同策諮詢研究部總監(jiān) 張宏偉

　　 1月20日，國家統(tǒng)計(jì)局公佈了2014年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，國內(nèi)生産總值636463億元，按可比價格計(jì)算，比上年增長7.4%。很明顯，在經(jīng)濟(jì)改革的攻堅(jiān)期，當(dāng)前我國宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)處於新常態(tài)。

　　 同時，從2014年樓市表現(xiàn)看，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，繼杭州、常州、溫州、寧波、北京、上海等多個城市個別樓盤大幅降價逆襲之後，南京、廣州、寧波、西安、神木等多地也出現(xiàn)中小房企倒閉破産或“跑路”現(xiàn)象。

　　 那麼，在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，2015年房地産市場的發(fā)展趨勢如何？筆者認(rèn)為將有如下三個趨勢。

　　 一是定向?qū)掦犡泿耪哂型永m(xù)，但對樓市投資風(fēng)險控制會進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　 研究顯示，當(dāng)季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時，整個經(jīng)濟(jì)面臨滯漲的壓力，貨幣政策將呈定向?qū)掦牭内厔荨．?dāng)前來看，2014年GDP增速與CPI增速累加值為9.2，剛好處於這一區(qū)間，單純從指標(biāo)意義看，當(dāng)前國內(nèi)具備貨幣政策“微調(diào)”走向定向?qū)掦牭奶蒯纾匀痪邆淅^續(xù)降準(zhǔn)或降息的空間，預(yù)計(jì)隨後存款準(zhǔn)備金率也會下調(diào)。但是，這並不意味著房地産行業(yè)信貸環(huán)境會全面寬鬆，筆者認(rèn)為，政策層面對樓市投資風(fēng)險控制有可能會進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　 目前，市場庫存偏大的基本面沒有改變，大多數(shù)房企的盈利狀況仍然堪憂，企業(yè)也會面臨一定的資金問題。因此，從2015年上半年銀行信貸大背景來看，即使央行降息也不會改變銀行繼續(xù)“惜貸”的行為。

　　 二是2015年大多數(shù)房企資金緊張，“去庫存”仍然是市場主旋律。

　　 截至2014年12月，70個大中城市中房價下跌城市的絕對數(shù)量仍然佔(zhàn)據(jù)主流，並且仍然會在2015年上半年繼續(xù)延續(xù)。

　　 從2014年12月份36個大中城市存銷比（庫存壓力指標(biāo)）變化來看，由於“救市”、房企衝刺年度銷售業(yè)績指標(biāo)等因素，一線城市及部分二線城市庫存去化週期回落至合理區(qū)間，但是，庫存壓力仍然較大、市場去化週期在15個月以上、市場基本面表現(xiàn)欠佳的城市仍然佔(zhàn)大多數(shù)。尤其是在2015年初，對於大多數(shù)城市而言，由於衝刺年度銷售業(yè)績指標(biāo)的意願降低，導(dǎo)致市場去化速度降低，去化週期還會略有回升，此時，“去庫存”仍然是市場主旋律，房價在2015年年內(nèi)仍然有下行壓力。

　　 三是2015年經(jīng)濟(jì)有下行壓力，人口增速放緩，人口紅利減少。

　　 總體來講，當(dāng)前中國貨幣政策儘管有寬鬆趨勢，但是還沒有出現(xiàn)大水漫灌的特徵。從房地産調(diào)控政策走向來看，在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時，房地産市場調(diào)控政策不會向從嚴(yán)方向有太大變化，而是保持寬鬆的姿態(tài)。

　　 筆者預(yù)計(jì)，在經(jīng)歷年初市場重新盤整之後，在央行降息、各城市“救市”等政策刺激之下，樓市會在3月份以後出現(xiàn)一波入市的行情。短期來看，樓市接下來的3～6個月成交量會短期反彈，價格有可能會逐漸堅(jiān)挺，甚至對於一線城市及市場基本面良好的城市（庫存去化週期在15個月以下的城市），會出現(xiàn)小幅漲價的現(xiàn)象。

　　 對於大多數(shù)品牌房企來講，出於對業(yè)績和增長率的追求，會在資金、人員、土地各方面不斷加大投入，即使在2014～2015年市場條件不佳的情況下，他們依然會試圖達(dá)到15%甚至20%以上的年增長率，這將導(dǎo)致房地産行業(yè)産能過剩、供應(yīng)過多、庫存高企，形成更大的去庫存壓力。

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