“如果你有600萬元，現(xiàn)在會(huì)買房子嗎？”在博鰲亞洲論壇2015年年會(huì)房地産分論壇上，與會(huì)嘉賓對(duì)這個(gè)問題給出了不同的答案。嘉賓對(duì)近期釋放的政策信號(hào)的分析背景，透視了房地産業(yè)的新動(dòng)向。

　　房?jī)r(jià)是否將止跌回升

　　限購政策鬆綁、央行降息、降低住房公積金使用門檻……從去年至今，一系列新的政策調(diào)整給房地産市場(chǎng)帶來利好。在經(jīng)歷了持續(xù)低迷後，今年的房地産市場(chǎng)是否將進(jìn)入止跌回暖的拐點(diǎn)？

　　“今年的房地産政策會(huì)有所放寬。”中國(guó)房地産業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，總體趨勢(shì)是繼續(xù)淡化或退出行政性的調(diào)控手段，轉(zhuǎn)向市場(chǎng)化的調(diào)控手段。

　　這在最新出臺(tái)的政策上得到驗(yàn)證。3月27日，正值博鰲亞洲論壇2015年年會(huì)舉行期間，住建部和國(guó)土部聯(lián)合對(duì)外發(fā)佈促進(jìn)房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，要求2015年各地合理安排住房和用地供應(yīng)規(guī)模。

　　朱中一等人認(rèn)為，隨著相關(guān)政策實(shí)施和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，剛性需求和改善型需求將持續(xù)釋放，有利於改善目前失衡的房地産市場(chǎng)供求關(guān)係。

　　但與會(huì)嘉賓也普遍認(rèn)為，由於待售庫存高企，再加上在建規(guī)模較大並且陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，房地産市場(chǎng)整體回暖復(fù)蘇的“拐點(diǎn)”短期內(nèi)還不會(huì)出現(xiàn)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國(guó)商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，同比增長(zhǎng)26.1%，三項(xiàng)指標(biāo)均創(chuàng)下了歷史新高。今年前兩個(gè)月依然延續(xù)了庫存高企的狀況。據(jù)上海易居房地産研究院的庫存報(bào)告，截至2月底，全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市中，有31個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長(zhǎng)現(xiàn)象。

　　國(guó)際貨幣基金組織副總裁朱民認(rèn)為，總體來看，中國(guó)樓市還有很大的消化存量的空間，需要3年左右才能使房地産過度的供應(yīng)量回到常態(tài)。

　　在供求關(guān)係的主導(dǎo)下，有預(yù)測(cè)認(rèn)為，今年房?jī)r(jià)可能在不同的城市出現(xiàn)分化。香港南豐集團(tuán)行政總裁、原香港財(cái)政司司長(zhǎng)梁錦松認(rèn)為，一線城市的房?jī)r(jià)會(huì)比較穩(wěn)定，也有機(jī)會(huì)往上升，但其他城市特別是三、四線城市，房?jī)r(jià)下降的短期壓力較大。

　　房地産稅何時(shí)開徵

　　3月26日，《不動(dòng)産登記暫行條例實(shí)施細(xì)則(徵求意見稿)》公佈並公開向社會(huì)徵求意見。實(shí)施不動(dòng)産登記一直被視為開徵房地産稅的前奏，併為房地産稅的徵收奠定了基礎(chǔ)條件。公眾對(duì)房地産稅開徵的預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈。

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康表示，不動(dòng)産登記制度剛剛推出，房地産市場(chǎng)仍處在調(diào)整期，房地産稅徵收需要掌握實(shí)際火候，從目前情況看，在短期內(nèi)難以實(shí)現(xiàn)。

　　今年全國(guó)兩會(huì)期間，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報(bào)告中指出，支援居民自住和改善型住房需求，促進(jìn)房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。這傳遞出保障剛需和改善型住房需求的信號(hào)，減少投資投機(jī)性因素。

　　朱中一説，全國(guó)人大近日表示將在2020年前全面完成稅收立法，其中包括房地産稅。“房地産稅引導(dǎo)預(yù)期的作用不可忽略，抑制投資的投機(jī)性，需要發(fā)揮不動(dòng)産登記和房地産稅的作用。”

　　與會(huì)嘉賓認(rèn)為，徵收房地産稅一方面是將一些間接稅負(fù)和稅外收費(fèi)併入房地産稅稅種，減輕大多數(shù)老百姓稅負(fù)；另一方面，重點(diǎn)發(fā)展保有環(huán)節(jié)房地産稅，也能促進(jìn)稅費(fèi)體系進(jìn)一步合理化，發(fā)揮稅收對(duì)房地産市場(chǎng)應(yīng)有的調(diào)解作用。

　　也有部分與會(huì)嘉賓認(rèn)為，類似房地産稅這種涉及中長(zhǎng)期調(diào)整的政策出臺(tái)的時(shí)間、順序和力度要把握節(jié)奏，在當(dāng)前的宏觀背景下，避免對(duì)經(jīng)濟(jì)形成過大的衝擊。

　　如何防止地方重回賣地老路

　　前兩個(gè)月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)經(jīng)濟(jì)延續(xù)了去年四季度的放緩勢(shì)頭，部分經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在中高速平臺(tái)上回落。在海南等部分省份，房地産市場(chǎng)低迷成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的原因之一。

　　賈康認(rèn)為，當(dāng)前房地産市場(chǎng)仍屬於調(diào)整期，還處在一個(gè)探底的軟著陸過程，對(duì)於7%左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支撐力確實(shí)比較弱。

　　近日公佈的數(shù)據(jù)顯示，去年全國(guó)土地市場(chǎng)呈現(xiàn)低迷狀態(tài)，土地出讓收入增速逐季回落。遼寧、黑龍江、海南、雲(yún)南等15個(gè)省份出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。房地産業(yè)對(duì)地方政府GDP和財(cái)政收入的拉動(dòng)作用都在削弱，地方政府面臨如何尋找新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)力和財(cái)政收入來源的問題。

　　與會(huì)嘉賓認(rèn)為，解決地方政府的財(cái)政新來源，需要“開源節(jié)流”。如何防範(fàn)地方重回過分依賴土地財(cái)政的老路，關(guān)鍵要減少地方政府的利益衝動(dòng)。與會(huì)嘉賓建議，儘快落實(shí)《深化財(cái)稅體制改革總體方案》，理順中央和地方的財(cái)權(quán)事權(quán)。

　　與會(huì)嘉賓建議，還應(yīng)通過推進(jìn)土地制度改革減少地方政府賣地衝動(dòng)，建議政府退出一般性商業(yè)性的土地開發(fā)市場(chǎng)，由供需雙方直接進(jìn)入市場(chǎng)交易，減少政府壟斷推高土地價(jià)格的動(dòng)因。

　　朱中一説，應(yīng)該給地方政府一個(gè)明確的信號(hào)，引導(dǎo)供大於求的地方尤其是三、四線城市，不要盲目增加土地和房屋供應(yīng)量，而以消化存量、轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的房地産增長(zhǎng)方式為主。“從長(zhǎng)期來看，應(yīng)該要求地方政府根據(jù)住房的需求和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程，來制定科學(xué)的城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)而落實(shí)用地規(guī)劃和供地規(guī)劃。”