深圳或成此一輪樓市領(lǐng)漲先鋒

　　330新政落地一週有餘，雖然各地報(bào)道的樓市成交狀況是“給點(diǎn)陽光就燦爛”，但來自各方口徑的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻顯示新政效果是因城而異。許多重點(diǎn)城市的成交只算得上“止跌”，而不是v型反彈。

　　4月7日，中國指數(shù)研究院發(fā)佈的數(shù)據(jù)顯示，3月30日至4月5日這一週，該院監(jiān)測的38個(gè)城市成交面積環(huán)比下降8.1%，其中，25個(gè)城市環(huán)比下降，佔(zhàn)監(jiān)測重點(diǎn)城市超6成；與去年同期相比，本週代表城市成交量整體上漲19.5%，其中29個(gè)城市同比上漲。

　　在四個(gè)一線城市中，深圳和上海出現(xiàn)量價(jià)雙跌的情況，北京和廣州的成交面積環(huán)比上漲。深圳及上海成交環(huán)比下跌，有可能是股市太火，人們暫時(shí)不想買房，也可能是新增的改善需求，並未能有效消化市場上已經(jīng)存在的同質(zhì)化産品(過去幾年，因限購及樓價(jià)高企原因，當(dāng)?shù)匾皇址恳允滋追縿傂铻橹?。另外，與當(dāng)?shù)劂y行均未像北京一樣在新政出臺後立即降低二套房貸首付也有關(guān)聯(lián)，比如目前深圳僅民生銀行一家可以辦理二套房首付四成的業(yè)務(wù)。

　　不過，從後續(xù)庫存量來看，深圳卻有可能因?yàn)檩p裝上陣成為此輪一線城市領(lǐng)漲先鋒。

　　按照中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，截至4月5日，其監(jiān)測的19個(gè)城市中，深圳庫存量下降最大，可售33159套，可售面積為349.3萬平方米，同比下降3.02%，比排第二位的蘇州高出1.6個(gè)百分點(diǎn)。如果按照3月份深圳新房成交了46 .54萬平方米、4854套的數(shù)據(jù)來算，深圳的庫存消化週期只有六七個(gè)月。而北京、上海、廣州的庫存套數(shù)按3月銷售套數(shù)來算，消化週期分別為12.5個(gè)月、13個(gè)月和12.3個(gè)月。此外，深圳的土地供應(yīng)一直緊缺，必須向舊城改造著手騰出未來城市發(fā)展空間的新聞，在過去幾年也經(jīng)常見諸報(bào)端。

　　而根據(jù)世聯(lián)行的監(jiān)測，在2015年第13周(3.23-3.29)，深圳是四個(gè)一線城市中成交量上漲最快的，比2014年同期上漲111.4%。北京、上海、廣州的這一數(shù)據(jù)分佈是4.77%、3.45%和-0.11%。

　　在中國指數(shù)研究院一季度監(jiān)測中，深圳也是今年回暖最快的地區(qū)。2015年一季度中指監(jiān)測的33個(gè)主要城市中，有17個(gè)城市成交面積同比上漲，其中深圳漲幅度最大達(dá)104%，漲幅居第二位的為杭州，上漲65%，南寧位居第三，同比上漲50%；同比下降的城市中，廈門降幅最大63%，南昌次之，同比下降45%。

　　為什麼説深圳可能會成為未來一線城市中的領(lǐng)漲先鋒？因?yàn)樵谒膫€(gè)一線城市中，深圳已經(jīng)成功從製造業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新城市，而且人口結(jié)構(gòu)相對年輕化。在2014年的福布斯中國大陸最佳商業(yè)城市排行榜中，廣州、深圳、上海蟬聯(lián)前三名。深圳雖然排名第二，但消費(fèi)力指數(shù)以及創(chuàng)新指數(shù)兩項(xiàng)均為第一。

　　與一直以高消費(fèi)力著稱的上海相比，上海對比深圳的欠缺之處是它正在“加速變老”。上海民政局和老齡辦共同發(fā)佈的2014上海老年人和老齡事業(yè)發(fā)展資訊中，上海去年老年人增加26.36萬人，是15年來增長最快一年，老年人佔(zhàn)戶籍人口約27%。據(jù)預(yù)計(jì)2018年上海戶籍人口老年人總數(shù)會突破500萬。

　　與同樣以創(chuàng)新著稱的北京相比，北京的老年人佔(zhàn)總?cè)丝诒壤秊?1.2%；深圳近鄰廣州的老年人則佔(zhàn)戶籍人口的16.03%。而根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，深圳市人口平均年齡截至2013年為33.6歲，到2013年底，老年人約佔(zhàn)戶籍人口的6%，，佔(zhàn)常住人口的7%。

　　2013年中國人口凈流入超過100萬的城市共有22個(gè)，包括北上廣深以及天津、蘇州、廈門等沿海中心城市。基本上，目前中國房價(jià)最高的城市都出現(xiàn)在這22個(gè)城市裏面。但人口凈流入雖然重要，卻不是唯一的衡量指標(biāo)。一個(gè)城市房價(jià)是否堅(jiān)挺也與該城市的行政地位、在區(qū)域板塊中的位置、産業(yè)結(jié)構(gòu)、教育醫(yī)療等公共資源水準(zhǔn)乃至城市形態(tài)結(jié)構(gòu)等密切相關(guān)。比如，在一個(gè)區(qū)域中，以創(chuàng)新産業(yè)、服務(wù)業(yè)為主的城市往往就明顯比以製造業(yè)為主的城市房價(jià)來得高。像佛山、東莞等以勞動(dòng)密集型製造業(yè)為主的城市，雖然外來人口也很多，但由於收入比較低、流動(dòng)性比較強(qiáng)，因此並沒有轉(zhuǎn)化為有效的購買力。

　　深圳集中了庫存消化週期短、人口結(jié)構(gòu)年輕、産業(yè)結(jié)構(gòu)合理、土地供應(yīng)越來越少等因素，當(dāng)政策風(fēng)口吹起，把它吹到領(lǐng)漲先鋒的位置也就並不奇怪了。

　　亦吾(資深媒體人，房地産觀察人士)