本報(bào)記者 耿諾

　　很多“新北京人”或許都不知道，距離上地只有半小時(shí)車程的昌平區(qū)南口，曾經(jīng)有著北京保溫瓶廠。這裡曾經(jīng)生産出最有名的鹿牌保溫壺，如今卻已衰敗，只有垂垂老人在端起用了幾十年的保溫瓶時(shí)，才會(huì)想起當(dāng)年的盛況。

　　但很多文藝青年都知道，在美術(shù)館後身有個(gè)新興的“77劇場”，曾經(jīng)是北京膠印廠。車間和倉庫被加固時(shí)，保留了廠區(qū)獨(dú)有的厚重工字鋼柱列和暗紅帶銹鋼板，只能容納最多300名觀眾的黑匣子小劇場中，經(jīng)常能傳出歡笑聲。

　　舊廠房、舊公建的改造，不僅僅止于文化産業(yè)。創(chuàng)意産業(yè)養(yǎng)活了798和751，更多的服務(wù)型産業(yè)將讓更多老工業(yè)廠址恢復(fù)生機(jī)。在多層政策的引導(dǎo)和支援下，一些投資者將目光鎖定這些再生的“富礦”。昨日，在溫情離職後，曾經(jīng)年薪千萬的萬科高級副總裁毛大慶公開露面，也帶出了他對於自行創(chuàng)業(yè)的規(guī)劃——基於辦公室出租服務(wù)的創(chuàng)投孵化平臺，並且“將在北京收購、改造舊有廠房、公建，為青年創(chuàng)業(yè)者提供低廉、有品質(zhì)保證的軟硬體”。

　　吸引社會(huì)化資本進(jìn)入工業(yè)遺産保護(hù)與利用，對於政府和投資人來説，這樣的掘金過程，或許會(huì)迎來一個(gè)雙贏的結(jié)局。

　　沉睡的資産在甦醒

　　奧運(yùn)會(huì)前夕，現(xiàn)任市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院副院長杜立群所在的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行了一項(xiàng)針對工業(yè)遺産的調(diào)研。其結(jié)果顯示，哪怕在約300平方公里的中心城，被稱作“舊廠房”的工業(yè)遺産用地接近4000公頃，建築面積也接近2700多萬平方米。

　　但在奧運(yùn)會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施飛速發(fā)展的過程中，這個(gè)數(shù)據(jù)如今已經(jīng)不具備參考價(jià)值。截至目前，全市的舊廠房還剩多少？幾家主管部門都沒有給出準(zhǔn)確且一致的數(shù)據(jù)。

　　“這些舊廠房至今仍在北京市域範(fàn)圍內(nèi)星羅棋佈，央企有，市級國企有，區(qū)級企業(yè)有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)甚至街道辦的企業(yè)也都有。”一位城市規(guī)劃師説，這個(gè)數(shù)據(jù)，甚至不能僅用“幾個(gè)首鋼”來形容，但由於生産線外遷、企業(yè)破産等原因，這些廠房進(jìn)入了“冬眠”。

　　而從北京奧運(yùn)會(huì)前後，這些原本會(huì)伴隨著城市化進(jìn)程逐漸被推倒、被湮滅的昔日輝煌，正在城市規(guī)劃和歷史文化名城保護(hù)的思路中甦醒。自行生長的798，就成了那一段時(shí)間以來的最佳範(fàn)例。

　　2012年4月，市規(guī)劃委首次在其官網(wǎng)上公開對廢棄廠房辦公樓用地改建公租房的試點(diǎn)項(xiàng)目。位於東北四環(huán)內(nèi)的芍藥居10號院發(fā)佈了控制指標(biāo)調(diào)整。

　　當(dāng)年9月，石景山區(qū)廢舊醬菜廠也公佈了新用途，將建成至少20層樓高的公租房。當(dāng)時(shí)，市規(guī)劃委相關(guān)負(fù)責(zé)人公開表示，之所以出現(xiàn)利用廢舊、廢棄工廠用地建設(shè)公租房的趨勢，是因?yàn)楹芏啻祟愑玫匚恢孟鄬Χ急容^好，交通方便且配套設(shè)施齊全。

　　“但仔細(xì)比較就會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)的思路還相對比較保守，目的主要是利用舊廠房用地，而非舊廠房自身。”一位見證了這一類項(xiàng)目發(fā)展全程的規(guī)劃師説。

　　改造後，位於東四環(huán)的萊錦産業(yè)園中，一座獨(dú)棟廠房的租金已經(jīng)達(dá)到每平方米每天5.8元。這種針對創(chuàng)意企業(yè)計(jì)算租金的方法，和其作為廠房、倉庫功用出租，年租金只有幾萬元甚至十幾萬元的收入相比，高了至少10倍。

　　政策風(fēng)向已明晰

　　昨天上午10點(diǎn)半，已經(jīng)公佈離職的毛大慶，和萬科總裁鬱亮、萬科新任副總裁劉肖三人一起亮相，都是白襯衣、黑西裝配藍(lán)色領(lǐng)帶，但他未來的路徑，已經(jīng)和萬科這個(gè)房地産開發(fā)企業(yè)不同。

　　“這是一個(gè)重大機(jī)遇，也是我個(gè)人的創(chuàng)業(yè)決定。”毛大慶説。

　　他要?jiǎng)?chuàng)建的模式，和美國的“Wework”公司類似。而明顯不同的是，“Wework”是靠整租寫字樓再分租給正在創(chuàng)業(yè)的小公司及配套服務(wù)掙錢，而毛大慶所指向的，直接是“收購、改造舊有廠房、公建”。

　　這樣的收購有何意義？這位自稱為“懂房地産的二房東”，看到的是政策風(fēng)向。

　　2014年9月，國務(wù)院發(fā)佈當(dāng)年第9號文件，直指城區(qū)老工業(yè)區(qū)“土地利用方式粗放、大拆大建、融資渠道單一”問題，“鼓勵(lì)改造利用老廠區(qū)老廠房老設(shè)施，積極發(fā)展文化創(chuàng)意、工業(yè)旅遊、演藝、會(huì)展等産業(yè)。”

　　去年這時(shí)，距離北京市公佈《新首鋼高端産業(yè)綜合服務(wù)區(qū)規(guī)劃方案公示(徵求意見稿)》已近3年半。就在首鋼艱難轉(zhuǎn)身的同時(shí)，緊鄰798的751、東四環(huán)的萊錦産業(yè)園已經(jīng)憑著“船小好掉頭”的優(yōu)勢，成為了新興的創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)意園區(qū)。

　　“國9號”文件發(fā)佈後，毛大慶並不是第一個(gè)做出反應(yīng)的人。天使投資人雷軍投資的“小米公寓”，原始模式就是一座從倉庫改建成辦公用房、再從辦公用房改建成宿捨得樓。3年前，上海也有類似的成功經(jīng)驗(yàn)，投資人收購閒置廠房，再將其改建成公寓供應(yīng)給城市中的“灰領(lǐng)”入住。而毛大慶背後，還有徐小平、李開復(fù)等一群天使投資人的身影。

　　但曾經(jīng)為751設(shè)計(jì)過一座完整建築再利用方案的杜立群説，在這個(gè)時(shí)間段，毛大慶趕上了好時(shí)機(jī)。

　　“改建建築內(nèi)部結(jié)構(gòu)並不難，難在之後如何去進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營。此前用地政策上並沒有突破口，導(dǎo)致很多企業(yè)在改建完成後只能靠繼續(xù)出租掙錢，工業(yè)用地廠房甚至無法註冊公司，就無法通過市場行為引來更多投資。”杜立群説。

　　而對毛大慶來説，政策層面的更大利好在於“改造利用老廠區(qū)老廠房發(fā)展符合規(guī)劃的服務(wù)業(yè)，涉及原劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或改變用途的，經(jīng)批準(zhǔn)可採取協(xié)議出讓方式供地”。收購舊廠房、合理改變其使用性質(zhì)能省去土地招拍掛所帶來的高成本，業(yè)內(nèi)分析這才是這位“懂房地産的二房東”投身其中的最合理原因。

　　政府和社會(huì)的雙贏

　　“中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)到了創(chuàng)業(yè)的時(shí)代。”“一開始，我們應(yīng)該會(huì)通過用足政策來維持運(yùn)營。”在回答本報(bào)記者提問時(shí)，毛大慶説了這樣兩句話。

　　從政策層面，國務(wù)院頒布的文件中甚至還有更多的利好消息，包括鼓勵(lì)社會(huì)資本參與搬遷企業(yè)改制重組和城區(qū)老工業(yè)區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，繼續(xù)安排專項(xiàng)資金重點(diǎn)支援改造再利用老廠區(qū)老廠房發(fā)展新興産業(yè)等。

　　雖然在萬科的工作還需要交接，但是毛大慶已經(jīng)對北京的老廠房狀況有了底：“學(xué)院路邊上、大學(xué)周圍，幾座大學(xué)城周邊都有這樣的老廠房。全市兩會(huì)之後，政府已經(jīng)多次在座談會(huì)上表態(tài)願(yuàn)意搭建這樣的平臺，只要符合北京市引導(dǎo)政策，都可以引入。”

　　他面對的市場有多大？雖然具體內(nèi)容涉及商業(yè)機(jī)密，但他還是透露了未來的服務(wù)對象——預(yù)計(jì)每年留京的應(yīng)屆畢業(yè)生大約60萬人，其中有10多萬人將會(huì)面對自主創(chuàng)業(yè)。在這個(gè)“萬眾創(chuàng)業(yè)”的年代，每年10多萬創(chuàng)業(yè)者中哪怕只出現(xiàn)幾個(gè)讓公司成功實(shí)現(xiàn)上市的人，都是成功。

　　“這樣的産業(yè)，一定不是將小廠房改成小辦公室就結(jié)束了。未來我也可能參與給中小企業(yè)投資。”毛大慶説。

　　記者昨日也從多個(gè)政府部門得到驗(yàn)證，對於“工業(yè)文化遺産”的定位，將被確定在文物、優(yōu)秀近現(xiàn)代建築這兩個(gè)層面之下；在沒有專項(xiàng)資金維護(hù)的前提條件下，引入社會(huì)資本去利用是讓其持續(xù)存在的選擇之一。“在工業(yè)發(fā)展的年代，很多廠房有著明顯的包豪斯風(fēng)格，從建築學(xué)角度值得保護(hù)；但十幾年前我們所做的調(diào)研，就不僅僅局限于保護(hù)。”杜立群説。

　　“現(xiàn)在看，我們正在朝著工業(yè)園、創(chuàng)意産業(yè)園、工業(yè)遺址公園等方式去嘗試。更多要和北京的核心職能相匹配，現(xiàn)在要伴隨著人口和功能疏解重新定位，不會(huì)是簡單的‘創(chuàng)意園區(qū)’概念了。” 一位城市規(guī)劃師説。

　　同時(shí)，一些部門已經(jīng)開始對舊廠房的利用展開基礎(chǔ)性研究。舊廠房的用途，或許會(huì)比市民現(xiàn)在看到的還要多。

　　這位規(guī)劃師想起，在違建拆除過程中，也曾經(jīng)保留了一批符合規(guī)劃、有著正規(guī)手續(xù)的老廠房。豐臺區(qū)和義街道在拆除南郊農(nóng)場廠房周圍的違建之後，直接建起了8000平方米的綠地和主題公園。

　　“這樣的位置，這樣的周邊環(huán)境，打造‘Wework’式的辦公環(huán)境並不難。”他説。