無(wú)圖説

　　在這一輪股市行情中，如果掙錢了，怎樣保住勝利果實(shí)？大多數(shù)炒股人心裏的算盤珠子劈裏啪啦響：能買房的話，還是要去買房子。

　　■本報(bào)記者　汪敏華

　　虛高開(kāi)價(jià)怎避免

　　不管是剛需買房還是投資買房，都會(huì)考慮一個(gè)問(wèn)題：哪些房子升值空間大？

　　看地段，不必贅言。還要看地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，看是否靠近軌道交通，是否靠近醫(yī)院和大型商業(yè)設(shè)施，是否是學(xué)區(qū)房，等等，這些選房標(biāo)準(zhǔn)大多數(shù)人已經(jīng)明瞭。在以上條件相似的情況下，房齡因素就很重要了。一般而言，房齡在10年內(nèi)的房子升值最快。10年以上的房子不少外觀已有舊相，小區(qū)停車難顯現(xiàn)；小區(qū)有游泳池的大多也已經(jīng)關(guān)閉，綠化環(huán)境等維護(hù)也有點(diǎn)漫不經(jīng)心了，因此房齡10年以上的房子升值幅度明顯不如房齡10年內(nèi)的次新房。

　　在房型選擇上也有名堂，年輕人經(jīng)濟(jì)條件如搭得夠，儘量買大房，將來(lái)成家有孩子了也不顯跼踀。根據(jù)政策，首套房不僅首付低貸款利率可打折，而且面積再大也不計(jì)房産稅。而二套房不僅首付大增，貸款利率也可能高於基準(zhǔn)利率。並且，二套房加上首套房面積超過(guò)每人平均60平方米，超額部分就要徵收房産稅。

　　很多人是以小換大，差地段換好地段，因此需要先賣房後買房。買賣二手房最吃不準(zhǔn)的就是價(jià)格是否合理。房東想賣個(gè)高價(jià)，買房人想撿個(gè)皮夾。有人喜歡先開(kāi)一個(gè)高價(jià)，無(wú)人問(wèn)津再降價(jià)；有人喜歡低開(kāi)高走，先以低價(jià)吸引眼球，一看仲介紛紛來(lái)電，馬上跳價(jià)。其實(shí)，除非房子地段好、房型好、房齡新、周邊環(huán)境好，否則價(jià)格低開(kāi)高走反而不利。因?yàn)槔戏孔永闲^(qū)，房型本身就有不少缺陷，比如朝向、暗衛(wèi)等，買房人本來(lái)就容易動(dòng)搖，因此比較適宜的是高開(kāi)低走，以誘人價(jià)格促使買家簽約，不然很容易引起買家的逆反心理，本來(lái)想買現(xiàn)在也不買了。

　　如何開(kāi)價(jià)才既不會(huì)賤賣又不會(huì)有價(jià)無(wú)市？賣房者可喬裝買房者，向仲介機(jī)構(gòu)了解自家所在小區(qū)同房型的房?jī)r(jià)，一般而言，仲介會(huì)稍報(bào)高一點(diǎn)，賣房人可根據(jù)仲介報(bào)價(jià)掛牌，也可以比仲介報(bào)價(jià)稍低一點(diǎn)掛牌。買房人則可以喬裝賣房人諮詢多家仲介，仲介報(bào)價(jià)會(huì)稍低，買房人可以此確定自己買房的心理價(jià)位。對(duì)於買房者而言，不可過(guò)於信任某一個(gè)仲介，應(yīng)該貨比三家多方委託仲介找房，並且通過(guò)不同的仲介打探真實(shí)的房?jī)r(jià)。

　　討價(jià)還價(jià)是正常的，比較合適的賣房策略是：報(bào)價(jià)比心理價(jià)位提高3%－5%左右，給買家留足還價(jià)空間。鋻於房?jī)r(jià)已高，對(duì)一套房子而言，3%－5%就不是個(gè)小數(shù)，比如一套200萬(wàn)元的房子，讓價(jià)3%－5%就是6萬(wàn)元-10萬(wàn)元，一般而言，買家的還價(jià)幅度也在這個(gè)區(qū)間，討價(jià)還價(jià)後，皆大歡喜：成交價(jià)一般在賣房人的心理價(jià)位附近甚至更高，而買房人心情也比較舒暢，認(rèn)為自己壓低了房?jī)r(jià)很有成就感。對(duì)於買房人而言，應(yīng)該多找?guī)讉€(gè)仲介砍價(jià)，從中選擇最低價(jià)簽約。一些精明的買房人在甲仲介砍到最低價(jià)後，去找另一家公司的乙仲介談判，再壓低仲介費(fèi)，然後由乙仲介聯(lián)絡(luò)賣房者。

　　買房貸款財(cái)商高

　　很多炒股者希望兩全其美。手頭的錢既能買房，也可以炒股。最新的房貸政策有助於他們的心願(yuàn)實(shí)現(xiàn)。

　　首套，或者已經(jīng)付清首套房房貸的，買房首付三成，貸款七成，最低貸款利率有可能打7折。首付款30%和70%，區(qū)別大了。以300萬(wàn)元總價(jià)的房産計(jì)，首付30%只要90萬(wàn)元，而首付70%則要210萬(wàn)元。同樣，房貸5年以上基準(zhǔn)利率是6.15%，七折優(yōu)惠利率是4.305%，哎喲，買個(gè)貨幣基金的收益也可能比7折利率高啊。所以，有錢也貸款，並用足房貸，貸款期限越長(zhǎng)越好。即便享受不到7折房貸，這個(gè)策略在大多數(shù)情況下還是適用的，因?yàn)橥顿Y渠道不斷拓寬，獲取比6.15%基準(zhǔn)房貸利率高的投資收益並不困難。

　　以一套250萬(wàn)元新房為例，買房人有付全款的實(shí)力，如果全額一次性付清，收益來(lái)自兩個(gè)渠道：一是房産可能升值，二是租金。如果採(cǎi)用貸款，首付三成是75萬(wàn)元，貸款175萬(wàn)元。假如全部是商業(yè)貸款，期限20年，基準(zhǔn)利率6.15%，等額本息法還貸，每月還款額12689元。對(duì)於買房人而言，採(cǎi)用貸款法，收益可來(lái)自3個(gè)渠道，前兩條和全款買房者一樣，來(lái)自房産可能升值和租金，第3條是通過(guò)原本全額付款的175萬(wàn)元理財(cái)所得。這175萬(wàn)元可用於炒股，也可購(gòu)買P2P産品或信託産品，如購(gòu)買P2P，12%年收益還是比較普遍的，則每月可得收益17500元，扣除12689元房貸後，還多餘4811元。即使這4811元不做任何投資，20年後累積可達(dá)115萬(wàn)元，加上理財(cái)本金175萬(wàn)元，總計(jì)290萬(wàn)元。