“房地産市場(chǎng)這兩天要出新政策了。”一則從3月26日開(kāi)始讓房地産行業(yè)神經(jīng)緊繃的“小道消息”，在第二天上午變成了國(guó)土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同制定的《關(guān)於優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）。

　　2000多字的《通知》對(duì)合理安排住房及其用地供應(yīng)規(guī)模、優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)、加大市場(chǎng)秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度作出了相應(yīng)的規(guī)定和説明。

　　只是，讀過(guò)這則《通知》，許多人顯得並沒(méi)那麼興奮。

　　政策沒(méi)有驚喜？

　　根據(jù)之前網(wǎng)上傳播的“小道消息”，此次要出臺(tái)的政策或?qū)⑸婕岸愂铡①J款額度及首付等企業(yè)和民眾高度期待的問(wèn)題。其中包括首套房首付降至兩成、二套房首付降至五成、營(yíng)業(yè)稅“五改三”。然而，這些期待並沒(méi)有“如約”出現(xiàn)在《通知》中。

　　“對(duì)於期待救市政策已久的行業(yè)來(lái)説，《通知》確實(shí)沒(méi)什麼亮點(diǎn)。”文件一齣來(lái)，北京房地産業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)陳志就仔細(xì)研讀起來(lái)。在他看來(lái)，房地産行業(yè)裏那些期待救市的開(kāi)發(fā)商看到這份文件時(shí)，臉上一定寫滿了“失望”，因?yàn)樽呦蛘{(diào)整期的房地産市場(chǎng)期待掉下來(lái)的是一隻救市“靴子”，而不是一隻“襪子”。

　　但一些行業(yè)人士也指出，《通知》是國(guó)土部和住建部這兩個(gè)部門會(huì)簽發(fā)佈的，貸款政策是央行、銀監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)的，沒(méi)有央行、銀監(jiān)會(huì)的會(huì)簽，肯定不會(huì)有信貸政策的放寬。而營(yíng)業(yè)稅是稅務(wù)總局負(fù)責(zé)，會(huì)簽部門沒(méi)有稅務(wù)總局，肯定也不會(huì)涉及稅費(fèi)問(wèn)題。

　　那麼，政策裏沒(méi)有信貸政策“幹貨”，是不是就意味著政策的出臺(tái)沒(méi)有意義呢？

　　陳志並不這麼看。

　　今年全國(guó)兩會(huì)上，李克強(qiáng)總理在作政府工作報(bào)告時(shí)提到，2015年是穩(wěn)增長(zhǎng)調(diào)結(jié)構(gòu)的緊要之年。同時(shí)也提到，加大城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造力度、住房保障逐步實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼並舉，把一些存量房轉(zhuǎn)為公租房和安置房，堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支援居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，等等。

　　“《通知》的出臺(tái)是為了更好地落實(shí)穩(wěn)增長(zhǎng)的目標(biāo)。”在陳志看來(lái)，政府工作報(bào)告中雖然沒(méi)有用支柱産業(yè)這樣的描述來(lái)形容房地産，但無(wú)論是從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，還是民生的角度，房地産依然是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中一個(gè)至關(guān)重要的産業(yè)。

　　而為了促進(jìn)房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，一刀切的政策早已行不通。

　　“當(dāng)前我國(guó)房地産市場(chǎng)發(fā)展呈分化的態(tài)勢(shì)，不同城市的房地産市場(chǎng)表現(xiàn)不一樣，不同的人口密度、不同的資金聚集程度，導(dǎo)致市場(chǎng)出現(xiàn)分化，在出臺(tái)促進(jìn)房地産市場(chǎng)發(fā)展的政策上，必須因地制宜，按需下藥。”陳志告訴中國(guó)青年報(bào)記者。

　　中國(guó)社科院經(jīng)濟(jì)所研究員汪利娜也贊同這樣差異化的政策。

　　根據(jù)《通知》裏的規(guī)定，促進(jìn)房地産用地結(jié)構(gòu)調(diào)整。房地産供應(yīng)明顯偏多或在建房地産用地規(guī)模過(guò)大的市、縣，國(guó)土資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門可以根據(jù)市場(chǎng)狀況，研究制定未開(kāi)發(fā)房地産用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過(guò)調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開(kāi)發(fā)房地産用地轉(zhuǎn)型利用，用於國(guó)家支援的新興産業(yè)、養(yǎng)老産業(yè)、文化産業(yè)、體育産業(yè)等的開(kāi)發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他産業(yè)投資。對(duì)按照新用途或者新規(guī)劃條件開(kāi)發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應(yīng)的土地價(jià)款。

　　“這實(shí)際上就是要求各地政府因地制宜，進(jìn)行差別化調(diào)控。”汪利娜指出，北上廣深的需求還是很旺，而二三線城市已經(jīng)出現(xiàn)積壓庫(kù)存的情況，到底應(yīng)該滿足什麼樣的需求，什麼樣的用地可以轉(zhuǎn)型使用，都需要各個(gè)地方按照當(dāng)?shù)刈≌⒐I(yè)和商業(yè)用地的比重情況進(jìn)行制定，才不會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)化的調(diào)整。

　　“兩部門發(fā)佈的《通知》並沒(méi)有搬出實(shí)質(zhì)性的硬性指標(biāo)來(lái)規(guī)定各地政府怎麼做、做多少，但它貫徹的就是差別化調(diào)控的思路。”汪利娜表示，這幾年，大部分地方的土地供給已經(jīng)能夠滿足房地産市場(chǎng)的需求，關(guān)鍵是要把土地去庫(kù)存化，把賣出去的地轉(zhuǎn)化成有效的供給，讓房地産市場(chǎng)的土地和房屋更好地流轉(zhuǎn)起來(lái)。

　　允許房企適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)是最大亮點(diǎn)

　　此外，《通知》裏還規(guī)定了優(yōu)化住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)，並提出各地政府要立足市場(chǎng)實(shí)際需求，科學(xué)把握住房供應(yīng)套型結(jié)構(gòu)。對(duì)於在建商品住房項(xiàng)目，各地國(guó)土資源、城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在不改變用地性質(zhì)和容積率等必要規(guī)劃條件的前提下，允許房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型作出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求。

　　“這一點(diǎn)其實(shí)是政府把權(quán)力交還給市場(chǎng)的表現(xiàn)。”看到“允許房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)適當(dāng)調(diào)整套型結(jié)構(gòu)，對(duì)不適應(yīng)市場(chǎng)需求的住房戶型作出調(diào)整，滿足合理的自住和改善性住房需求”這句話，汪利娜表示，這是此次《通知》裏最大的亮點(diǎn)。

　　2006年，原建設(shè)部發(fā)佈《關(guān)於落實(shí)新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見(jiàn)》，要求自2006年6月1日起，各城市年度新審批、新開(kāi)工的商品住房總面積中,套型建築面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)所佔(zhàn)比重，必須達(dá)到70%以上。

　　“過(guò)去政府總是限制商品房的住宅面積，但現(xiàn)在許多80後的三口之家對(duì)住房面積的需求早就超過(guò)90平方米，如果要滿足自住和改善性需求，那麼對(duì)房屋套型就不應(yīng)該做過(guò)多的限制。”汪利娜表示，根本不用把開(kāi)發(fā)商的套型結(jié)構(gòu)限制得那麼緊，什麼時(shí)候應(yīng)該設(shè)計(jì)什麼戶型，什麼戶型更好賣，開(kāi)發(fā)商自己會(huì)有市場(chǎng)判斷。

　　《通知》給了地方政府不少調(diào)整空間。

　　比方説對(duì)購(gòu)買在建、已建成商品住房用於棚改安置房和公共租賃住房的，涉及土地合同重新簽訂，要對(duì)重新審計(jì)的地價(jià)進(jìn)行調(diào)價(jià)；在調(diào)整土地用途用於支援養(yǎng)老産業(yè)、文化産業(yè)等過(guò)程中，政府是否有相應(yīng)的優(yōu)惠政策，用地價(jià)格如何確定，這都是很細(xì)節(jié)的問(wèn)題，需要各地政府出臺(tái)相應(yīng)的政策來(lái)具體落實(shí)。

　　置換土地的過(guò)程中土地價(jià)格怎樣調(diào)整就是一個(gè)難點(diǎn)，即使明確了有價(jià)差，政府應(yīng)該退地價(jià)款，能不能退出來(lái)又是個(gè)難點(diǎn)。

　　再則，減少土地供應(yīng)，對(duì)於地方政府來(lái)説無(wú)疑是一次比較大的陣痛。

　　政策不是救市，而是調(diào)整市場(chǎng)

　　“考驗(yàn)地方政府行政能力的時(shí)候到了。”汪利娜説。

　　“政策的落地過(guò)程中，地方政府往前走兩步、退一步的做法也應(yīng)該值得注意。”陳志表示，過(guò)去中央的調(diào)控目標(biāo)是好的，但落到地方實(shí)施時(shí)，總是變了味道。

　　因而，此次《通知》落實(shí)到各地時(shí)，地方政府應(yīng)出於對(duì)整個(gè)房地産市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整的考量來(lái)制定相應(yīng)的政策，而不是簡(jiǎn)單地把政策的出臺(tái)當(dāng)做救市的手段。“我相信地方政府都會(huì)按照這次的指導(dǎo)意見(jiàn)去執(zhí)行，因?yàn)榇舜巍锻ㄖ吩诒O(jiān)管方面上提到了既要防止不作為，也要防止亂作為。”

　　為了防止亂作為，《通知》裏規(guī)定住房建設(shè)規(guī)劃、年度實(shí)施計(jì)劃和住房用地供應(yīng)年度計(jì)劃要經(jīng)過(guò)專家諮詢、科學(xué)論證後形成，報(bào)同級(jí)人民政府審批後實(shí)施，同時(shí)分別報(bào)省級(jí)住房建設(shè)部門和國(guó)土資源主管部門備案，並向社會(huì)公開(kāi)。

　　陳志認(rèn)為，怎麼挑選專家，選擇誰(shuí)來(lái)做專家，都在考驗(yàn)各地政府的行政能力，“《通知》裏的規(guī)定能夠貫徹落實(shí)多少，還需拭目以待。”

　　看遍全文，陳志認(rèn)為，《通知》中提到的各地國(guó)土資源主管部門要根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況，控制好住宅用地供應(yīng)的規(guī)模、佈局和節(jié)奏，將住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃落實(shí)到具體地塊，明確上市時(shí)間，定期分批推出，穩(wěn)定、均衡供應(yīng)住宅用地，實(shí)施起來(lái)的難度也不小。

　　因?yàn)椋》坑玫啬甓裙?yīng)計(jì)劃的詳細(xì)內(nèi)容在過(guò)去很難公開(kāi)透明。

　　“土地、房屋雖然實(shí)實(shí)在在地?cái)[在人們面前，可是裏面的資訊卻是遮遮掩掩，並不透明。”陳志認(rèn)為，地方政府應(yīng)該向社會(huì)公佈本省或本地區(qū)房地産發(fā)展總量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格、需求、房屋新舊等資訊，形成一個(gè)客觀評(píng)價(jià)的報(bào)告，這才是影響地方政府能否科學(xué)準(zhǔn)確制定今年土地供應(yīng)計(jì)劃的關(guān)鍵。