政策繼續(xù)鬆綁 房企去庫存忙跨界 市場續(xù)演分化
2014年末,一直處於頹勢的房地産市場出現(xiàn)了一陣躁動:CREIS中指最新數(shù)據(jù)顯示,2014年12月主要城市成交面積迎來新高,環(huán)比增長21.22%,同比2013年也增長9.79%。這一爆發(fā)性增長,被外界認為本輪房地産行業(yè)調(diào)整築底結(jié)束。但也有業(yè)內(nèi)人士指出,此次上升只是因部分特殊原因造成,並不能看做完成築底。
不管築底是否完成,2015年將在2014年樓市大轉(zhuǎn)折之後,進入一個相對平靜的新常態(tài),在這種新常態(tài)之下,行政性管制政策將全面退出、地方救市政策也將續(xù)演鬆綁的故事,房地産企業(yè)的去庫存和跨界轉(zhuǎn)型將貫穿這一年,市場也將在全面分化中進入中速增長。同時,二三線城市房地産市場風(fēng)險將明顯上升。
政 策 恢復(fù)常態(tài)忙鬆綁
2014年,房地産政策一改過去限購、限貸、限價等全面束縛,回歸市場主導(dǎo)常態(tài)。截至目前,僅北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個城市仍存限購政策外,其餘全面解除。值得注意的是,去年年底召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)工作會更加確定了政策“空擋”,首次在2015年重點工作中,也是8年來首次未提“房地産調(diào)控”、“限購”兩個牽動行業(yè)命運的關(guān)鍵詞,意味著2015年中央層面不會對樓市進行大力度調(diào)控。
但值得注意的是,“空擋”不意味著政策缺失。在為避免房地産硬著陸的背景下,地方政府將加速推出更多的救市政策。
中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示,“一、二線城市房價的繼續(xù)下滑將是大概率事件。隨著房地産市場不景氣及調(diào)控政策的主方向向支援住房消費轉(zhuǎn)變,仍在堅守限購的五個城市有望全面放開。中央和地方也有望繼續(xù)推出救市政策。”
的確,在2014最後一天,北京就發(fā)佈從2015年1月1日起,北京住房公積金實行新政,購買政策性住房或套型建築面積在90平方米(含)以下的首套自住住房,貸款最高額度上調(diào)至120萬元。這意味著,基準(zhǔn)利率下,與商貸相比,公積金貸款120萬30年總共可少繳利息三十余萬。
業(yè)內(nèi)人士認為,這是一線城市首個明顯救市政策,也更為一線鬆綁行政性限制政策開了口子。
事實上,中央在市場繼續(xù)下探的背景下,早已開始有了動作。2014年9月30日央行發(fā)佈《關(guān)於進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,扶植購房剛性需求,首套認定實行“認貸不認房”,不再以家庭擁有的房屋數(shù)量來認定,二套房購買家庭只要還清首套貸款,再次貸款也將按照首套房。10月9月,住建部、財政部、央行三部委聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)於發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》,要求各地放鬆公積金貸款條件,今後職工連續(xù)繳存6個月即可申請公積金貸款,公積金將實現(xiàn)異地互認。2014年10月29日國務(wù)院再次強調(diào)促進住房消費,放鬆公積金支付房租條件。11月21日,中國人民銀行宣佈,自22日起,下調(diào)金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。金融機構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個百分點至5.6%,一年期存款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.25個百分點至2.75%。
與此同時,地方也採用補貼、減稅、落戶等政策救市。
原華遠地産任志強認為,地方政府財政在短時間內(nèi)難以擺脫對房地産的依賴,降息、降準(zhǔn)等金融政策再次放鬆指日可待。例如,鋼鐵、水泥、玻璃等是房地産上游,家電、家裝、建材等是房地産下游,相關(guān)40個行業(yè)中在房地産下滑中都處於下滑趨勢。“投資在GDP之中所佔的比重仍然是最大的,大概佔到48%,但房地産的下滑,大約影響了GDP至少0.3個百分點。”
房 企 抓緊去庫存 轉(zhuǎn)型求生機
CRIC研究中心最新數(shù)據(jù)顯示,截至三季度末,A股139家房企存貨達2.23萬億元,環(huán)比上升5%。其中,4家大房企存貨環(huán)比微增3%;15家中型房企存貨較年初上升了25%;120家小房企增幅居中。部分庫存消化週期超18個月、同比漲幅超1倍的房企包括:大名城漲128%至26.36個月,蘇寧環(huán)球漲154%至22.57個月,深振業(yè)同比增長135%至18.53個月。
與此同時,中金公司近期研究報告顯示,目前很多房企的土地儲備規(guī)模較大。例如,萬科的土地儲備規(guī)模為10000萬平方米,保利為7660萬平方米,恒大為15100萬平方米。
住房城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認為,目前房産預(yù)售的面積佔施工面積的比例是近幾年最低的水準(zhǔn),不到10%。最高點的時候,大體預(yù)售和銷售的房屋的比例是16%,説明在建房屋中90%未賣出去。
“另外,截至去年10月份商品房的銷售,包括現(xiàn)房和預(yù)售商品房和賣出去的面積,佔到正在施工的商品房面積的比例是歷史最低的。這就意味著當(dāng)前商品房整體的供應(yīng)量是比較大的,賣得少,建得多。”秦虹説。
“在庫存高企的背景下,2015年重點仍是去庫存。”中原地産市場總監(jiān)張大偉表示,在去庫存的同時,房企開啟了轉(zhuǎn)型之路。
作為房企龍頭的萬科率先轉(zhuǎn)型,定位“城市配套服務(wù)商”。萬科集團高級副總裁、北京公司總經(jīng)理毛大慶表示,在今年目前170億元的銷售額中,銷售業(yè)績佔比比較複雜,大概有130億元來自住宅及部分散售型物業(yè),其次是政府回購15億到16億元的保障房,剩下的則是來自零星的社區(qū)商業(yè)銷售。
恒大地産也在房地産之外,開啟了賣水、賣奶粉,進軍農(nóng)業(yè),甚至是醫(yī)院。與此同時,當(dāng)代地産,遠洋地産聯(lián)合網(wǎng)際網(wǎng)路企業(yè)玩起了眾籌。
同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,房企規(guī)模化達到一定階段,勢必會面臨多元化轉(zhuǎn)型的問題,尤其是在傳統(tǒng)住宅市場已經(jīng)進入“白銀時代”的大背景下,房企面臨多元化轉(zhuǎn)型,包括以分享城鎮(zhèn)化為核心的“地産+X産業(yè)”、以分享老齡化為核心的養(yǎng)老地産、以分享城市化為核心的商業(yè)地産等各種業(yè)務(wù)佈局,甚至積極與網(wǎng)際網(wǎng)路公司合作。
市 場 續(xù)演分化 二三線城市風(fēng)險增加
6日,房地産板塊告別前一日的癲狂,整體下挫2.02%至1610點,這距前一日最高1718點下跌超100點。而這劇烈的波動就如同房地産市場一般讓人看到潛在的波瀾。的確,樓市成交量逐月大幅上漲,庫存壓力大為緩解的同時,部分城市卻面臨風(fēng)險。
CREIS中指最新數(shù)據(jù)顯示,2014年12月主要城市成交面積迎來新高,環(huán)比增長21.22%,較2013年同期也增長9.79%。具體來看,監(jiān)測的重點城市中,34個城市環(huán)比上漲,惠州上漲幅度最大,達101.46%,昆明增幅也高達84.37%,同比方面,韶關(guān)增幅高達314.35%,福州也增長169.35%。
但值得注意的是,在部分城市成交量井噴暴漲的同時,也有部分城市繼續(xù)下探。其中降幅最多的城市為南充,環(huán)比減少46.81%,天津下降4.33%。同比方面,泉州下滑60.94%,合肥下滑50.77%,西安下滑43.57%。
對此,CRIC研究中心研究員朱一鳴認為,2015年房地産市場因地方需求不同繼續(xù)加劇分化,在政策放鬆下,供求結(jié)構(gòu)性失衡的一線城市,房價上漲壓力依然存在,但市場需求提前透支,人口吸附能力較弱的部分二三線城市,面對較大的庫存壓力,或面臨系統(tǒng)性風(fēng)險。
對此,倪鵬飛表示,2015年住房市場可以預(yù)見的是不會再現(xiàn)2008年、2011年調(diào)整之後價量齊飛的局面,房地産市場實現(xiàn)“V”型反轉(zhuǎn)的可能也微乎其微。與此同時,調(diào)整與之前相比,時間會更長,速度會更慢,程度會更深,未來住房市場將進入減速的常態(tài)。
他同時表示,該類市場也會出現(xiàn)兩種層面的分化。首先是一、二線城市和三、四線城市的分化調(diào)整,一、二線城市需求比較旺,消化比較快,調(diào)整的時間比較短。三、四線城市需求比較弱,供給比較多,消化比較慢,時間比較長。其次是短期調(diào)整和長期調(diào)整的分化。按照過去的經(jīng)驗,只要貨幣資金一松,短期調(diào)整就會回升。因此,從目前的局勢來看,仍存在短期調(diào)整的可能性。而長期的調(diào)整則需要很長一段時間,有升的因素也有降的因素。(梁倩)
[責(zé)任編輯: 王君飛]
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