在拿入境交所的“小紙條”(上市通行證)後，大連萬達商業(yè)地産股份有限公司(以下簡稱“萬達商業(yè)地産”)在香港展開了路演，最新版本的招股説明書顯示，無論是剝離短期盈利能力較差的幾大旅遊公司，還是將O2O電商平臺正式納入上市公司板塊，亦或大幅提高年度溢利，都可以説是萬達在全方位為自己的估值護航，昨日路演現(xiàn)場傳出的消息也顯示，41.8-49.6港元的招股價雖然低於此前市場的傳言，但包括科威特投資局(KIA)在內(nèi)的數(shù)十家機構(gòu)投資者已經(jīng)先行認購。

　　納入電商：為估值增添故事

　　雖然對於萬達而言旅遊文化是其最看重且發(fā)力的板塊，但由於其運營不夠成熟不足以吸引資本的青睞，相反，網(wǎng)際網(wǎng)路被熱捧的今天，線上線下結(jié)合的電商故事卻總是能夠引起資本市場的無限興趣和猜想。

　　北京商報記者從萬達商業(yè)地産披露的更新版招股説明書中看到，這家名為“Wanda Information”的公司，為股份有限公司，2014年1月16日在英屬處女群島註冊成立，萬達商業(yè)地産(香港)有限公司與Wanda Investment Holding Co. Limited目前各自擁有其50%股權(quán)。根據(jù)協(xié)議，大連萬達集團、騰訊以及百度分別持有合營公司70%、15%以及15%的股權(quán)，並規(guī)劃投資50億元，在三年內(nèi)完成注入。 換句話説，至此，“騰百萬”聯(lián)手成立的O2O平臺正式納入到上市公司中。

　　或許是受此利好，據(jù)知情人士透露，昨日萬達在香港的路演，與會投資者達到了200余人，招股區(qū)間介乎每股41.8-49.6港元，集資規(guī)模最多不超過44.11億美元(約合人民幣270億元)，其中科威特投資局、中國人壽和中國平安承諾在此次IPO中各投入3億美元，總計認購金額約20億美元。

　　剝離旅遊：甩開不掙錢的大塊頭

　　除了加法，萬達商業(yè)地産在上市前為全力護航估值，也在做著相應的減法。

　　在其最新招股説明書第145頁，“境內(nèi)附屬公司”一欄中只剩下了4家公司，曾在9月的招股説明書中出現(xiàn)過的“大連金石文化旅遊投資有限公司”以及“西雙版納國際旅遊度假區(qū)開發(fā)有限公司”兩家公司已經(jīng)被剝離了出去。

　　招股書顯示，大連萬達商業(yè)地産分別以21.44億元以及9.49億元的現(xiàn)金代價將西雙版納以及金石兩家公司的全部股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了萬達文化，從而不再擁有上述兩家公司的股權(quán)。與上述兩家公司有著同樣命運的還有萬達商業(yè)地産全資持有的青島遊艇産業(yè)投資有限公司，萬達商業(yè)地産同樣以10.42億元的代價將其所有股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了萬達文化，這也就意味著這三家公司將與即將上市的萬達商業(yè)地産不再有關(guān)係。

　　據(jù)悉，西雙版納項目、大連金石灘項目的部分股權(quán)以及青島遊艇産業(yè)園全部股權(quán)是萬達商業(yè)地産於今年1月剛剛從萬達集團接手的，與此同時裝入上市資産包的還有青島東方影都，如今除了青島東方影都外，其他項目逐一遭遇剝離，對此萬達商業(yè)地産在其招股書中解釋稱：“剝離公司若干特定部分或地塊的開發(fā)因土地用途調(diào)整以及若干初步土地開發(fā)工程未完成而涉及或然性。”

　　但在業(yè)內(nèi)人士看來，上述項目體量大、不具備盈利能力是其剝離的根本考慮。招股説明書顯示，上述三個項目中，只有西雙版納國際旅遊於今年上半年錄得10億元的收入以及2.37億元的凈利潤，其他兩個項目還都在前期投入階段。萬達商業(yè)地産通過剝離資産可以獲得5.21億元的收益。其實，遭遇萬達商業(yè)地産甩手的項目不止這些。招股説明中提到，萬達旗下最重要的旅遊地産項目——長白山旅遊度假項目也排除在了上市公司之外。萬達承認，該項目目前並沒有業(yè)務(wù)經(jīng)營，且截至今年6月底，該項目總資産達到116億元，凈虧損4.5億元。

　　綜上所述，上述被剝離的項目共同點為涉及旅遊且還不具備盈利能力。對此，克而瑞研究中心總監(jiān)薛建雄表示：“萬達的旅遊項目仍然處於初創(chuàng)階段，且項目體量大，前期投入也大，因此剝離這些項目，能夠讓上市的萬達商業(yè)地産變得更輕，也會拉高整體盈利能力。”

　　另有分析也指出，萬達此舉也是為後期旅遊項目的統(tǒng)一打包上市做準備。“將商業(yè)和旅遊分開，各自實現(xiàn)上市或許也是萬達的另一步棋。”

　　拉高溢利：高增長換取高估值

　　與萬達商業(yè)地産9月公佈的招股説明書相比，萬達的公司擁有人應佔預測綜合溢利從此前的不少於199.33億元提高到了240.27億元；投資物業(yè)預測公允價值收益也從此前的66.98億元上升為97.25億元；公司擁有人應佔預測綜合溢利從原先的132.35億元提升到143.02億元。

　　分析人士認為，整體溢利預測的提升與萬達商業(yè)地産提高整體估值的想法息息相關(guān)。從萬達商業(yè)地産籌備上市以來，憑藉商業(yè)地産的銷售和租賃，能否換來高估值一直是業(yè)內(nèi)最關(guān)心的話題，就在此前有消息稱，萬達商業(yè)地産此次上市融資額將遠低於之前預期的100億美元，融資額低也就表明萬達商業(yè)地産的整體估值也會縮水。

　　蘭德諮詢總裁宋延慶曾表示，影響萬達商業(yè)地産估值的因素主要有兩點：一方面是其本身快速增長期已過，資本市場對其想像空間有限；另一方面國內(nèi)商業(yè)地産的泡沫化較為嚴重，留給傳統(tǒng)商業(yè)地産發(fā)展的空間已縮小。

　　“不過，萬達商業(yè)地産的O2O可以彌補這一缺陷。”業(yè)內(nèi)人士稱，萬達商業(yè)地産的整體估值是否理想還未最終揭曉，不過香港資本市場完全實行市場化發(fā)行，對企業(yè)盈利業(yè)績沒有要求，對關(guān)聯(lián)交易也相對寬鬆，在此背景下，萬達商業(yè)地産溢利預期的提高將更有利於獲得比較合理的估值。

　　北京商報記者 齊琳 阿茹汗/文 宋媛媛/製表

　　萬達上市坎坷路

　　2005年

　　萬達開始資本運作選定以REITs形式在港上市

　　2006年7月

　　監(jiān)管部門下發(fā)“171號文件”，萬達REITs計劃擱淺

　　2008年

　　萬達籌備A股上市，遇到新股發(fā)行叫停

　　2013年4月

　　香港恒力地産復牌，萬達借殼上市敲定

　　2014年7月

　　萬達發(fā)佈公告，終止商業(yè)地産在A股審核

　　2014年9月

　　萬達商業(yè)地産的招股説明書現(xiàn)身港交所