記者從北京産權(quán)交易所、上海聯(lián)合産權(quán)交易所、浙江産權(quán)交易所等各大産權(quán)交易所獲悉，目前有多個(gè)房地産項(xiàng)目正在掛牌轉(zhuǎn)讓。總體上來看，這些項(xiàng)目公司目前的經(jīng)營情況都不樂觀。不過，由於這些公司名下有房産、房地産項(xiàng)目，評估報(bào)告中資産評估值多出現(xiàn)溢價(jià)。業(yè)內(nèi)判斷，從今年1月和2月的房地産銷售數(shù)據(jù)來看，房地産市場依舊低迷，房價(jià)仍處於下行通道，市場回暖仍需等待政策面進(jìn)一步釋放利好。

　　整體盈利狀況不佳

　　梳理這些項(xiàng)目不難發(fā)現(xiàn)，整體來看這些公司規(guī)模均不大，掛牌價(jià)格也不高。掛牌價(jià)格相對較高的為上海民航置業(yè)有限公司35%股權(quán)和上海通聯(lián)房地産有限公司53.778%股權(quán)，掛牌價(jià)格分別為34037.23萬元和18785.57萬元，兩個(gè)項(xiàng)目分別在北京産權(quán)交易所和上海聯(lián)合産權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓。

　　此外，正在北京産權(quán)交易所掛牌的還有上海明正房地産有限公司15.71%股權(quán)，掛牌價(jià)格為2042.3萬元。安徽中宏城市投資有限公司40%股權(quán)正在上海聯(lián)合産權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)格為1206.68萬元。臨安金基房地産開發(fā)有限公司51%股權(quán)正在浙江産權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)格為7236萬元。

　　根據(jù)掛牌項(xiàng)目披露的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，整體來看，這些公司目前的經(jīng)營狀況均不夠理想。上海民航置業(yè)2013年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入8546.94萬元，凈利潤211萬元；今年1月實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入552.47萬元，凈利潤虧損87.82萬元。上海明正2013年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入71.36萬元，凈利潤虧損1284.76萬元；今年1月未實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入，凈利潤虧損10.84萬元。上海通聯(lián)2012年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入748.89萬元，凈利潤虧損652.37萬元；2013年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1483.46萬元，凈利潤虧損4541.16萬元；2014年1-7月實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入923.42萬元，凈利潤虧損113.28萬元。臨安金基2014年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入5373.22萬元，凈利潤虧損408.22萬元；今年前兩月未實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入，凈利潤虧損30.29萬元。

　　需要注意的是，上海民航置業(yè)項(xiàng)目並不是首次掛牌。根據(jù)掛牌公告，目前上海機(jī)場(集團(tuán))有限公司持有上海民航置業(yè)65%股權(quán)，首都機(jī)場集團(tuán)公司持股35%。該項(xiàng)目于2014年7月28日在北京産權(quán)交易所第一次掛牌，掛牌價(jià)格與此次掛牌價(jià)格相同，也為34037.23萬元。當(dāng)時(shí)上海機(jī)場集團(tuán)明確表示，不放棄行使優(yōu)先購買權(quán)，不過該項(xiàng)目最終流拍，經(jīng)轉(zhuǎn)讓方申請?jiān)擁?xiàng)目重新掛牌。

　　評估多出現(xiàn)溢價(jià)

　　雖然整體來看盈利狀況不佳，但是由於這些公司旗下的房産項(xiàng)目，評估值出現(xiàn)大幅溢價(jià)。以2013年12月31日為評估基準(zhǔn)日，上海通聯(lián)資産總計(jì)賬面值為41350.84萬元，評估值為62176.79萬元；凈資産賬面值為18370.33萬元，評估值為38813萬元，溢價(jià)超過100%。以2014年12月31日為評估基準(zhǔn)日，臨安金基資産總計(jì)賬面值為86813.41萬元，評估值為96522.42萬元；凈資産賬面值為4479.25萬元，評估值為14188.26萬元，溢價(jià)超過200%。以2014年11月30日為評估基準(zhǔn)日，上海明正資産總計(jì)賬面值為12215.12萬元，評估值為30656.5萬元；凈資産賬面值為-8714.39萬元，評估值卻達(dá)到9726.99萬元。

　　從掛牌公告披露的資訊來看，評估值出現(xiàn)溢價(jià)與這些公司目前旗下的資産和房地産項(xiàng)目有關(guān)。

　　臨安金基開發(fā)有青雲(yún)山居項(xiàng)目，根據(jù)公開資訊，青雲(yún)山居位於杭州西郊臨安青山湖區(qū)塊，離杭州市中心約40公里，園區(qū)總規(guī)劃用地超過1200畝，規(guī)劃建660余棟獨(dú)立別墅。受讓方承諾本次轉(zhuǎn)讓完成後，臨安金基開發(fā)的青雲(yún)山居項(xiàng)目向養(yǎng)老産品轉(zhuǎn)型，開發(fā)宜養(yǎng)老化社區(qū)。

　　上海明正在上海市虹口區(qū)擁有四平路171街坊180號(hào)地塊，根據(jù)虹口區(qū)規(guī)劃和土地管理局2013年6月的要求，四平路171街坊180號(hào)地塊劃分為A、B、C、D四塊，但均不得單獨(dú)建設(shè)，須統(tǒng)一設(shè)計(jì)，整體開發(fā)。其中，A、C、D三個(gè)地塊已被法院拍賣，本次不在評估範(fàn)圍內(nèi)。B地塊現(xiàn)處於輪候查封的司法限制階段，尚不能進(jìn)行正常的經(jīng)營開發(fā)。B地塊的土地面積約為13839.80平方米，建設(shè)用地面積約為10480.80平方米，限制建築面積41923.20平方米。

　　房地産成交大幅下滑

　　根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局3月11日公佈的2015年1-2月全國房地産市場運(yùn)作數(shù)據(jù)，全國房地産成交狀況出現(xiàn)較大幅下滑。數(shù)據(jù)顯示，2015年1-2月全國銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%，較2014年全年銷售面積同比降幅大幅擴(kuò)大8.7個(gè)百分點(diǎn)；銷售金額5972億元，同比下降15.8%，較2014年全年銷售金額同比降幅擴(kuò)大9.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　受成交下滑影響，投資增速仍然持續(xù)處於下行通道。2015年1-2月全國商品房開發(fā)累計(jì)投資額8786億元，同比增長10.4%，較2014年累計(jì)投資額增速下降0.1個(gè)百分點(diǎn)。2015年1-2月全國商品房新開工面積1.37億平方米，同比下降17.7%，降幅較2014年新開工面積同比大幅擴(kuò)大7個(gè)百分點(diǎn)。在全國商品房銷售同比大幅下滑的背景下，開發(fā)商去庫存的壓力仍然較大。

　　興業(yè)證券研報(bào)指出，在貨幣政策寬鬆常態(tài)化的背景下，地産基本面復(fù)蘇將貫穿2015年全年。3月推盤量將有所增加，預(yù)計(jì)重點(diǎn)城市成交回升的概率較大。

　　國海證券孔令峰認(rèn)為，今年房地産市場仍處於弱復(fù)蘇階段，多數(shù)企業(yè)前兩月推盤不如預(yù)期，一季度銷售指標(biāo)幾乎全部積壓在3月份，3-4月將迎來房企2015年的第一波推盤高峰，這也將成為判斷全年房地産走勢的重要節(jié)點(diǎn)。此外，央行今年以來的降息降準(zhǔn)政策雖然有助於企業(yè)開發(fā)端成本改善，但對銷量的提振作用有限，後期基本面的觸底反彈仍需等待政策面的進(jìn)一步利好釋放。