綠城黃浦灣、九龍倉壹十八、泛海國際住區(qū)、華潤九里、萬科翡翠濱江等頂豪亮相。在陸家嘴等熱點(diǎn)區(qū)域,甚至出現(xiàn)一條街多個頂豪同時在售的局面。

　　今年以來,深圳頂級豪宅市場則出現(xiàn)井噴,合計(jì)有5個項(xiàng)目均價(jià)突破8萬元,有3個項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)突破10萬元,5月深圳頂豪成交總金額已經(jīng)是一線城市第一;廣州豪宅成交量亦達(dá)到最近6年來的峰值。

　　扎堆一線推高地價(jià)

　　一線城市樓市豪宅化,與地價(jià)不斷攀升密不可分。

　　來自機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示,在全國十大典型城市中,一線城市地價(jià)今年上漲明顯。7月份,樓面價(jià)均價(jià)為9205元/平方米,同比上漲高達(dá)40.1%。2015年以來平均樓面價(jià)8921元每平方米,同比2014年全年的7631元漲幅高達(dá)16.9%。中原地産市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,以一線城市的住宅土地為例,2015年供應(yīng)的土地均價(jià)為14432元每平方米,同比2014年的11679元每平方米漲幅達(dá)23.6%。

　　土地供應(yīng)稀缺,加之大型房企紛紛向一二線核心城市戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型,一線城市土地市場的爭搶持續(xù)出現(xiàn),樓面價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為,今年來宅地供應(yīng)的不足是造成“被搶”的主要原因。尤其是四環(huán)以內(nèi)的居住用地,根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,近五年間北京四環(huán)以內(nèi)住宅用地僅供應(yīng)14宗,而未來城六區(qū)的住宅用地更是將受到嚴(yán)格管控,供應(yīng)的稀少使得其成為“兵家必爭之地”。

　　而與此同時,隨著宅地尤其是優(yōu)質(zhì)宅地“肉”越來越少,進(jìn)京圈地的“狼”卻越來越多。郭毅分析,受到二三線以及三四線城市逐漸飽和的影響,房企整體利潤不斷下滑,而相對一線城市均現(xiàn)回暖,因此大量房企開始收縮戰(zhàn)線,回歸一線城市,今年來多次在土拍市場出現(xiàn)的碧桂園就是一例。“狼多肉少”的現(xiàn)狀也使得今年的每一宗宅地都表現(xiàn)“火熱”。

　　“九龍倉回歸一線,不外乎就是北京、上海、廣州、深圳。”九龍倉集團(tuán)第一副主席、九龍倉中國地産發(fā)展有限公司主席周安橋表示,之所以回歸一線城市,主要是因?yàn)樗氖袌鋈萘勘容^大。“三、四線城市就比較辛苦了,哪怕今天市場回暖,但是三四線城市的庫存量還是相當(dāng)多。有去化的量,但是上升的空間比較少。”

　　就在九龍倉回歸一線的同時,大部分房地産商也回歸一線,這也對九龍倉帶來挑戰(zhàn),周安橋坦言:“作為發(fā)展商來講,我們感受最深的就是很難搶到地,土地的價(jià)格往往是超過或者是接近了房子的價(jià)格,也就是我們俗稱的‘麵粉比麵包貴’的階段。”