2014年，一線城市交易量下降、價(jià)格上漲乏力，二三線城市陷入低迷的去庫存週期。新年之後，又傳出佳兆業(yè)破産重組、恒盛地産資金鏈斷裂的消息，“狼來了”的預(yù)警似乎正在變現(xiàn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，144家上市房企2014年前三季度總負(fù)債達(dá)到26692.12億元，33家房企資産負(fù)債率超過了80%的紅線。目前公佈了2014年業(yè)績(jī)預(yù)告的47家上市房企中，12家業(yè)績(jī)虧損，10家業(yè)績(jī)預(yù)減。

　　2014年以來，已有兩輪“救市”，眼下，第三輪“救市”呼聲再起。房地産市場(chǎng)2015年能否觸底反彈？政府手裏還有多少籌碼？記者就此展開了調(diào)查。

　　隨著2014年中國經(jīng)濟(jì)增速下滑至7.4%，作為最重要的經(jīng)濟(jì)引擎之一的房地産行業(yè)，政策暖風(fēng)頻頻吹起。

　　日前，國務(wù)院總理李克強(qiáng)與達(dá)沃斯世界經(jīng)濟(jì)論壇國際工商理事會(huì)代表對(duì)話時(shí)指出，中國房地産市場(chǎng)的剛性需求是長期的，並將帶動(dòng)國內(nèi)相關(guān)行業(yè)和産品供給，房地産市場(chǎng)在一段時(shí)期內(nèi)出現(xiàn)調(diào)整也是正常的。

　　與此同時(shí)，包括杭州、紹興等多地出臺(tái)鬆綁限購、鼓勵(lì)購房的政策，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥更是表示，要指導(dǎo)督促商品住房較多的城市出臺(tái)支援措施，將商品房轉(zhuǎn)化為安置房，促進(jìn)棚改與利用存量房的有效銜接。

　　福州市下發(fā)的 《關(guān)於福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》提出，開發(fā)企業(yè)若有多餘商品房或安置房可賣給政府，用於保障性住房。除了福州，四川、安徽、江蘇等省的部分地區(qū)也正在試點(diǎn)類似政策。第三輪救市呼之欲出。

　　房地産拖累經(jīng)濟(jì)增長/

　　國家統(tǒng)計(jì)局公佈的數(shù)據(jù)顯示，2014年國內(nèi)生産總值63.6萬億元，同比增速為7.4%，這不僅意味著經(jīng)濟(jì)增速較前一年下滑0.3個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)也是1990年以來最低的數(shù)據(jù)。

　　中國銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征在網(wǎng)易房産舉辦的中國地産創(chuàng)新峰會(huì)上表示，中國經(jīng)濟(jì)增速放緩的背後，固定資産投資增速下滑是主要原因，房地産投資增速下滑則是最主要的拖累因素。由於中國的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，房地産市場(chǎng)從1998年以來的單邊上漲時(shí)代已經(jīng)終結(jié)，庫存壓力的加大導(dǎo)致房企新開工的意願(yuàn)不強(qiáng)，房地産投資在2015年仍有進(jìn)一步下行的壓力。

　　摩根大通中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增速放緩的主要原因在於固定資産投資減速，在供應(yīng)過剩的房地産和製造業(yè)領(lǐng)域，投資放緩尤為明顯。摩根大通估計(jì)，由於房地産投資增速從2013年的20%下降至2014年的10.5%，拖累GDP增速下滑1.1個(gè)百分點(diǎn)左右(包括對(duì)房地産相關(guān)行業(yè)的間接影響)，預(yù)計(jì)2015年國內(nèi)房地産市場(chǎng)仍將繼續(xù)調(diào)整。

　　“房地産對(duì)産業(yè)鏈的輻射能力非常強(qiáng)，房地産投資增速下滑會(huì)拖累建築業(yè)、工業(yè)、裝飾業(yè)等上下游行業(yè)的增長，引發(fā)連鎖反應(yīng)。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷向記者表示，要穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)下行的勢(shì)頭，房地産投資的角色非常重要，即使不指望它像以前那樣充當(dāng) “火車頭”，也至少不要拖後腿。所以從政策層面而言，房地産的穩(wěn)定發(fā)展是政府希望看到的。

　　供求關(guān)係依舊嚴(yán)峻/

　　儘管2014年下半年房地産市場(chǎng)呈現(xiàn)探底回升的勢(shì)頭，並且在四季度出現(xiàn)“翹尾”，但供大於求的基本面並未得到實(shí)質(zhì)改變，進(jìn)入2015年1月份以來，市場(chǎng)成交再度下滑。

　　克而瑞的監(jiān)測(cè)顯示，2015年1月上半月，61個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交954.9萬平方米，環(huán)比大幅下滑22.3%，同比小幅下滑6.2%。市場(chǎng)分化進(jìn)一步加劇：一線城市商品住宅成交環(huán)比雖下降，但同比大漲近32%，表現(xiàn)依然搶眼；18個(gè)二線城市上半月商品住宅成交量同、環(huán)比都出現(xiàn)大幅下滑，且分化明顯，廈門、南京、杭州等城市環(huán)比跌幅都超過30%，而南昌、貴陽、呼和浩特等城市環(huán)比小幅下降，與2014年12月的高點(diǎn)基本持平；三四線城市上半月整體市場(chǎng)成交環(huán)比雖仍在下滑，但同比來看與2014年同期基本持平。

　　克而瑞研究中心分析師朱一鳴向記者表示，一般而言，臨近年關(guān)都是成交淡季，但眼下離年關(guān)尚早，成交下滑一方面是受市場(chǎng)淡季影響，但更多是因?yàn)楣┻^於求的市場(chǎng)格局並沒有發(fā)生根本性改變，隨著前期地方救市政策效應(yīng)遞減，信貸政策又止步不前，加之市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展信心不足，使得購房者信心下降，觀望情緒上升。

　　世聯(lián)行的研究報(bào)告顯示，儘管房地産市場(chǎng)經(jīng)歷了2014年四季度的成交反彈，但截至2014年12月末，國內(nèi)大部分城市的商品房去化時(shí)間仍超過15個(gè)月的警戒線，去庫存壓力不容小覷。這其中，一線城市除深圳外，北京、上海、廣州去化時(shí)間均超過15個(gè)月。二線城市中多數(shù)城市的庫存量仍處於2010年來的高點(diǎn)，像杭州與福州的去化時(shí)間分別達(dá)到17.3與18.4個(gè)月。多數(shù)三四線城市由於人口凈流出的影響，庫存高企，像湛江與溫州的去化時(shí)間分別高達(dá)26.3與22.1個(gè)月，錦州的去化時(shí)間更是高達(dá)89個(gè)月。

　　相對(duì)於在售住宅存量，潛在供應(yīng)量的增幅更為驚人。歐陽捷和他的研究團(tuán)隊(duì)調(diào)查更發(fā)現(xiàn)，目前全國住宅在建施工面積接近50億平方米，房企土地儲(chǔ)備約為12億平方米，按照2014年約10.5億平方米的全國住宅銷售面積計(jì)算，即使地方政府不再出讓地塊，要消化目前的存量也需要6年時(shí)間。

　　然而，與巨大的供應(yīng)量相比，需求量卻呈現(xiàn)持續(xù)下行的勢(shì)頭。歐陽捷調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在絕大部分二線城市，每人平均居住面積已經(jīng)接近30平方米，進(jìn)一步改善的空間十分有限，三四線城市的每人平均居住面積更高，這意味著除了一線城市，存量人口改善住房的需求在不斷放緩。與此同時(shí)，受到傳統(tǒng)産業(yè)産能過剩的影響，農(nóng)村勞動(dòng)力進(jìn)城的速度也在放緩，導(dǎo)致近幾年大多數(shù)一二線城市人口凈流入速度放緩，住房剛性需求相應(yīng)減少。

　　對(duì)樓市一向樂觀的原華遠(yuǎn)地産董事長任志強(qiáng)也坦言，儘管房地産行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入底部徘徊週期，但由於商品房庫存量巨大，房?jī)r(jià)大幅反彈的可能性微乎其微，最快也要到2015年末才會(huì)出現(xiàn)回升的勢(shì)頭。

　　多重刺激手段救市/

　　面對(duì)不利的市場(chǎng)形勢(shì)，不僅各級(jí)政府紛紛出招托市，連住建部門也在為樓市去庫存出謀劃策，第三輪救市潮蠢蠢欲動(dòng)。

　　四川省住建廳1月20日發(fā)佈消息稱，將對(duì)省內(nèi)地方住房政策進(jìn)行集中清理，全面取消限購、限價(jià)等行政干預(yù)政策。廈門也宣佈從1月16日起全面取消島內(nèi)限購。此外，紹興日前出臺(tái)的《關(guān)於促進(jìn)越城區(qū)行政區(qū)域房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》提出，將於2月15日起實(shí)施購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度等購房?jī)?yōu)惠政策，購房者將獲得房屋成交計(jì)稅價(jià)格0.8%的補(bǔ)貼。

　　興業(yè)證券房地産分析師閻常銘向記者表示，雖然在央行降息後房地産基本面確實(shí)開始復(fù)蘇，尤其是一線和核心二線城市，但由於三四線城市庫存較大等因素，單靠貨幣政策的寬鬆對(duì)於三四線城市基本面的推動(dòng)相對(duì)緩慢，區(qū)域性的行業(yè)政策支援是非常有益的補(bǔ)充，預(yù)計(jì)未來會(huì)有更多三四線城市效倣推出救市措施。

　　然而，在歐陽捷看來，0.8%的購房稅費(fèi)補(bǔ)貼對(duì)購房者的資助力度很有限，難以帶來大規(guī)模的購買力釋放。除了一線城市，絕大多數(shù)城市限購政策鬆綁帶來的刺激作用也在遞減，上述救市政策只是“小打小鬧”。

　　相對(duì)而言，住房保障的貨幣化改革救市力度更大。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》報(bào)道，住建部擬督促存量庫存較高的城市出臺(tái)將商品房轉(zhuǎn)化為安置房、利用存量房促進(jìn)棚改和收購商品房用於保障性住房的指導(dǎo)意見。隨後，福州市下發(fā)《關(guān)於福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見(試行)》，開發(fā)商的房源或福州居民手中多餘的商品房或安置房可以售予政府，由各區(qū)政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體，回購安置協(xié)議可以由原徵遷實(shí)施單位負(fù)責(zé)。

　　中信證券房地産分析師陳聰認(rèn)為，住房保障貨幣化是一種對(duì)中低收入居民的購買力支援，尤其在一些供大於求的城市，如果地方政府先名義出資協(xié)助購房者取得房屋部分産權(quán)，並要求購房人在二次銷售房屋時(shí)償還地方政府出資，開發(fā)企業(yè)一邊取得地方政府出資，一邊繼續(xù)支付規(guī)費(fèi)和地價(jià)。這樣一來，地價(jià)低流入與民生保障低流出的格局就可能變?yōu)榈貎r(jià)適當(dāng)流入與民生保障適當(dāng)流出，同時(shí)未實(shí)際增加地方政府凈開支，最終可能使中國樓市的剛需保持長期化。

　　相對(duì)於各式各樣的救市政策，在歐陽捷看來，城鎮(zhèn)化才是房地産市場(chǎng)重拾動(dòng)力的核心因素，“2014年9月發(fā)改委已經(jīng)確定新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)名單，在全國共選取了50多個(gè)試點(diǎn)城市，如果真的能解決農(nóng)村人口進(jìn)城所面臨的落戶、社會(huì)保障、土地改革等難題，推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展將産生更多剛性住房需求，從根本上解決高庫存困境”。

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　　資金狀況

　　一月房企海外融資縮水七成 樓市進(jìn)入“後高週轉(zhuǎn)”時(shí)代

　　從佳兆業(yè)風(fēng)波到中小房企生存困局，再到人民幣貶值，最近樓市利空不斷。

　　中原地産數(shù)據(jù)顯示，2015年1月宣佈在海外資本市場(chǎng)融資的房企僅有7家，合計(jì)融資額為158億元人民幣，相比2014年1月的21家企業(yè)600億元融資額銳減七成。

　　蘭德諮詢對(duì)港股上市的30家房企資金壓力測(cè)試發(fā)現(xiàn)，得分在70分“及格線”以上的只有6家。

　　中原地産首席分析師張大偉指出，目前樓市已整體進(jìn)入 “後高週轉(zhuǎn)”時(shí)代：隨著土地成本、融資成本上升，房企以往依託高利潤和高杠桿的策略很難再有操作空間。

　　7家房企海外融資158億

　　按照蘭德諮詢資金壓力測(cè)試模型，在對(duì)港股上市的30家房企的資金壓力測(cè)試發(fā)現(xiàn)，得分在70分以上的只有6家。“70分以下就有風(fēng)險(xiǎn)。”蘭德諮詢總裁宋延慶對(duì)記者説，隨著全行業(yè)金融化的趨勢(shì)越來越明顯，提高現(xiàn)金流及運(yùn)營的精細(xì)化管理水準(zhǔn)更為重要。

　　通過對(duì)企業(yè)的評(píng)測(cè)，宋延慶發(fā)現(xiàn)，目前行業(yè)內(nèi)最需要重視的就是資産負(fù)債率這一數(shù)據(jù)，大部分房企資産負(fù)債率都在90%左右，而現(xiàn)金佔(zhàn)總資産的比值也相對(duì)較低，一般港股上市房企這一比值控制在15%~20%，其建議A股房企也不要低於10%。

　　宋延慶表示，在以債養(yǎng)債的開發(fā)模式下，如果企業(yè)負(fù)債過高、增速過快，一旦銷售額下降，資金鏈就可能斷裂。針對(duì)房地産企業(yè)現(xiàn)金流特點(diǎn)，通過測(cè)算不同壓力情形下企業(yè)的資金狀況，能夠獲知企業(yè)未來一年的資金鏈安全程度。

　　中原地産研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，國內(nèi)房企海外融資銳減，1月份宣佈在海外資本市場(chǎng)融資的僅有7家，合計(jì)融資額為158億元人民幣，相比2014年1月的21家企業(yè)600億元融資額銳減七成。

　　“以往，1月份房企都會(huì)選擇在海外大規(guī)模融資，但在2015年，受佳兆業(yè)事件及人民幣貶值影響，房企海外融資遇冷，融資成本也明顯上漲。”張大偉説。

　　多位房企人士表示，預(yù)計(jì)在2015年春節(jié)後，房企海外融資的難度將繼續(xù)增加。

　　張大偉提醒，巨量的海外融資負(fù)債規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張，甚至有可能出現(xiàn)違約。同時(shí)隨著美元走強(qiáng)，熱錢流出速度可能會(huì)加快，從而進(jìn)一步加劇房企資金壓力。如果人民幣貶值成為趨勢(shì)，房地産市場(chǎng)將面臨持續(xù)頹勢(shì)，進(jìn)而可能傷害中國經(jīng)濟(jì)。

　　多家房企負(fù)債超百億

　　Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，A股144家上市房企平均負(fù)債額為118.36億元。其中“招保萬金”四家房企的負(fù)債合計(jì)達(dá)到了9095億元，除金地2014年前三季度負(fù)債979.67億元外，其他三家負(fù)債都超過了千億，其中萬科前三季度負(fù)債4137.92億元。從資産負(fù)債率來看，萬科為79.6%，招商地産為72.2%，保利和金地分別為80.3%和72%。

　　記者梳理這144家上市房企的負(fù)債情況發(fā)現(xiàn)，共有33家房企的資産負(fù)債率超過了80%的紅線，其中珠江控股達(dá)到98.74%，陽光城為90.96%。

　　張大偉對(duì)記者表示，他們?cè)趯?duì)20家上市房企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)跟蹤研究後發(fā)現(xiàn)，目前行業(yè)已整體進(jìn)入 “後高週轉(zhuǎn)”時(shí)代。“在2010年前，很多大型房企規(guī)模和業(yè)績(jī)的快速增長主要依託高利潤和高杠桿策略。但隨著土地成本、融資成本的上升，這一策略很難再有操作空間。”

　　張大偉指出，在步入“後高週轉(zhuǎn)”時(shí)代後，上市房企的核心凈利潤率依然處於下降通道，2014年上半年20家上市房企的平均核心凈利潤率僅為12%，處於歷史最低位。

　　“得益於融資和銷售方面的優(yōu)勢(shì)，品牌房企的整體財(cái)務(wù)表現(xiàn)相對(duì)比較穩(wěn)定，但現(xiàn)在擺在大家面前的問題就是如何轉(zhuǎn)型。”一位上市房企高管表示。張大偉預(yù)計(jì)，2015年大部分企業(yè)的銷售任務(wù)制定將非常謹(jǐn)慎，經(jīng)營策略將以平穩(wěn)去庫存為主。

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　　盈利情況

　　12家上市房企預(yù)虧房地産利潤下降成共識(shí)

　　2014年以來，房地産市場(chǎng)持續(xù)下行，不少房企為緩解沉重的資金壓力，不得不採取“以價(jià)換量”的銷售策略，部分中小房企還要在拿地、銷售等方面面臨來自大房企的激烈競(jìng)爭(zhēng)，再加上融資成本居高不下，房企利潤不斷遭到侵蝕。

　　記者注意到，目前公佈了2014年業(yè)績(jī)預(yù)告的47家上市房企中，12家業(yè)績(jī)虧損，10家業(yè)績(jī)預(yù)減。對(duì)不少房企而言，告別“黃金十年”之後，將不得不面對(duì)全行業(yè)利潤下滑的窘境，而且未來盈利預(yù)期有可能繼續(xù)走低。

　　近1/4房企業(yè)績(jī)首虧

　　截至1月28日，來自Choice金融終端的數(shù)據(jù)顯示，滬深兩市共計(jì)47家上市房企公佈了2014年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，11家房企宣佈首虧，佔(zhàn)比近四分之一，1家宣佈續(xù)虧，另有10家房企2014年業(yè)績(jī)預(yù)減。其中，凈利潤變動(dòng)幅度最大的是榮豐控股，作為業(yè)績(jī)首虧企業(yè)，榮豐控股預(yù)告2014年凈利潤變動(dòng)幅度為-2644.98%。

　　目前已經(jīng)進(jìn)行年度業(yè)績(jī)預(yù)告的多為中小房企，儘管上述47家房企尚不能代表A股140多家房企的整體表現(xiàn)，但是近四分之一企業(yè)業(yè)績(jī)預(yù)虧至少在一定程度上折射出房地産行業(yè)整體利潤率下滑，中小房企經(jīng)營業(yè)績(jī)不佳的現(xiàn)狀。

　　記者對(duì)已經(jīng)發(fā)佈業(yè)績(jī)預(yù)告的企業(yè)梳理髮現(xiàn)，造成經(jīng)營業(yè)績(jī)下滑的主要原因分為三類。第一類是房地産業(yè)務(wù)收入下降，比如新潮實(shí)業(yè)、中房股份等；第二類是融資成本增加，比如實(shí)達(dá)集團(tuán)；第三類是由於計(jì)提資産減值準(zhǔn)備，比如中華企業(yè)、綠景控股等。

　　新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷在接受記者採訪時(shí)表示，房企出現(xiàn)大面積業(yè)績(jī)下滑的情況其實(shí)早有預(yù)兆：一方面，市場(chǎng)表現(xiàn)並沒有預(yù)期的樂觀，高增長時(shí)代一去不復(fù)返；另一方面，土地價(jià)格並未出現(xiàn)明顯下跌，一線城市的土地資源仍然緊俏，除了少數(shù)企業(yè)能拿到低成本的海外融資，更多的企業(yè)還要面臨高昂的融資成本，業(yè)績(jī)不佳也就在所難免。

　　多家房企計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

　　歐陽捷認(rèn)為，百強(qiáng)房企正在不斷擴(kuò)大規(guī)模，市場(chǎng)份額仍是這些企業(yè)追求的主要目標(biāo)之一，這會(huì)逼迫中小企業(yè)不得不降價(jià)出售，利潤空間被進(jìn)一步削減，因此才會(huì)出現(xiàn)企業(yè)大面積預(yù)虧。

　　記者了解到，中華企業(yè)、綠景控股等多家房企計(jì)提了資産減值準(zhǔn)備。克而瑞研究中心分析師朱一鳴表示，選擇這種方式進(jìn)行預(yù)虧公告的企業(yè)多半為中小企業(yè)，由於滯銷或者地價(jià)上漲等因素，其經(jīng)營業(yè)績(jī)本身就不太樂觀，計(jì)提減值準(zhǔn)備只是為此提供了一個(gè)理由。

　　不過，也不排除部分房企通過“藏利潤”來對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行粉飾。記者了解到，不少房企為了實(shí)現(xiàn)年度銷售目標(biāo)，多將交房期限設(shè)定在12月底前，但是在2014年市場(chǎng)低迷的情況下，部分房企可能會(huì)推遲交房。

　　朱一鳴告訴記者，這種行為多半是由於當(dāng)年企業(yè)經(jīng)營業(yè)績(jī)已經(jīng)非常糟糕，通過推遲交房將業(yè)績(jī)算入下一年的銷售額，到時(shí)候可以憑藉業(yè)績(jī)“扭虧”在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“翻身”，否則如果連續(xù)兩年虧損，股票會(huì)被實(shí)施退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

　　行業(yè)盈利預(yù)期走低

　　儘管2014年大部分城市取消限購政策，進(jìn)入四季度政府救市措施接二連三，但是想要挽回房企經(jīng)營頹勢(shì)並非易事。在供應(yīng)總體平穩(wěn)而市場(chǎng)成交放緩的態(tài)勢(shì)下，多數(shù)城市供求比高企，庫存量普遍攀升，去化週期顯著變長。

　　歐陽捷認(rèn)為，目前房地産行業(yè)的主要趨勢(shì)就是供求關(guān)係逆轉(zhuǎn)，在政策調(diào)控和市場(chǎng)格局變化下，行業(yè)逐步進(jìn)入平穩(wěn)發(fā)展期，盈利預(yù)期下調(diào)在所難免。

　　克而瑞研究報(bào)告分析稱，考慮到依然處於高位的庫存壓力，2015年房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)應(yīng)是先降後穩(wěn)，目前寧波、瀋陽等城市去化週期均超過18個(gè)月，去化壓力巨大，房?jī)r(jià)還有進(jìn)一步調(diào)整的空間。在這樣的背景下，去庫存仍將是市場(chǎng)的主旋律，房?jī)r(jià)有進(jìn)一步下探的可能。

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　　土地市場(chǎng)

　　2014土地市場(chǎng)現(xiàn)分化：一線量減價(jià)升 三四線趨冷

　　樓市萎靡不振的2014年終於過去，有研究機(jī)構(gòu)盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，2014年的土地市場(chǎng)遭受不小的打擊，土地出讓金明顯下滑，一線城市和二三線城市表現(xiàn)分化加劇。

　　對(duì)於部分嚴(yán)重依賴土地財(cái)政的地方政府，2015年將面臨較大的財(cái)政壓力。其中三四線城市目前樓市庫存依然高企，開發(fā)商拿地願(yuàn)望進(jìn)一步下降，是目前全國樓市、地方財(cái)政鏈條上最薄弱的一環(huán)。

　　土地成交創(chuàng)五年新低

　　上海易居房地産研究院近期發(fā)佈了《2014年典型城市土地成交報(bào)告年終版》。報(bào)告顯示，在市場(chǎng)下行的影響下，去年國內(nèi)十個(gè)典型城市土地成交建築面積25310萬平方米，降幅近三成；土地出讓金收入為8841億元，同比下降15.4%；

　　報(bào)告顯示，2014年土地成交量創(chuàng)五年新低，但成交均價(jià)則創(chuàng)出五年新高，土地成交均價(jià)3493元/平方米，與2013年相比上升13.2%。

　　上海易居房地産研究院研究員亢亞娟分析認(rèn)為，樓市降溫導(dǎo)致地市降溫。從成交量來看，一方面房企購地?zé)崆榻禍兀硪环矫娴胤秸?yīng)積極性也有所降低，導(dǎo)致成交量低迷。從成交價(jià)格來看，土地價(jià)格以上升為主，主要是由一線城市帶動(dòng)，一線城市土地資源稀缺，且房?jī)r(jià)堅(jiān)挺，對(duì)企業(yè)具有很強(qiáng)的吸引力，激烈的競(jìng)爭(zhēng)下必然導(dǎo)致高價(jià)地的出現(xiàn)。

　　上海易居房地産研究院發(fā)展研究所所長李戰(zhàn)軍接受記者採訪時(shí)表示，雖然2014年土地成交出現(xiàn)一定程度的下滑，開發(fā)商未來仍然會(huì)不斷“搶地”。不能因?yàn)橐荒甑牟▌?dòng)，就看淡未來的土地市場(chǎng)，土地供應(yīng)量會(huì)不斷減少，在一線城市情況尤其突出。而且隨著土地動(dòng)遷費(fèi)用居高不下，土地價(jià)值升值是長期的趨勢(shì)。

　　區(qū)域分化加劇/

　　報(bào)告顯示，一線城市土地成交均價(jià)上升幅度尤高，二線城市略有下降。説明一線城市土地價(jià)值仍然深受市場(chǎng)認(rèn)可，吸引了多個(gè)大企業(yè)爭(zhēng)相佈局。預(yù)計(jì)2015年土地市場(chǎng)將在2014年基礎(chǔ)上有所復(fù)蘇，但不同區(qū)域分化將更加明顯。

　　亢亞娟指出，大城市“房冷地?zé)帷爆F(xiàn)象突出，房企逃離三四線城市，向一二線城市集聚的態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。

　　在一線城市，由於市場(chǎng)降溫，成交量重新回落，為6825萬平方米，降幅達(dá)32.4%。但成交均價(jià)依然延續(xù)了2013年的上行趨勢(shì)，為7429元/平方米，增幅為37.8%。由於土地資源的稀缺性，外加房?jī)r(jià)遠(yuǎn)比三四線城市堅(jiān)挺，一線城市的土地價(jià)值在市場(chǎng)冷淡的情況下依然凸顯。

　　在二線典型城市，土地成交總量在近兩年逐步縮小，2014年為18485萬平方米；從土地成交均價(jià)來看，基本穩(wěn)定在1500元~2000元/平方米之間，其中2013年大幅上升44.2%，2014年為2040元/平方米，略微下降3.2%。

　　成交量方面，一線城市中廣州跌幅最大，上海跌幅最小；二線城市中，重慶跌幅最大，西安跌幅最小。十大典型城市土地成交均價(jià)同比以上升為主。一線城市均價(jià)均為上升，且增幅較大；二線城市除天津、西安上升之外，其餘城市均價(jià)都出現(xiàn)了一定程度的下滑。尤其是杭州，下跌10%，房?jī)r(jià)跌幅最大。

　　地方財(cái)政是否會(huì)亮紅燈？/

　　李戰(zhàn)軍認(rèn)為，在現(xiàn)階段，土地出讓金作為地方政府財(cái)政收入主要來源的狀態(tài)不會(huì)改變，且不同城市的土地出讓金貢獻(xiàn)分化將成為常態(tài)。

　　但他同時(shí)指出，土地出讓金的明顯下滑還不至於對(duì)地方財(cái)政産生根本性影響。除土地出讓金外，地方政府還可以通過稅收改革，減持國有股等方式補(bǔ)充資金，償還地方債等。

　　明源地産研究院主編潘勇堂認(rèn)為，2014年樓市低迷，中小開發(fā)商對(duì)行情不樂觀，導(dǎo)致拿地積極性不高。目前的地價(jià)對(duì)於開發(fā)商來説壓力比較大。中小開發(fā)商根本拿不起一二線城市的土地，只有“巨無霸”型房企才有能力繼續(xù)拿地，他們很多時(shí)候也會(huì)選擇“聯(lián)合體”的方式，從而減輕資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)於2015年地方政府的財(cái)政壓力，潘勇堂認(rèn)為，由於政府在土地市場(chǎng)有調(diào)節(jié)的主導(dǎo)權(quán)，2015年可以通過控制土地出讓的節(jié)奏來補(bǔ)充資金。首先要防止流拍，再爭(zhēng)取更高的溢價(jià)。長遠(yuǎn)看，提升城市品牌，提高規(guī)劃水平，對(duì)地方政府賣地都是有利的。地方政府如果對(duì)土地出讓金依賴過大，2015年壓力就比較大，對(duì)於那些對(duì)土地出讓金依賴較小的地方，波動(dòng)不至於太明顯。

　　縱觀全國，地方財(cái)政壓力最大的可能是三四線城市。目前這些城市的庫存去化仍然非常困難，開發(fā)商普遍認(rèn)為三四線城市沒有拿地的必要。如果地方缺乏其他支柱産業(yè)，消費(fèi)能力太弱，財(cái)政問題可能會(huì)更多地暴露出來。

　　《《《

　　産品策略

　　開發(fā)商自救：升級(jí)産品 調(diào)整結(jié)構(gòu)

　　“以往綠城40%~50%左右的銷售額來自給富有群體造頂級(jí)住宅，2015年開始，綠城會(huì)做一個(gè)調(diào)整，這一板塊可能只佔(zhàn)10%~20%的份額。”綠城中國董事長宋衛(wèi)平1月23日在青島的一次業(yè)主和媒體的交流，引發(fā)了業(yè)界震動(dòng)。很多人沒有想到，在國內(nèi)深耕高端住宅領(lǐng)域的綠城居然也開始為白領(lǐng)建房。

　　在綠城調(diào)整産品結(jié)構(gòu)的背後，是日趨嚴(yán)峻的市場(chǎng)環(huán)境。宋衛(wèi)平甚至提出，向小米創(chuàng)始人雷軍學(xué)習(xí)，做利潤只有不到7%的産品。激烈的市場(chǎng)份額競(jìng)爭(zhēng)，也許會(huì)讓本來毛利就在不斷下滑的地産業(yè)進(jìn)一步壓縮利潤空間。

　　産品結(jié)構(gòu)調(diào)整

　　據(jù)觀點(diǎn)地産網(wǎng)的報(bào)道，宋衛(wèi)平在上述交流會(huì)上曾透露，未來綠城將為中國城市最主要的群體“白領(lǐng)”建房，盡可能推動(dòng)80後、90後城市白領(lǐng)的生活品質(zhì)、豐富程度和生活幸福程度，這是回到綠城後要做的事情。

　　幾乎在宋衛(wèi)平發(fā)表上述講話的同時(shí)，綠城曾經(jīng)的合作夥伴融創(chuàng)也傳出了收購佳兆業(yè)的消息。和融創(chuàng)定位高端消費(fèi)市場(chǎng)不同，佳兆業(yè)是一家以剛需産品為主打的房企。

　　綠城和融創(chuàng)不約而同瞄準(zhǔn)剛需市場(chǎng)，讓業(yè)界疑惑：面對(duì)疲軟的市場(chǎng)，高端住宅開發(fā)商是否也面臨轉(zhuǎn)型的壓力？

　　克而瑞研究中心分析師楊科偉表示，根據(jù)調(diào)研，從2010年開始，市場(chǎng)48%的購房者就是為了改善需求。因此他對(duì)綠城轉(zhuǎn)型“剛需”的想法的正確性有所懷疑，因?yàn)閯傂鑱K不成為未來房産市場(chǎng)的主力。

　　對(duì)此，綠城方面表示，所謂轉(zhuǎn)型“剛需”，是媒體的一種誤讀。根據(jù)此前的了解，綠城所針對(duì)的白領(lǐng)購房人群年收入也要達(dá)到30萬元左右，和通常意義的剛需存在一定的差距。

　　宋衛(wèi)平的一位助手告訴記者，宋衛(wèi)平所説的白領(lǐng)應(yīng)該指的是中等收入人群，有些人雖然不是白領(lǐng)，但收入?yún)s並不低。這些人有改善居住的需求，也可以視為“剛需”的一種。

　　但綠城産品結(jié)構(gòu)將有變化，這一點(diǎn)是肯定的。

　　中房信研究總監(jiān)薛建雄説，這種改變和購買力有一定的關(guān)聯(lián)，如今改善型需求購買的主力戶型在90~120平方米。而80後、90後的生活習(xí)慣和60後、70後不同，家庭的小型化，使得消費(fèi)者對(duì)居住空間的需求變小。

　　楊科偉表示，目前的改善型産品不像此前那樣大幅增加戶型面積，和目前土地出讓價(jià)格較高有關(guān)，開發(fā)商要控制總價(jià)，就必須要縮小建築面積，以保證樓盤的銷售。

　　盈利模式變化

　　在戶型面積無法大幅增加的情況下，開發(fā)商怎樣吸引改善型消費(fèi)者入市買房？楊科偉説，開發(fā)商主要通過增加硬體和配套來實(shí)現(xiàn)。

　　比如，上海大寧金茂府項(xiàng)目就安裝了抗霾防PM2.5系統(tǒng)、全屋軟水凈水系統(tǒng)、智慧家庭控制系統(tǒng)等十二大科技系統(tǒng)，用高科技全面提升樓盤的品質(zhì)，以和周邊乃至整個(gè)北上海的對(duì)手差別化競(jìng)爭(zhēng)。

　　記者梳理海爾、小米等智慧家居企業(yè)的合作房企發(fā)現(xiàn)，全國前30強(qiáng)的房地産企業(yè)中，已有超過15家企業(yè)和上述兩家企業(yè)建立戰(zhàn)略合作關(guān)係。

　　億翰智庫上市公司研究中心副主任張化東説，提升産品的硬體，犧牲部分利潤，固然是為了提升品牌的市場(chǎng)份額，但更重要的目的是為了在房地産開發(fā)之外，尋找新的盈利點(diǎn)。

　　世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅在多個(gè)場(chǎng)合提出，未來房地産開發(fā)的盈利模式，將從主要靠土地增值獲利，轉(zhuǎn)向依據(jù)“人性需求”開發(fā)獲利，住宅成為一種可以接入醫(yī)療、教育、超市、保險(xiǎn)、家居等各類商品和服務(wù)的新的移動(dòng)網(wǎng)際網(wǎng)路平臺(tái)。

　　潘石屹、宋衛(wèi)平、馮侖等都表達(dá)過類似觀點(diǎn)，提出了基於移動(dòng)網(wǎng)際網(wǎng)路的創(chuàng)新盈利模式。

　　張化東表示，智慧家居、低碳科技等産品，正是房地産企業(yè)搭建住宅網(wǎng)際網(wǎng)路平臺(tái)所必需的硬體，將是未來開發(fā)商創(chuàng)新盈利模式的關(guān)鍵。

　　而對(duì)房企來説，房屋售出後的服務(wù)收益，也是彌補(bǔ)産品升級(jí)後利潤壓縮的必經(jīng)途徑。只有大量增加服務(wù)領(lǐng)域的盈利，開發(fā)商才能在産品升級(jí)後不漲價(jià)，進(jìn)而達(dá)到快速週轉(zhuǎn)，提升更多市場(chǎng)份額的目的。