10月29日召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求重點(diǎn)推進(jìn)六大領(lǐng)域消費(fèi)，其中，包括了“穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)”、“升級(jí)旅遊休閒消費(fèi)”、“鼓勵(lì)養(yǎng)老健康家政消費(fèi)”等。該會(huì)議精神對(duì)樓市的影響幾何？是否意味著房産迎來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇？且聽(tīng)專(zhuān)家如何解讀。

　　同策諮詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉

　　政策保持定向?qū)掦牭淖藨B(tài)

　　無(wú)論政策怎麼調(diào)整，支援居民家庭首套自住購(gòu)房仍然是調(diào)控政策唯一不變的話(huà)題，包括今年貨幣政策在“盤(pán)活存量用好增量”的過(guò)程中，調(diào)整的核心仍然是滿(mǎn)足居民家庭首套房需求，讓商品住宅市場(chǎng)回歸居住屬性。在宏觀經(jīng)濟(jì)尚未明顯好轉(zhuǎn)之時(shí)，房地産市場(chǎng)調(diào)控政策不會(huì)在從嚴(yán)方向有太大變化，而是保持定向?qū)掦牭淖藨B(tài)。今年以來(lái)，房地産調(diào)控政策由今年年初控制樓市投資風(fēng)險(xiǎn)階段的從嚴(yán)執(zhí)行，轉(zhuǎn)向下半年以來(lái)的定向?qū)掦牐瑥膫涫荜P(guān)注的央行新政落地情況來(lái)看，央四條“靴子落地”，有助提高市場(chǎng)去化速度，有助於部分城市市場(chǎng)成交量出現(xiàn)年底“翹尾”行情。但從各銀行政策實(shí)際落地執(zhí)行情況來(lái)看，短期內(nèi)“惜貸”基本面並沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，這並不利於市場(chǎng)基本面出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)，這就決定短期內(nèi)去庫(kù)存仍然是主旋律。因此，對(duì)於開(kāi)發(fā)商來(lái)講，儘管央行已明確表態(tài)支援首套自住需求房貸，但是短期內(nèi)來(lái)講商業(yè)銀行仍然會(huì)根據(jù)自身額度狀況調(diào)整房貸利率、審批週期等。因此，在今年第四季度甚至明年上半年仍然會(huì)處?kù)丁跋зJ”的市場(chǎng)狀態(tài)下，堅(jiān)持去庫(kù)存及以“現(xiàn)金為王”的策略應(yīng)該為廣大開(kāi)發(fā)商採(cǎi)納。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家副總裁胡景暉

　　未來(lái)房企迎來(lái)走量的好時(shí)機(jī)

　　“穩(wěn)定住房消費(fèi)”這一點(diǎn)作為六類(lèi)消費(fèi)之一，事實(shí)上是服務(wù)於穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)大局的，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的這一提法，大致可以看做為2015年樓市的政策方向提前定調(diào)。從現(xiàn)階段我國(guó)房地産市場(chǎng)的特徵來(lái)看，部分二三四線(xiàn)城市存量較大，市場(chǎng)需求由於購(gòu)買(mǎi)力不足而較為薄弱，樓市銷(xiāo)售不暢影響了很多關(guān)聯(lián)行業(yè)，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的拖累較大。全國(guó)1B9月份，商品房銷(xiāo)售面積77132萬(wàn)平方米，同比下降8.6%，降幅比1B8月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。9月末，商品房待售面積57148萬(wàn)平方米，比8月末增加988萬(wàn)平方米，其中住宅待售面積增加了629萬(wàn)平方米，在數(shù)據(jù)方面也顯示了去化放緩、存量攀升的特徵。在這樣的情況下，穩(wěn)定住房消費(fèi)，對(duì)於行業(yè)、對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定都有較為積極的意義。對(duì)於行業(yè)來(lái)説，10月29日的常務(wù)會(huì)議之後，未來(lái)從中央到地方，關(guān)於引導(dǎo)住房消費(fèi)、穩(wěn)定住房市場(chǎng)的一些舉措很有可能繼續(xù)出臺(tái)，從而對(duì)市場(chǎng)需求的入市、成交量的增長(zhǎng)、地方庫(kù)存的消化産生積極影響。在這一情況下，未來(lái)一段時(shí)間將是很多房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)低價(jià)走量、回籠資金、緩解經(jīng)營(yíng)壓力的好時(shí)機(jī)。在價(jià)格方面，由於宏觀經(jīng)濟(jì)方面整體的流動(dòng)性寬鬆可能性微弱，主要是由於各級(jí)政策利好和扶持舉動(dòng)來(lái)引導(dǎo)需求成交，因此未來(lái)一段時(shí)間儘管成交量的復(fù)蘇回暖可以預(yù)期，但市場(chǎng)價(jià)格大漲的可能性微弱，整體的走向應(yīng)該是止跌、企穩(wěn);當(dāng)然也不排除部分城市可能由於成交的快速反彈而出現(xiàn)價(jià)格短期內(nèi)的顯著上揚(yáng)。

　　CRIC研究中心分析師朱一鳴、傅一辰

　　國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)增速的要求給房地産發(fā)展帶來(lái)機(jī)會(huì)

　　房地産市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)保經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)有重要作用。“穩(wěn)定住房消費(fèi)，加強(qiáng)保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件”這整句話(huà)的關(guān)鍵點(diǎn)是“穩(wěn)定住房消費(fèi)”。這句話(huà)將房地産歸為了正常消費(fèi)，也是對(duì)投機(jī)以外的購(gòu)房需求的鼓勵(lì)。本屆政府倡導(dǎo)分類(lèi)調(diào)控，各地政府從取消限購(gòu)到調(diào)整貸款政策，刺激不斷，為的是釋放改善型需求，讓房地産的發(fā)展更健康、更市場(chǎng)化。我們也看到，最近政府也釋放出一系列金融政策的暖意，意在通過(guò)金融手段促進(jìn)房地産市場(chǎng)的健康發(fā)展，以確保經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)。國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)增速的要求，也是給房地産行業(yè)帶來(lái)的機(jī)會(huì)，但關(guān)鍵還在於如何把握政府心態(tài):從産品出發(fā)、從購(gòu)房者需求出發(fā)進(jìn)行規(guī)劃和定位，注重設(shè)計(jì)、服務(wù)和後續(xù)運(yùn)營(yíng)，真正帶動(dòng)居民進(jìn)行消費(fèi)，才有望把握好本輪的新機(jī)遇。

　　易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱

　　關(guān)鍵還要看後續(xù)政策的落實(shí)情況

　　住房消費(fèi)與老百姓關(guān)係密切，在穩(wěn)增長(zhǎng)中作用巨大，但前三季度，以房地産投資為代表的固定資産投資增速放緩，嚴(yán)重拖累了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。中央“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的表態(tài)沒(méi)有超出之前“央四條”給出的信號(hào)，與保持房地産穩(wěn)定健康發(fā)展一樣，就是不希望房地産業(yè)拖後腿。中央的表態(tài)不可能改變市場(chǎng)的本質(zhì)，不會(huì)改變當(dāng)前的供求關(guān)係，只是讓本來(lái)想買(mǎi)房的人，恢復(fù)信心出手了。對(duì)市場(chǎng)的影響，關(guān)鍵還要看後續(xù)政策的落實(shí)情況，各地可能會(huì)從財(cái)稅方面給予支援，但各部委再出臺(tái)全國(guó)統(tǒng)一政策的可能性不大。

　　上海易居房地産研究院副院長(zhǎng)楊紅旭

　　促使住宅市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展

　　把住房列為六大消費(fèi)領(lǐng)域之一，意義重大，顯示了房地産的支柱地位。穩(wěn)定住房消費(fèi)暗指住宅市場(chǎng)低迷，要想穩(wěn)定，就得讓合理的自住性購(gòu)房需求釋放出來(lái)，並帶動(dòng)裝修、家電等下游消費(fèi)。簡(jiǎn)單理解，就是通過(guò)放鬆行政管制，調(diào)節(jié)信貸、稅收政策，保護(hù)首次置業(yè)需求，支援二次改善需求，促使住宅市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。

　　中原地産首席分析師張大偉

　　住房消費(fèi)不光是房地産，住房市場(chǎng)是否穩(wěn)定，還關(guān)聯(lián)著房地産投資，更關(guān)乎上下游幾十個(gè)行業(yè)的消費(fèi)。在新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，穩(wěn)定住房消費(fèi)並非是推漲，更多還是希望市場(chǎng)穩(wěn)定，只有房地産市場(chǎng)的平穩(wěn)轉(zhuǎn)型才會(huì)有經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康。改善人民生活，必須改善居住條件。雖然中小城市房地産供大於求，但大城市住房還是比較緊張。未來(lái)房地産市場(chǎng)依然會(huì)逐步淡化房地産投資屬性，使其回歸滿(mǎn)足住房需求的本性。大漲不是穩(wěn)定，大跌同樣不是穩(wěn)定，穩(wěn)定住房消費(fèi)，是要讓明顯降溫的房地産市場(chǎng)保留一定溫度，對(duì)於房地産來(lái)説是一個(gè)明顯的利好。

　　京華時(shí)報(bào)記者桂瑰 邢飛