3月30日，多部委連發(fā)兩文調整樓市相關政策，二套房首付比例從六成降低到四成，二手房交易免營業(yè)稅年限從五年縮短至兩年。消息一齣，剛需客、換房族一片歡騰，而房地産市場成交也迅速對政策作出反應。

　　政策發(fā)生重大變化，眼下是否是買房最佳時機？未來房價到底是漲還是會跌？這些問題永遠考驗著每個準購房者。專家表示，認清房地産市場趨勢是關鍵，但購房者心態(tài)不要過於貪婪，自住型、改善性的剛需購房族買房還是儘量選擇早些出手。

　　●南方日報記者 牛思遠

　　樓市政策調整幅度連連超預期

　　【政策】

　　3月30日，多部委房地産重量級政策密集出臺，從降低居民購房門檻和降低二套房交易成本兩方面，進一步提升增加房地産市場流動性，促進成交與居民住房需求的兌現，被外界稱為“330新政”。“330新政”後，進一步的政策走勢引人關注。

　　4月10日，國務院發(fā)佈關於落實《政府工作報告》重點工作部門分工的意見，其中對公積金改革、穩(wěn)健貨幣政策、全面完成“營改增”、放寬戶籍遷移、控制超大城市人口、城鎮(zhèn)化試點擴大、土地制度改革、棚戶區(qū)改造等樓市中長期發(fā)展有著重大影響的政策著墨不少。

　　值得注意的是，該文件第六章提到，15部委負責堅持分類指導，因地施策，並再次強調要“落實地方政府主體責任，支援居民自住和改善性住房需求，促進房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

　　就在中央連連出手調整樓市政策的同時，各地也紛紛採取“自選動作”，其中公積金政策的調整最為集中和迅速。

　　4月9日，上海公積金中心發(fā)佈關於調整住房公積金貸款額度上限和二手房貸款年限的通知。而在此兩天前，深圳公積金新政剛剛落地。更早的3月中旬，北京國管公積金也調整個人賬戶餘額認定標準。而廣州住房公積金管理中心則對外表示，目前正在研究公積金中心貼息的商業(yè)貸款優(yōu)惠政策。

　　據不完全統(tǒng)計，截止到4月9日，已有浙江、安徽2個省級、福州、深圳、蘭州、成都、上海5個市級的公積金管理中心發(fā)佈了公積金新政。各地政策的調整均主要集中于降低首付比例、提高公積金貸款額度、放寬公積金使用條件等方面。

　　中原地産市場總監(jiān)張大偉分析，預計未來各地對於公積金新政會繼續(xù)細化，會有更多公積金制度出臺。而對於六部委其他政策，預計各地也會出臺相對應的詳細落地細則。

　　一線城市周成交量同比大漲超五成

　　【新房】

　　“330新政”中的房貸政策調整，對自住和改善性的剛需購房者而言，無疑有效增強了支付能力、降低了置業(yè)門檻。受政策調整帶來的利好影響，部分城市新建住宅市場成交量已經出現同比大幅上漲，市場預期發(fā)生明顯轉向。

　　CREIS中指數據顯示，在“330新政”出臺後的3月30日至4月5日的一週內，重點監(jiān)測的38個城市成交面積與去年同期相比，成交量整體上漲19.5%，其中29個城市同比上漲，一線城市同比漲幅最大更是超過五成。

　　據中國指數研究院日前發(fā)佈的新政後首週全國主要城市房産交易情況，“330新政”落地後一週之內，儘管全國38個重點城市中仍有超過六成的城市成交面積環(huán)比下降，同去年同期相比成交量整體上漲19.5%。

　　其中，尤其以一線城市的漲幅最為顯著，平均同比上漲幅度達到51.4%。一線城市中，北京同比上漲66.9%居首；廣州上漲56.2%緊隨其後；上海和深圳分別上漲35.67%和33.2%，分列三、四名。

　　廣發(fā)證券最新的房地産行業(yè)研究報告則顯示，同一時間段其監(jiān)測的城市成交量復蘇趨勢明顯，環(huán)渤海、長三角和珠三角成交繼續(xù)復蘇，但不同的二線城市漲跌互現。成交大幅改善導致12大城市去化速度繼續(xù)呈現加快趨勢。

　　“前期各類購房支援政策的利好效應已經逐步傳導到成交層面。”研報稱，其統(tǒng)計的67城市一手房成交在3月底終現增長，同比微漲3%，成交逐步向上修復。“我們認為成交將加快回暖，大中城市4、5月份單月成交同比增長20%是大概率事件。”

　　廣佛改善型買家積極入市

　　【二手】

　　相比新房市場“量漲價穩(wěn)”的復蘇景象，二手房市場在新政後反應更為激烈，市場預期發(fā)生明顯變化，買家迅速簽約，賣家當場反價等情況層出不窮，改善性需求入市熱情明顯提高。而受營業(yè)稅政策利好影響，廣州等城市二手房掛牌量迅速上升，大量二手房源進入市場，整個二手樓市呈現供需兩旺的“小陽春”景象。

　　搜房網二手房數據顯示，廣州3月二手房掛牌量環(huán)比提升16.98%，掛牌價格環(huán)比提升1.55%，呈現量價齊升的熱鬧景象。4月初，在經歷“330新政”之後，業(yè)主與買家入市積極性進一步提升。廣州3月30—31日二手房網簽數量高達200宗，超過前一週網簽數量總和。

　　而據陽光家緣網站公佈數據統(tǒng)計，3月30日—4月5日廣州二手房網簽量逼近900宗，是一年以來二手房網簽量最多的一週，環(huán)比上升35%，同比大漲超過50%。

　　在新政出臺後這波“速戰(zhàn)速決”的成交小高潮當中，改善型買家佔據廣州二手住宅市場的主力。據合富置業(yè)成交數據統(tǒng)計，新政出臺後首周改善型換房個案佔整體成交的57%，而新政出臺前一週，改善型換房個案僅佔當時整體成交的35%。

　　二套房貸首付的下降，促使改善型換房者入市門檻較新政出臺前明顯下降，在新政出臺後優(yōu)質的中大戶型物業(yè)，就受到換房客的重點關注，市場交投活躍度隨即被激活。據合富置業(yè)成交數據統(tǒng)計，面積在120平方米以上中大戶型物業(yè)成交比例從新政出臺前一週的19%上升到新政出臺後首周的22%。

　　而佛山桂城、鹽步等與廣州相鄰的區(qū)域，新政出臺後改善型購房者入市積極性同樣亦被激活。“當地新政出臺前一週幾乎只有首次置業(yè)者獨撐二手房市場，新政後面積在120-144平方米的中大戶型二手房成交比例明顯增加，改善型換房個案佔比馬上飆升到三成。”合富置業(yè)市場經理梁燕明説。

　　“二套房貸首付下調的確促使一批首次換房的改善型購房者加速入市。”梁燕明分析，新政出臺後不少成交個案的買家，都是春節(jié)前就開始看房，春節(jié)後二手市場上業(yè)主的讓價空間就已經出現一定程度的收窄，而新政出臺後，已看中心儀物業(yè)的買家就按捺不住，馬上下決定簽約以防之後業(yè)主坐地起價。

　　樓市基本面將進入實質改善階段

　　【趨勢】

　　業(yè)內人士認為，根據有“分類指導、因地施策”的原則，以及“支援居民自住和改善性住房需求，促進房地産市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的基調，不同的城市未來在面臨不同的市場表現同時，也可能在政策有不同的走向。

　　“從目前的政策力度看，後續(xù)基本面將有一個持續(xù)性的恢復。”廣發(fā)證券最新房地産行業(yè)研究報告分析，配合目前政策環(huán)境，二季度大中城市成交面積有望實現20%增長。

　　中原地産市場總監(jiān)張大偉也認為，在新政影響下，房地産市場回暖明顯，但另一方面也分化加劇。一二線城市已經開始出現小陽春，三四線城市樓市受到新政的影響較小。在三四線城市庫存高企的背景下，即使信貸刺激，出現全面回暖的可能性也不大。

　　中國房地産業(yè)協會原副會長朱中一日前也表示，中國房地産市場總體上還處在軟著陸過程中，但因地區(qū)差異大，一些地方期望回升的時間要早一些。一些庫存量大、在建規(guī)模大、人口聚集能力不足的地方，軟著陸的時間可能要長一些。

　　不過，朱中一也強調，由於中國的城鎮(zhèn)化仍然在快速發(fā)展過程當中，剛需仍然存在。今年的政策比較寬鬆，除了少數存量房過大的城市以外，多數地方的市場今年能夠實現軟著陸的。“比如像廣東，好多指標都是好于全國平均指標，再比如説北、上、廣、深等地，或者是供求平衡的地方，市場復蘇是比較快的，今年的情況肯定要好于去年。”

　　剛需購房者

　　“該出手時快出手”

　　專家詳解購房五大訣竅

　　■指南

　　房産作為大額支出，在家庭財産中佔據重要的位置。儘管是“剛需”，但此類購房者同樣對所選購的房産有保值增值的需要。那麼，何時買房才是最佳時機？未來房價到底是漲還是跌？

　　專家表示，認清房地産市場趨勢是市民買房置業(yè)、投資的關鍵，因為市場總是風雲變幻，機會轉瞬即逝，買房時該出手時就該出手。所謂“萬變不離其宗”，買房者如果掌握了抓住“時間窗”、選擇名牌開發(fā)商、考量交通與配套及物業(yè)管理水準、看準區(qū)域的發(fā)展走勢等幾個小訣竅，房子買到便是賺到了。

　　訣竅一：把握市場尚未完全復蘇階段的機會

　　“分析樓市近二十多年發(fā)展情況可以得到這樣的結論，無論房價是漲還是跌，作為剛需族，買房還是儘量選擇早些出手。”同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉表示。

　　張宏偉表示，回顧過去幾年，購房者已經錯過了2008年、2011年兩輪市場低谷期的購房最佳窗口期。大部分開發(fā)商將推盤計劃安排在2015年春節(jié)之後，尤其是2015年4月底和5月份。從二季度樓市開局表現來看，樓市去庫存壓力仍在，開發(fā)商集中推盤競爭壓力大，市場尚未完全復蘇，仍然是相對較佳的購房時機。

　　訣竅二：選擇適合自己的房源更重要

　　剛需買房，往往先看房價，然後才考慮房子性能問題。實際上，買房不僅要看房價，更要看這套房子適不適合自己。小區(qū)環(huán)境、車位配比、戶型、樓盤品質，任何因素有短板，都會影響到今後的居住舒適度。

　　張宏偉認為，對於買房是用於自住的剛需購房者來説，如果覺得所選擇的房子各方面都比較中意，那就不必過多考慮是否是買房的合適時機，應該果斷出手。

　　訣竅三：選擇名牌開發(fā)商規(guī)避風險

　　放眼身邊，經常會看到好多朋友因買房而出現糾紛。其實留心一下，導致買房者購買煩惱的，大多是選擇了那些開發(fā)實力不強、信譽不好的開發(fā)商，從而造成不能按時交房，房子品質太差等問題，甚至出現個別房企“跑路”現象，給購房者或投資客帶來巨大損失。

　　訣竅四：考量交通與配套及物業(yè)管理水準

　　買房其實買的就是生活，而這個生活就跟小區(qū)的種種配套息息相關。而為了未來生活的幸福美好，生活需要、工作需要、居住需要等方面的要求，是購房者在買房的時候必須要想到的。相反，如果購房者在買房時沒有週全考慮小區(qū)的相關配套，就有可能給生活帶來無盡的麻煩。

　　同時要看樓盤升值與否，小區(qū)物業(yè)管理水準及樓盤配套不能忽視。在消費者眼中，出色的小區(qū)物業(yè)管理會為升值增添砝碼。另外，樓盤自身優(yōu)越的配套設施也是必不可少的。

　　訣竅五：買“預期”才有升值潛力

　　張宏偉認為，剛需購房要學會買預期，這樣房子以後的升值潛力才會大。所謂買預期，就是看一個區(qū)域的發(fā)展走勢。城市發(fā)展的總趨勢基本代表了樓市今後發(fā)展的空間。

　　買“預期”主要是兩點：一看近兩年國家有關部門房地産宏觀調控政策的主要方向；二看城市規(guī)劃等部門近幾年與以後有怎樣的大動作。

　　對於商業(yè)地産市場來講，唯一不變的原則--選擇好的地段，如城市CBD、副中心、軌道交通主要交通樞紐站點附近等。另外，購置商鋪也要看好樓盤所在地段、今後商貿發(fā)展情形。如果附近人氣不旺，絕不能購買。