據(jù)了解，除了開(kāi)發(fā)商大舉“出海”外，險(xiǎn)資也成了中國(guó)對(duì)外房地産投資的“主力軍”，而且投資標(biāo)的規(guī)模相對(duì)較高

　　“險(xiǎn)資”晉陞為去年中國(guó)對(duì)外房地産投資的活躍企業(yè)。2014年，除了開(kāi)發(fā)商加碼海外投資力度之外，”險(xiǎn)資”在忙於舉牌國(guó)內(nèi)上市房企之際，對(duì)海外物業(yè)的投資動(dòng)作也頗“猛”。

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者從萊坊機(jī)構(gòu)獲得的最新數(shù)據(jù)顯示，近年來(lái)中國(guó)對(duì)外房地産投資金額大幅增加，從2009年到2014年，中國(guó)對(duì)外房地産投資總額已從6億美元大幅升至約150億美元。這意味著中國(guó)對(duì)外房地産投資在6年間漲了24倍。

　　對(duì)此，萊坊機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人向本報(bào)記者透露，澳大利亞、英國(guó)和美國(guó)是中國(guó)開(kāi)企業(yè)和高凈值人群最為關(guān)注的投資領(lǐng)域。此外，2014年，“險(xiǎn)資”企業(yè)大舉進(jìn)軍海外房地産業(yè)務(wù)，而且投資規(guī)模相對(duì)較高。

　　房企加碼海外業(yè)務(wù)投資

　　“澳大利亞、美國(guó)和英國(guó)是中國(guó)投資者最關(guān)注的三個(gè)市場(chǎng)。2013年中國(guó)流入這三個(gè)市場(chǎng)的資本較2012年增長(zhǎng)了5倍。我們預(yù)計(jì)，2014年中國(guó)投資者在這三個(gè)市場(chǎng)的交易額將達(dá)到或超過(guò)2013年的水準(zhǔn)。”萊坊澳大利亞亞洲市場(chǎng)高級(jí)董事王家明向記者表示，其中，中國(guó)在澳大利亞的投資總額增長(zhǎng)最為強(qiáng)勁，2014年按年增長(zhǎng)超過(guò)60%。

　　萊坊認(rèn)為，中國(guó)對(duì)外投資的首輪浪潮受主權(quán)財(cái)富基金投資各種優(yōu)質(zhì)資産以及銀行購(gòu)置自用物業(yè)所帶動(dòng)。而在第二輪浪潮中，大型開(kāi)發(fā)商開(kāi)始在海外市場(chǎng)開(kāi)發(fā)物業(yè)項(xiàng)目，尋求多元化發(fā)展。直至當(dāng)前推進(jìn)的第三輪浪潮中，國(guó)內(nèi)投資基金和保險(xiǎn)公司正積極尋求核心及高回報(bào)的物業(yè)投資機(jī)會(huì)。

　　值得注意的是，如今第四輪投資浪潮正在興起，其中投資者的組成及其對(duì)投資産品的要求較以往更多元化和難以預(yù)測(cè)。這些投資者包括超高凈值人士(UHNWIs)、中小型國(guó)有企業(yè)和民營(yíng)開(kāi)發(fā)商。

　　萊坊董事及大中華研究及諮詢部主管紀(jì)言迅透露，除了萬(wàn)達(dá)、綠地等大型開(kāi)發(fā)商積極拓展海外業(yè)務(wù)外，一家中國(guó)內(nèi)地的私人企業(yè)在澳大利亞對(duì)房地産的投資總額已經(jīng)超過(guò)了碧桂園和綠地。

　　而對(duì)於中國(guó)對(duì)外房地産投資6年間暴增24倍迅猛增長(zhǎng)的主要原因，王家明表示，“中國(guó)的政策環(huán)境推動(dòng)投資者進(jìn)行多元化的海外擴(kuò)張；國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求放緩；海外市場(chǎng)擁有更可觀的回報(bào)率。”

　　換言之，中國(guó)市場(chǎng)放緩(回報(bào)低、缺乏值得投資的項(xiàng)目和住宅市場(chǎng)淡靜)持續(xù)影響中國(guó)投資者和開(kāi)發(fā)商。在中央政府鼓勵(lì)企業(yè)海外投資的政策刺激下，中國(guó)的機(jī)構(gòu)投資者、銀行和開(kāi)發(fā)商持續(xù)活躍在投資市場(chǎng)上。

　　事實(shí)上，國(guó)內(nèi)樓市進(jìn)入“白銀時(shí)代”後，利潤(rùn)率不斷被壓縮，融資成本卻仍舊居高不下，而從海外資本市場(chǎng)來(lái)看，獲得貸款的利率相對(duì)較低，增厚了投資回報(bào)率。

　　以澳大利亞為例，王家明向記者透露，鋻於澳大利亞商業(yè)貸款額度能夠達(dá)到整體項(xiàng)目的70%，而且貸款成本在4%-5%之間，而在澳大利亞投資房産的回報(bào)率維持在6%-7%之間，因此不管中國(guó)企業(yè)手裏有多少現(xiàn)金，一般也會(huì)選擇貸款方式投資。

　　“險(xiǎn)資”出海投資迅猛

　　值得注意的是，在“出海”狙擊海外房地産業(yè)務(wù)的企業(yè)中，“險(xiǎn)資”2014年的表現(xiàn)似乎更有看頭。

　　萊坊數(shù)據(jù)顯示，保費(fèi)收入在11億美元以上的15家保險(xiǎn)公司中，有4家已經(jīng)在海外進(jìn)行房地産投資，還有8家保險(xiǎn)公司表示對(duì)海外投資“有興趣”。安邦保險(xiǎn)、中國(guó)人壽、平安保險(xiǎn)、陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)均已在海外進(jìn)行房地産投資。其中，安邦保險(xiǎn)擬以19.5億美元收購(gòu)紐約的華爾道夫酒店，中國(guó)人壽及平安保險(xiǎn)均收購(gòu)位於倫敦的物業(yè)，陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)則宣佈以4.63億澳元收購(gòu)雪梨的喜來(lái)登公園酒店。

　　紀(jì)言迅指出，由於保險(xiǎn)公司最高可以將總資産的15%用作境外投資，因此投資規(guī)模相對(duì)較大。此外，根據(jù)萊坊對(duì)中國(guó)海外投資的了解，前20家中國(guó)保險(xiǎn)公司中有40%的公司正考慮拓展海外市場(chǎng)。由此可見(jiàn)，未來(lái)保險(xiǎn)公司投資海外地産將保持較高活躍度。

　　關(guān)於中國(guó)的“險(xiǎn)資”企業(yè)們看上了海外哪些業(yè)態(tài)的地産物業(yè)，王家明表示，“險(xiǎn)資”出擊海外地産業(yè)務(wù)一般投資寫字樓物業(yè)，近期酒店也成為“險(xiǎn)資”重點(diǎn)考慮範(fàn)圍。紀(jì)言迅補(bǔ)充道，“險(xiǎn)資”投資海外地産主要集中在標(biāo)準(zhǔn)型建築，更注重風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)的平衡，同時(shí)也會(huì)考慮到同行競(jìng)爭(zhēng)。

　　以陽(yáng)光保險(xiǎn)投資的雪梨喜來(lái)登酒店為例，其每年的租客率高達(dá)95%-99%，遠(yuǎn)高於雪梨酒店市場(chǎng)平均85%的租客率水準(zhǔn)，因此該類高端酒店是中國(guó)“險(xiǎn)資”投資的主要目標(biāo)。當(dāng)然，當(dāng)大舉投資門戶城市的物業(yè)市場(chǎng)之後，中國(guó)投資者也開(kāi)始分散投資項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)多元化發(fā)展，包括由過(guò)去投資核心寫字樓和住宅開(kāi)發(fā)到現(xiàn)在轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)休閒和工業(yè)等物業(yè)。

　　更為令市場(chǎng)關(guān)注的是，中國(guó)企業(yè)和投資者對(duì)外投資房地産業(yè)務(wù)的腳步頗有邁得更快之意。2015年1月份，萬(wàn)達(dá)收購(gòu)澳大利亞雪梨1 Alfred大廈和緊鄰的Fairfax House大樓，計(jì)劃投資約10億美元，建設(shè)一個(gè)綜合性地標(biāo)項(xiàng)目。另?yè)?jù)消息人士向《證券日?qǐng)?bào)》透露，復(fù)星集團(tuán)與澳大利亞地産與基礎(chǔ)設(shè)施投資公管理公司Propertylink聯(lián)合宣佈簽約收購(gòu)澳大利亞一宗辦公樓物業(yè)，且該項(xiàng)目是配置在復(fù)星旗下保險(xiǎn)資産中的。

　　對(duì)此，王家明直言，“如今投資者正將目光投向有長(zhǎng)線回報(bào)的投資産品上。”此外，中國(guó)開(kāi)發(fā)商的“出海”意願(yuàn)近年來(lái)確實(shí)表現(xiàn)得較為激進(jìn)，據(jù)萊坊監(jiān)測(cè)顯示，前20家開(kāi)發(fā)商中，已有一半投資海外。如果把中小型投資者也考慮在內(nèi)，中國(guó)對(duì)外房地産投資的潛力很大。鋻於此，中國(guó)企業(yè)和投資者更要把控“出海”的風(fēng)險(xiǎn)。