穩(wěn)定住房消費促樓市軟著陸

　　房企四季度銷售料回暖

　　□本報記者 姚軒傑

　　時隔五年，“穩(wěn)定住房消費”再度成為政策導(dǎo)向，對於調(diào)整中的房地産市場而言意義深遠。多位業(yè)內(nèi)人士認為，穩(wěn)定樓市的政策信號很明確，但不是市場過度刺激，樓市不會出現(xiàn)2009年那樣的暴漲。

　　伴隨著政策的利好，一線城市和部分二線城市樓市出現(xiàn)積極變化，成交量強勁反彈，價格也在企穩(wěn)，北京等城市二手房價格還出現(xiàn)微漲。預(yù)計四季度樓市銷售有望好轉(zhuǎn)，不過目前庫存量仍然很大，“平價走量”仍是房企主要的銷售策略。

　　樓市政策進一步寬鬆

　　多位業(yè)內(nèi)人士指出，穩(wěn)定住房消費，加強保障房建設(shè)，放寬提取公積金支付房租條件等政策措施的提出，將極大地利好房地産行業(yè)。

　　今年以來全國樓市持續(xù)下行，對GDP的影響不言而喻。9月份70個大中城市新建商品住宅價格變動情況顯示，除廈門環(huán)比價格持平外，其餘69個城市價格均有不同程度下降。今年前三季度，全國住宅新開工面積和銷售面積同比下降均超過10%，房地産開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降4.6%。樓市的快速調(diào)整令地方財政承受較大壓力。在地方政府性基金收入中，今年前三季度國有土地使用權(quán)出讓收入同比僅增長16.6%，較去年同期49.6%的增速大幅回落。

　　未來房地産政策環(huán)境有望進一步寬鬆。目前，央行和銀監(jiān)會已對樓市影響最為關(guān)鍵的房貸政策作出了調(diào)整，首套房認定大幅放鬆。接下來，在稅收減免方面，稅務(wù)部門有可能對存量房交易所需支付的營業(yè)稅稅率政策進行調(diào)整。各個地方也可能繼續(xù)根據(jù)本地實際出臺穩(wěn)定樓市的政策。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進説，“穩(wěn)定住房消費，重點在於提振剛需和改善型的住房消費。”

　　一二線城市成交量強勁反彈

　　近期，一系列救市政策出臺導(dǎo)致購房者心理預(yù)期發(fā)生重大變化，觀望者減少，大部分一二線城市的成交量大幅上升。

　　中國指數(shù)研究院發(fā)佈的數(shù)據(jù)顯示，2014年10月42個主要城市成交量達2416萬平方米，比上月增長12.6%，創(chuàng)年內(nèi)最高水準。分城市來看，一線城市成交量全線上漲；25個二線代表城市中17個城市環(huán)比回升，南京、杭州等地增幅顯著。

　　中國證券報記者了解到，鏈家、我愛我家北京兩大仲介10月份的成交量環(huán)比9月都超過了一倍；10月份的二手房成交均價在2.9萬元左右，環(huán)比9月上漲了1%。10月雖然有長假，但北京市二手房網(wǎng)簽量依然達到了8923套，接近9月的9109套。中原地産首席分析師張大偉表示，北京網(wǎng)簽數(shù)據(jù)起碼滯後15天以上，10月北京二手房市場實際簽約量應(yīng)該接近1.8萬套，創(chuàng)年內(nèi)新高。

　　10月份，上海市新建商品住宅成交面積為109.15萬平方米，比上月上漲42.51%，創(chuàng)今年以來單月最高；成交均價為27541元/平方米，比上月下跌0.88%，比去年同期上漲10.04%。廣州市新房成交量達78萬平方米，環(huán)比漲44.6%；成交均價1.44萬元/平方米，環(huán)比跌4.1%。深圳樓市量漲價跌，全市一手商品住宅累計成交44.9萬平方米，比9月大漲超五成；成交均價22176元/平方米，環(huán)比跌8.34%，同比漲0.49%。

　　另據(jù)透明售房市場研究院統(tǒng)計，10月份杭州(含蕭山、余杭)一手商品房成交1.28萬套，創(chuàng)51個月以來月交易新高，一手商品房新增供應(yīng)10290套，少於當(dāng)月新建商品房簽約總量，使得市區(qū)新建商品房庫存在連續(xù)7個月一路上揚後首現(xiàn)回落，環(huán)比降幅1.48%，可售套數(shù)跌回14萬套大關(guān)以內(nèi)。

　　中國指數(shù)研究院報告指出，10月主要一二線城市樓市成交量紛紛強勁上漲，房貸新政以及此前二三線城市紛紛取消限購起了決定性作用。同時，作為傳統(tǒng)的樓市銷售旺季，10月各地樓市供應(yīng)量都普遍較大，這也促成了成交量的攀升。

　　房企四季度銷售好轉(zhuǎn)

　　“銀十”收官，房企對後市的樂觀情緒增加。不過，當(dāng)前大部分城市庫存量仍然很大，房企仍然以“平價走量”為主，衝擊年底銷售目標。

　　受利好政策影響，未來一二線城市成交量上升的趨勢還將會持續(xù)，11、12月各地的成交量仍將維持較高水準，甚至有進一步放大的可能。“目前開發(fā)商的重點還是旨在穩(wěn)定、增加成交量，接下來會趁著政策的東風(fēng)，積極推盤，增加供應(yīng)，年內(nèi)價格仍將保持穩(wěn)定。如果11、12月樓市成交量能夠持續(xù)維持較高水準，漲價將是開發(fā)商明年考慮的內(nèi)容。”一家上市房企高管告訴中國證券報記者。

　　近日，億翰智庫發(fā)佈前10月銷售前20強房企的全年目標業(yè)績完成率，四成企業(yè)業(yè)績完成率達80%。萬科前10月銷售額達到1701億元，位列第一，完成率為85%；而恒大地産前10月銷售額達到1102億元，率先完成全年1000億元的目標。此外，綠地、保利、中海、碧桂園、世茂等房企完成率都超過70%。

　　“在當(dāng)前市場回升的情況下，最大的受益者往往是品牌房企，這些品牌房企的項目大部分處在一二線城市，再加上消費者對它們提價的預(yù)期，更會推動品牌房企的去庫存化。四季度將是品牌房企的窗口期。”易居中國執(zhí)行總裁丁祖昱表示。