上海市北外灘地區(qū)各類建築密集。新華社資料圖片

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局20日發(fā)佈“2014年全國(guó)房地産開發(fā)和銷售情況”。多項(xiàng)重要指標(biāo)顯示，在2014年，中國(guó)房地産增長(zhǎng)動(dòng)能減弱。

　　由於全國(guó)商品房庫(kù)存依然高企、供求失衡局面仍未破解，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)房地産行業(yè)短期內(nèi)仍將處?kù)丁暗撞颗腔财凇保?015年下半年開始，樓市或可能開啟復(fù)蘇通道。

　　2014年樓市銷售面積及成交金額雙雙負(fù)增長(zhǎng)

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年，全國(guó)商品房銷售面積120649萬(wàn)平方米，比上年下降7.6%，在樓市成交“史上最高”的2013年，該數(shù)字為增長(zhǎng)17.3%。在與老百姓生活最為密切的住宅市場(chǎng)上，商品住宅銷售面積下降高達(dá)9.1%。

　　商品房銷售額76292億元，同比下降6.3%，而2013年為增長(zhǎng)26.3%。其中，住宅銷售額下降7.8%。

　　分析人士認(rèn)為，這些指標(biāo)均顯示，在2014年，中國(guó)房地産增長(zhǎng)動(dòng)能減弱。

　　易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱分析稱，2014年全國(guó)樓市成交整體呈現(xiàn)先抑後揚(yáng)態(tài)勢(shì)。“前三季度各地去庫(kù)存化都特別難，同比均是下滑的。四季度開始，樓市成交開始反彈。”

　　在成交量方面，各地樓市分化持續(xù)加劇。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局高級(jí)經(jīng)濟(jì)師劉建偉指出，從成交量看，去年12月份北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市新建商品住宅成交套數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)均在15%以上，遠(yuǎn)高於全國(guó)平均水準(zhǔn)。

　　而據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，三四線城市的整體成交同比2013年下滑了12%，供求關(guān)係失衡態(tài)勢(shì)明顯。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)同時(shí)顯示，各地商品房庫(kù)存依然高企。2014年末，商品房待售面積62169萬(wàn)平方米，環(huán)比增加2374萬(wàn)平方米，同比增加12874萬(wàn)平方米。

　　據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)，從全國(guó)房地産供求及庫(kù)存的數(shù)據(jù)來(lái)看，整體消化週期仍然較長(zhǎng)，許多全國(guó)重點(diǎn)城市的消化週期超過一年半，其中消化週期最長(zhǎng)的瀋陽(yáng)為27個(gè)月，去庫(kù)存化壓力極大。

　　房地産開發(fā)告別“兩位數(shù)”高增長(zhǎng) 地方政府推地“維穩(wěn)”

　　數(shù)據(jù)顯示，2014年，全國(guó)房地産開發(fā)投資95036億元，比上年名義增長(zhǎng)10.5%，增速比2013年回落9.3個(gè)百分點(diǎn)之多，扣除價(jià)格因素，中國(guó)房地産投資增速實(shí)際已經(jīng)告別多年的“兩位數(shù)”增長(zhǎng)時(shí)代。房屋新開工面積179592萬(wàn)平方米，下降10.7%，其中，住宅新開工面積下降14.4%。

　　“房地産投資增速還在繼續(xù)下滑，其主要原因是新開工面積下降之後，房地産投資在短期之內(nèi)也會(huì)受到較大影響。由於要保持房地産投資增速和新開工面積不會(huì)過度下降，地方政府只能加大供地速度。”丁祖昱説。

　　然而，由於土地資源“硬約束”逐漸加劇，全國(guó)土地市場(chǎng)出現(xiàn)量跌價(jià)穩(wěn)態(tài)勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，2014年，房地産開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積33383萬(wàn)平方米，比上年下降14.0%；土地成交價(jià)款10020億元，增長(zhǎng)1.0%。

　　上海易居房地産研究院近日發(fā)佈的《2014年典型城市土地成交報(bào)告年終版》顯示，2014年全國(guó)典型城市土地成交均價(jià)3493元／平方米，與2013年相比上升13.2%，創(chuàng)五年新高。

　　需求旺盛的北上廣更是迎來(lái)“地王”井噴式成交：2014年末，廣州刷新總價(jià)地王，上海單價(jià)地王更是兩度被刷新。2015年1月7日，北京南四環(huán)一幅地塊以86.25億元成為北京新的總價(jià)地王。

　　2015年樓市：一線穩(wěn)定、二線分化，三四線繼續(xù)下滑

　　展望2015年，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，由於目前商品房庫(kù)存量巨大，未來(lái)房地産行業(yè)將會(huì)進(jìn)入底部徘徊週期。2015年下半年開始，樓市才有可能真正回暖。

　　中國(guó)房地産業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)任志強(qiáng)表示，目前進(jìn)入房地産行業(yè)的資金量在減少，2014年進(jìn)入房地産行業(yè)的資金增速比2008年還低。他預(yù)計(jì)，“2015年房地産投資增速仍將繼續(xù)放緩，可能比2014年更低。2015年9月份以後，樓市才會(huì)出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)。”

　　瑞銀中國(guó)房地産行業(yè)研究主管李智穎亦認(rèn)為，2015年上半年，大部分房地産商將仍追求銷售量的增長(zhǎng)，從下半年開始，開發(fā)商可能會(huì)“勇敢地”提升銷售價(jià)格。

　　2015年房?jī)r(jià)是否回升？業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，2015年樓市將呈現(xiàn)“穩(wěn)中有分”的狀態(tài)。

　　丁祖昱預(yù)計(jì)，“2015年房?jī)r(jià)整體比2014年要穩(wěn)一些，但市場(chǎng)分化仍將十分嚴(yán)重。總結(jié)來(lái)説，就是‘一線穩(wěn)定、二線分化’。一線城市的土地爭(zhēng)奪得非常激烈，還會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)溢價(jià)率較高的土地。從銷售價(jià)格來(lái)説，一線樓市房?jī)r(jià)指數(shù)已觸底。而發(fā)展較好的二線城市，如合肥、武漢、鄭州，樓市成交將繼續(xù)攀升；但如大連、寧波等城市，壓力還比較大。對(duì)於供求已經(jīng)失衡的三、四線城市來(lái)説，房?jī)r(jià)仍處?kù)断滦型ǖ馈！?(新華)

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　　産能過剩 房企將淡出大開發(fā)模式

　　據(jù)新華社北京1月20日電 “房地産行業(yè)現(xiàn)階段有近6億平方米的待售庫(kù)存，已面臨産能過剩。巨大的社會(huì)總庫(kù)存量給房企帶來(lái)的壓力比想像中更為猛烈。”全國(guó)工商聯(lián)房地産商會(huì)名譽(yù)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在19日舉行的“中國(guó)房地産投融資創(chuàng)新論壇”上對(duì)眾房企做出上述預(yù)警。

　　對(duì)此，萬(wàn)科北京區(qū)域首席執(zhí)行官毛大慶也認(rèn)為，消化巨大的社會(huì)總庫(kù)存，是中國(guó)房地産發(fā)展面臨的最大障礙。在庫(kù)存、資金等壓力下，2015年房企將淡出大開發(fā)模式，降價(jià)回籠資金、消庫(kù)存將更加突出。

　　毛大慶表示，一方面，中國(guó)人的房子的戶均套數(shù)已經(jīng)1.03套，這意味著從總體來(lái)看，房屋總數(shù)已經(jīng)足夠。另一方面，從國(guó)土部數(shù)據(jù)來(lái)看，現(xiàn)階段地方已批但還未賣給開發(fā)商的土地指標(biāo)，與開發(fā)商仍未開工的土地合計(jì)，已足夠數(shù)年正常庫(kù)存。

　　除面臨巨大的社會(huì)總庫(kù)存外，毛大慶指出，中國(guó)房地産還面臨著人口紅利拐點(diǎn)，城鎮(zhèn)化降速等問題。

　　毛大慶表示，人口紅利，作為支撐房地産的剛需，第一次購(gòu)買的購(gòu)買力，中國(guó)20歲至29歲婚齡人口數(shù)量快速下降，15歲至64歲的勞動(dòng)生産力人口數(shù)量也在下滑，這就意味著已出現(xiàn)人口紅利拐點(diǎn)。

　　“此前支撐房地産市場(chǎng)飛速發(fā)展的是1964年到1970年第一次生育高峰和1985年到1990年第二次生育高峰的人口，但現(xiàn)階段我們面臨的是，1964年到1970年生人改善性需求的提前釋放，第二次生育高峰的人的需求提前入市，購(gòu)買力進(jìn)一步削弱。”毛大慶説，下一個(gè)可能的高峰只能等到1985年至1991年出生的人群達(dá)到財(cái)富高峰時(shí)再釋放，但這樣的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于第一輪生育高峰對(duì)樓市的拉動(dòng)。