不動(dòng)産登記為房産稅開(kāi)徵打下基礎(chǔ)

　　 自2007年《物權(quán)法》明確“國(guó)家對(duì)不動(dòng)産實(shí)行統(tǒng)一登記制度”後，這一制度建設(shè)長(zhǎng)期停滯不前。新一屆政府執(zhí)政以來(lái)，保障不動(dòng)産統(tǒng)一登記工作開(kāi)展的制度建設(shè)明顯提速：機(jī)構(gòu)設(shè)置、政策支援和《不動(dòng)産登記暫行條例》的發(fā)佈在2014年相繼完成，不動(dòng)産資訊管理平臺(tái)也有望在2015年建成。這意味著，全國(guó)範(fàn)圍的、全面的不動(dòng)産統(tǒng)一登記進(jìn)入實(shí)施階段，而資訊平臺(tái)也將開(kāi)始運(yùn)轉(zhuǎn)。這對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、政府轉(zhuǎn)型和社會(huì)建設(shè)的影響是里程碑式的。

　　 為現(xiàn)代公共財(cái)政

　　 提供基礎(chǔ)

　　 不管怎麼強(qiáng)調(diào)不動(dòng)産統(tǒng)一登記的重要意義都不為過(guò)。開(kāi)展不動(dòng)産統(tǒng)一登記，首要的意義就在於落實(shí)物權(quán)法，保障不動(dòng)産交易安全，保護(hù)不動(dòng)産權(quán)利人的合法財(cái)産權(quán)；其次，整合散亂在各職能部門(mén)之間的不動(dòng)産碎片資訊，摸清不動(dòng)産“家底”，為政策制定和執(zhí)行提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，提高政府治理效率和水準(zhǔn)，方便群眾。筆者認(rèn)為，開(kāi)展不動(dòng)産統(tǒng)一登記，其最大的意義在於為我國(guó)現(xiàn)代公共財(cái)政提供基礎(chǔ)，為我國(guó)未來(lái)稅制改革奠定基礎(chǔ)。

　　 國(guó)家現(xiàn)代財(cái)政功能是提供公共服務(wù)，既包括醫(yī)療、教育、社會(huì)福利、社會(huì)服務(wù)、環(huán)境保護(hù)等，也包括市場(chǎng)和社會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)需要的政策和制度。要提高公共産品供給的有效性，如哪需要公共産品、誰(shuí)需要公共産品、需要多少、如何定價(jià)等等，不能靠專(zhuān)斷式的、非專(zhuān)業(yè)化的，甚至是“拍腦袋”式的任意決定，這樣會(huì)浪費(fèi)公共資源，而是需要通過(guò)摸清底數(shù)，建立基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)和相應(yīng)的資訊系統(tǒng)，以此來(lái)進(jìn)行翔實(shí)的核算和統(tǒng)計(jì)，為公共産品供給提供科學(xué)的依據(jù)。由於不動(dòng)産不可移動(dòng)，擁有不動(dòng)産就意味著在某一區(qū)域居住和生活，就産生了對(duì)該區(qū)域公共服務(wù)的需求。因此，某一區(qū)域不動(dòng)産狀況的基本情況就是公共産品供給的依據(jù)，如擁有不動(dòng)産産權(quán)的居民越集中的區(qū)域，對(duì)公共産品的需求也就越多；不動(dòng)産價(jià)值較高的地方，對(duì)公共産品需求的品質(zhì)也就越高，如對(duì)警察的需求；不同類(lèi)型不動(dòng)産(工業(yè)、商業(yè)和住宅)，不同産權(quán)狀況的不動(dòng)産(集體産權(quán)和個(gè)人産權(quán)、租賃和購(gòu)買(mǎi)産權(quán)等)對(duì)公共産品需求也有差異。

　　 以不動(dòng)産稅

　　 替代土地財(cái)政

　　 政府提供公共服務(wù)的資金來(lái)源於公共服務(wù)享用者繳納。一般來(lái)講，因?yàn)橄碛昧斯卜?wù)産品而對(duì)居民收費(fèi)，很難做到“享用多少、收費(fèi)多少”的量化公平，而不動(dòng)産溢價(jià)(表現(xiàn)在地價(jià)或房?jī)r(jià)上漲的幅度)與附著于其上的公共服務(wù)水準(zhǔn)及其變化程度則密切險(xiǎn)關(guān)。於是，徵收不動(dòng)産稅，就成為地方政府公共服務(wù)融資和維護(hù)的基本手段。因此，不動(dòng)産稅是為政府公共服務(wù)的供給提供融資的工具。

　　 以不動(dòng)産稅來(lái)替代土地財(cái)政，則是我國(guó)公共財(cái)政轉(zhuǎn)型的方向。在我國(guó)快速城市化時(shí)期(過(guò)去10多年來(lái)，我國(guó)年均城市化增速是發(fā)達(dá)國(guó)家快速城市化時(shí)期的2-3倍)，對(duì)公共服務(wù)的需求在短期內(nèi)被放大。由於我國(guó)沒(méi)有西方式的地方政府信用(市政債)，利用國(guó)有土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷，就找到了一條公共服務(wù)投資的資金獲取路徑。具體來(lái)説，地方政府通過(guò)市場(chǎng)化出讓國(guó)有土地使用權(quán)，獲得了土地出讓收入和相關(guān)房地産稅收，投入到城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　 因此，購(gòu)買(mǎi)了國(guó)有土地上面的不動(dòng)産，就相當(dāng)於免費(fèi)享用未來(lái)一定年限(住宅70年，非住宅40年或50年)政府提供的公共服務(wù)。因此，土地價(jià)格包括兩部分，一部分是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本，另一部分就是未來(lái)公共服務(wù)設(shè)施建成後的服務(wù)成本(這一部分在國(guó)外通過(guò)房産稅來(lái)徵集)。於是，對(duì)存量房地産(未滿70年的住宅，未滿40年或50年的非住宅)徵稅，就存在重復(fù)徵稅的嫌疑，這是業(yè)界質(zhì)疑“房産稅試點(diǎn)徵收”的根本原因。隨著城市化從快速推進(jìn)向平穩(wěn)轉(zhuǎn)變後(即城市化率從50%到70%)，需要一次性供給並長(zhǎng)久使用的城市公共服務(wù)設(shè)施(軌道交通、城市道路、地下管網(wǎng)等)基本建成，而城市房地産也將進(jìn)入存量時(shí)代，即存量土地和房屋的交易，土地作為公共服務(wù)融資工具的地位迅速下降。

　　 為房産稅開(kāi)徵打好基礎(chǔ)

　　 同時(shí)，由於城市人口繼續(xù)增加，産業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)優(yōu)化，城市區(qū)域功能優(yōu)化調(diào)整，單位土地的産出將會(huì)繼續(xù)上升，城市公共服務(wù)的品質(zhì)和效率也會(huì)越來(lái)越高。所有這些，都集中反映在不動(dòng)産價(jià)格會(huì)的上升。此時(shí)，擁有和不擁有不動(dòng)産、擁有多少不動(dòng)産，就成為衡量收入差距的主要標(biāo)桿。在個(gè)人所得稅、遺産稅、資本利得稅缺失的情況下，通過(guò)徵收不動(dòng)産稅，就成為調(diào)節(jié)收入差距、貫徹公共服務(wù)“誰(shuí)享有、誰(shuí)付費(fèi)”原則，以及為公共服務(wù)融資的手段。

　　 而且，不動(dòng)産稅是我國(guó)“建設(shè)型政府”向“公共服務(wù)型政府”轉(zhuǎn)型的最好工具。原有的流轉(zhuǎn)稅制下，經(jīng)濟(jì)規(guī)模越大，政府稅收越多。因此，政府關(guān)心的是經(jīng)濟(jì)規(guī)模，而不是公共産品供給。在不動(dòng)産為主的財(cái)産稅制下，政府能夠徵得多少稅，取決於不動(dòng)産的規(guī)模及評(píng)估價(jià)值，不動(dòng)産規(guī)模越大、價(jià)值越大，徵的稅也就越多。而要讓本地居民擁有更多的不動(dòng)産、不動(dòng)産的價(jià)值不斷增長(zhǎng)，政府就要更好地供給公共服務(wù)。這樣，政府最關(guān)心的就是老百姓對(duì)自己提供的公共服務(wù)是否滿意，公共職能型政府也就自然成型了。

　　 以上目的的實(shí)現(xiàn)，有賴(lài)於通過(guò)開(kāi)展不動(dòng)産統(tǒng)一登記來(lái)摸清底數(shù)，包括不動(dòng)産數(shù)量、産權(quán)屬性、所有者歸屬、不動(dòng)産面積和價(jià)格等等，也有賴(lài)於不動(dòng)産統(tǒng)一登記來(lái)實(shí)現(xiàn)資訊統(tǒng)一和共用，包括不動(dòng)産登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)和資訊平臺(tái)等四個(gè)方面實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一，也包括不同業(yè)態(tài)不動(dòng)産在一個(gè)資訊平臺(tái)上集合。而這些內(nèi)容在將於2015年3月實(shí)施的《不動(dòng)産統(tǒng)一登記條例》中已經(jīng)作出了明確的立法規(guī)定，這事實(shí)上為房産稅的開(kāi)徵、我國(guó)公共財(cái)政的轉(zhuǎn)型打好基礎(chǔ)。 (作者單位：深圳市房地産研究中心)