11月19日，恰是“930房貸新政”出臺(tái)第50日，北京住宅網(wǎng)簽14147套(統(tǒng)計(jì)至11月18日)。面對(duì)央行房貸新政帶來的衝擊波，雖然剛需購(gòu)房者表現(xiàn)淡定，但還是有人著慌入場(chǎng)，有人著慌賣房。

　　房貸新政50日，賣房人、買房人、投資人等一線房市“當(dāng)局者”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、仲介機(jī)構(gòu)、媒體人等房市“旁觀者”，圍繞著房?jī)r(jià)博弈，各有各的反應(yīng)和應(yīng)對(duì)。

　　每一個(gè)真實(shí)的網(wǎng)簽數(shù)字背後，都有一個(gè)關(guān)於買房或賣房的故事。

　　如果從9月30日央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)佈《關(guān)於進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)的通知》算起，11月19日恰是“930房貸新政”出臺(tái)50日，北京住宅網(wǎng)簽14147套(統(tǒng)計(jì)至11月18日)。

　　“剛需”、“改善”也好，“房鬧”、“房蟲”也罷，抑或在買房上一擲千金的“新土豪”，“14147套”這一枯燥的網(wǎng)簽數(shù)字背後，上演的卻是令參與各方無比糾結(jié)的房貸新政50日“眾生相”。

　　“930房貸新政”，這一曾被解讀為堪比2008年救市力度最大的政策，其真實(shí)落地效果如何？新政前後百日，市場(chǎng)到底發(fā)生了什麼改變？一線城市樓市回暖了嗎？來自市場(chǎng)一線的聲音更具説服力。

　　上證報(bào)記者通過持續(xù)跟蹤多位剛需、投資人及業(yè)內(nèi)“旁觀者”，並對(duì)比房貸新政前後50日，他們買賣情緒和市場(chǎng)行為上發(fā)生的細(xì)微變化，試圖為您揭開一線城市樓市回暖的真實(shí)圖景。

　　房?jī)r(jià)沒見漲剛需淡定細(xì)挑慢選

　　“淡定，淡定！”面對(duì)9月30日央行意外“放水”帶來的成交量劇變，有剛需的北京羅先生在稍作消化後，再次表現(xiàn)出一種不緊不慢的從容心態(tài)。

　　讓羅先生從容不迫的理由是，他最近參加的幾次自住型商品房搖號(hào)，除了非常熱門的百子灣項(xiàng)目，大多數(shù)都是以他主動(dòng)放棄而告終。經(jīng)過幾個(gè)月的房?jī)r(jià)下跌，限價(jià)房的價(jià)格優(yōu)勢(shì)並不明顯，他最近也開始加入“淘”二手房的行列。

　　“準(zhǔn)備週末見一下房主，58平方米掛165萬，如果能談到155萬就出手！”經(jīng)過細(xì)挑慢選，羅先生將目光鎖定在京城東五環(huán)邊的某小區(qū)。最近一段時(shí)間的找房看房，他發(fā)現(xiàn)雖然成交量反彈了不少，但房?jī)r(jià)沒見漲，總有便宜的房子冒出來。

　　與羅先生類似，準(zhǔn)備長(zhǎng)期定居北京的劉先生最近也在看房。起先，他準(zhǔn)備在大興或通州買房，現(xiàn)在他發(fā)現(xiàn)，稍微加點(diǎn)錢就能撬動(dòng)城六區(qū)的小戶型。“看了套石景山的房子，總價(jià)不到160萬，若不是戶型差和不滿五年，沒準(zhǔn)就要了。”

　　自從8月中旬買房後，程先生有空就會(huì)去旁邊的區(qū)建委網(wǎng)簽大廳看看人氣。他發(fā)現(xiàn)，10月份網(wǎng)簽大廳的人明顯多了起來，面對(duì)上午10點(diǎn)半後來的客戶，工作人員都會(huì)提醒：“上午人太多，下午再來吧”。

　　網(wǎng)簽排隊(duì)，是否真的意味著樓市回暖了？程先生發(fā)現(xiàn)了一個(gè)奇怪的現(xiàn)象——距離區(qū)建委不遠(yuǎn)的區(qū)住房公積金中心，同期卻只有三三兩兩的客戶。按道理，市場(chǎng)回暖了，辦理公積金貸款的人也會(huì)明顯多起來，但這一次卻有所不同。

　　“現(xiàn)在買房的都是改善性和投資型客戶，剛需還沒有進(jìn)場(chǎng)。”一位做房産仲介朋友告訴記者，不同於2009年、2012年市場(chǎng)回暖後剛需入場(chǎng)，這一次市場(chǎng)回暖主要由改善性客戶帶起來的，全款的比例很高，剛需們並沒有急於入場(chǎng)。

　　面對(duì)房貸新政和成交量暴漲的刺激，剛需們是否願(yuàn)意為此賣單？或許能從10月中旬開盤的兩個(gè)自住型商品房項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)找到答案。

　　恒大禦景灣，北京首個(gè)自住型商品房項(xiàng)目，項(xiàng)目位於東五環(huán)邊，儘管創(chuàng)造了多項(xiàng)行銷記錄，但高達(dá)92%的棄購(gòu)率還是令出乎市場(chǎng)意料。晚一天開盤的是位於東南六環(huán)外的原鄉(xiāng)嘉園，棄購(gòu)率更高達(dá)95%，最終仍有400多套沒有賣出去。

　　一位排號(hào)居前且放棄購(gòu)買自住型商品房項(xiàng)目的購(gòu)房人告訴記者，相比周邊的房?jī)r(jià)並不便宜，而她並不會(huì)急於轉(zhuǎn)而購(gòu)買二手房，因?yàn)閾?jù)她了解，明年會(huì)有更多性價(jià)比更高的項(xiàng)目入市。

　　成交量暴漲 “投資客”著慌入場(chǎng)

　　面對(duì)央行房貸新政帶來的衝擊波，相比剛需們表現(xiàn)出來的“淡定”，一線城市的“投資客”卻有些“著慌”，有的著慌抄底入場(chǎng)，有的則趁市場(chǎng)熱，著慌賣房。

　　上個(gè)週末，歷時(shí)90天的手續(xù)週折，家在北京的程先生終於拿到了“投資兼自住”的二套房鑰匙。在8月15日簽訂了三方購(gòu)房合同前後，他一直密切關(guān)注影響北京樓市的風(fēng)吹草動(dòng)。

　　二季度以來，來自政策層面的寬鬆信號(hào)愈加明顯——先是央行召集商業(yè)銀行支援首套房貸需求，後是國(guó)內(nèi)大中城市陸續(xù)解除限購(gòu)政策。隨後，部分城市成交量暴漲，甚至有些樓盤再次迎來久違的“日光碟”。

　　“央行兩次定向降準(zhǔn)、房貸利率優(yōu)惠、減免交易稅、成交量持續(xù)萎縮，再加上本輪房?jī)r(jià)調(diào)整的空間和時(shí)長(zhǎng)……根據(jù)2008年、2011年房?jī)r(jià)見底的信號(hào)，目前已經(jīng)出現(xiàn)了七八成。”程先生篤信，北京房?jī)r(jià)將再次迎來一次抄底機(jī)會(huì)。

　　儘管預(yù)料到政府會(huì)救市，但國(guó)慶節(jié)前出臺(tái)的房貸新政，仍讓程先生多少有些意外。在決定投資這套房之前，他曾想過換房，但“認(rèn)貸又認(rèn)房”的二套房政策，讓他顧忌換房的隱形成本，他只好以退為進(jìn)，全款買了一個(gè)小房來投資。

　　與程先生積極看好後市、並急於抄底相比，擁有兩套房産的齊女士則從去年起就開始看空房?jī)r(jià)。年初，她掛出了一套原本出租的房産，幾個(gè)月下來卻無所獲。前一段看房的突然多了起來，她終於順利脫手，賣出價(jià)是當(dāng)初買入價(jià)的兩倍。

　　“回過頭來看，我那套房子賣便宜了，但我一點(diǎn)都不後悔。”齊女士認(rèn)為，在經(jīng)歷近幾年房?jī)r(jià)暴漲後，投資房産的獲利空間已經(jīng)很小了，不過從房産撤出來的資金投向何處？她和很多人一樣心存困惑。

　　拜房貸新政帶來的成交量暴增所賜，最近順利賣出的並不止齊女士。10月9日，上海銀沙投資副總經(jīng)理陳軍在微博上透露稱：“朋友賣房，掛了幾個(gè)月少人問津，10月以來仲介帶看電話絡(luò)繹不絕，光昨天就接到了十幾個(gè)。”

　　據(jù)記者了解，受房貸新政影響，不少類似程先生這樣抱著投資需求的客戶已開始蠢蠢欲動(dòng)，試圖抄底一線城市房産，而在其中，主打“不限購(gòu)”的商業(yè)地産和旅遊地産也是他們爭(zhēng)搶入市的重要標(biāo)的。

　　來自北京建委的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，10月二手住宅網(wǎng)簽8845套，比上月環(huán)比下跌2.9%。由於網(wǎng)簽具有15日以上的滯後性，實(shí)際上上月北京二手房實(shí)際成交量預(yù)計(jì)能達(dá)到15000套以上，相比前一月接近翻翻。

　　不過，二手房成交量的火爆並沒有延續(xù)到11月。網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，11月第二周北京市二手住宅網(wǎng)簽1807套，與上周相比減少30%，而上週日均新增客源量較上周減少8.5%，這意味著市場(chǎng)熱度有所降低，市場(chǎng)進(jìn)入政策後的平穩(wěn)期。

　　利率存變數(shù) “旁觀者”難下定論

　　房貸新政50天，市場(chǎng)到底發(fā)生了那些改變？未來房?jī)r(jià)走勢(shì)，又將何去何從？相比賣房人、買房人、投資人等一線市場(chǎng)的“當(dāng)局者”，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、仲介機(jī)構(gòu)、媒體人這些樓市的“旁觀者”，或許比前者得出更冷靜的論斷。

　　今年7月，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)在新浪微博上發(fā)表了一則頗受爭(zhēng)議的言論，大意是——説出這句話或許會(huì)挨罵，但一線城市的房子真的可以看一看了。此時(shí)，國(guó)內(nèi)輿論對(duì)房?jī)r(jià)正呈現(xiàn)壓倒性看空，甚至連“大炮”任志強(qiáng)也改口看淡後市。

　　在馬光遠(yuǎn)看來，中國(guó)住房已經(jīng)告別短缺，很多開發(fā)商會(huì)死去，很多房子可能永遠(yuǎn)賣不出去，但熱點(diǎn)城市、大城市、人口未來流入的城市，需求仍然是存在的，所以“一旦救市政策出臺(tái)，你就必須下決心買房”。

　　事實(shí)上，近幾年一線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)，一直與信貸政策和利率水準(zhǔn)息息相關(guān)，無論是2008年底央行大幅降準(zhǔn)降息，還是2012年初三度降準(zhǔn)、兩次降息，都隨後帶來房?jī)r(jià)暴漲。這一次，儘管央行尚未啟動(dòng)全面降準(zhǔn)降息，但首套房貸已悄然下行，目前已從以前的基準(zhǔn)上浮10%普遍降至95折。

　　然而，歷史並不會(huì)簡(jiǎn)單地重演。主流看空者認(rèn)為，在經(jīng)歷連續(xù)多年的房?jī)r(jià)暴漲後，樓市供求關(guān)係已經(jīng)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，2008年時(shí)的買房人和投資客，現(xiàn)在成為供給，更大的變數(shù)是，政策房仍在增加供應(yīng)。“一線城市是房?jī)r(jià)泡沫，三四線城市是供應(yīng)泡沫。”這一觀點(diǎn)頗具代表性。

　　時(shí)下一線樓市真的回暖了嗎？在北京某拍賣公司負(fù)責(zé)拍賣質(zhì)押房産的姜女士或許也有一定的發(fā)言權(quán)。目前她手裏有幾套比市場(chǎng)價(jià)便宜20%的房子，但戶型偏大，且需要支付全款，卻始終找不到願(yuàn)意競(jìng)拍的買家。

　　最近一個(gè)月，程先生買的那套房子所在小區(qū)業(yè)主報(bào)價(jià)，並沒有因?yàn)榉抠J新政而改變繼續(xù)下行的趨勢(shì)。當(dāng)時(shí)由於業(yè)主急售，他以低於均價(jià)15%的價(jià)格成交，現(xiàn)在他發(fā)現(xiàn)小區(qū)又出了幾套更便宜的房子。

　　最近，程先生注意到北京存量房的網(wǎng)簽數(shù)字又下來了。由於新政後客戶集中入市，消化部分購(gòu)房需求以及優(yōu)質(zhì)房源，導(dǎo)致目前市場(chǎng)熱度不高。隨著時(shí)間的推移，新政的托底作用可能會(huì)慢慢遞減。

　　“實(shí)際情況可能比市場(chǎng)預(yù)期稍好一些，現(xiàn)在是新一輪價(jià)格局勢(shì)前的博弈！”資深市場(chǎng)研究者馬紅認(rèn)為，由於網(wǎng)簽滯後性太長(zhǎng)，來自仲介內(nèi)部的報(bào)單量和報(bào)業(yè)績(jī)這兩個(gè)指標(biāo)最能及時(shí)反映當(dāng)下市場(chǎng)，其中業(yè)績(jī)比報(bào)單更準(zhǔn)確。