住建部、財(cái)政部、人民銀行等三部委近日發(fā)佈的《關(guān)於發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，與此前央行發(fā)佈的《關(guān)於進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》(“央四條”)有異曲同工之妙，即降低首套住房和改善型住房貸款成本，助推住房消費(fèi)金融發(fā)展，做實(shí)居民合理住房需求，實(shí)現(xiàn)樓市去庫(kù)存、去泡沫，緩衝經(jīng)濟(jì)下行過程中企業(yè)投資意願(yuàn)迅速下降、被動(dòng)産能收縮和抵押物價(jià)值下跌，對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)底線增速和金融信貸品質(zhì)的衝擊。

　　“央四條”提出了盤活存量房貸資源(“還清再貸”和MBS)、發(fā)行專項(xiàng)金融債券等措施。這些措施不僅從增量和存量?jī)蓚€(gè)角度，增加銀行可貸資金的供給，緩解了房貸對(duì)銀行流動(dòng)性的壓力，而且能將銀行低收益存量房貸置換出來，可以激勵(lì)銀行發(fā)放低成本的住房貸款。然而，旨在增加房貸資金供給的MBS和定向增加低成本房貸資金的專項(xiàng)金融債券，事實(shí)上難以在中短期內(nèi)擔(dān)當(dāng)大任。在金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、利率市場(chǎng)化不夠、機(jī)構(gòu)投資者不成熟的情況下，MBS難以快速生根和壯大。

　　更重要的是，MBS能夠?yàn)槭袌?chǎng)投資者認(rèn)可和接受，前提是給投資者的收益率要足夠高。自2005年開展試點(diǎn)以來，MBS在我國(guó)總共才出了3單，而且每一單都貼著招標(biāo)利率的上限(大概在5%-6%之間)。MBS的收益率居然如此之高，可見其接受度是比較低的。那麼，目前在社會(huì)無風(fēng)險(xiǎn)收益率居高不下、支援MBS未來收益的現(xiàn)金流(租金收入和房?jī)r(jià)增值收益)可能下降的情況下，MBS只有給出更高的收益率才能為投資者接受。

　　而更高的收益率是擔(dān)保方(或打包銀行)無法接受的，也是實(shí)際收益無法保障的。而由於“定向?qū)掦牎毕拗沏y行間市場(chǎng)資金量，再加上較長(zhǎng)的審批和發(fā)行週期，發(fā)行專項(xiàng)金融債券也難當(dāng)大任。因此，無論從增加住房可貸資金，還是降低房貸成本，都只能將MBS和發(fā)行專項(xiàng)金融債券放在中長(zhǎng)期改革範(fàn)疇來理解其效應(yīng)。

　　當(dāng)前最關(guān)鍵的是增加規(guī)模化低成本的可貸資金，而住房公積金無疑是最佳選擇之一。從資金規(guī)模上看，截至2014年3月，全國(guó)實(shí)際繳存住房公積金職工達(dá)1.06億人，繳存總額6.47萬億元，沉澱的餘額就有3.27萬億元。也就是説，全國(guó)範(fàn)圍內(nèi)公積金閒置的比例高達(dá)50%，而目前存量個(gè)人住房貸款也僅僅才10萬億元，閒置公積金相當(dāng)於存量房貸的1/3強(qiáng)。

　　再看資金成本，公積金專戶存款利率僅為2.33%，不僅低於同期限一般存款利率，更低於大眾理財(cái)收益率。而公積金本身就是政策性住房金融，一貫實(shí)行“低存低貸”的原則。如果將這一大筆低廉的資金與合理住房需求(如首次購(gòu)房和改善購(gòu)房)對(duì)接起來的話，無疑將極大降低購(gòu)房者的貸款成本。但是，目前公積金奉行“屬地化”封閉運(yùn)營(yíng)原則，造成各地利用強(qiáng)度(貸款/繳存總額)反差太大，大城市和東部地區(qū)利用強(qiáng)度大，而中小城市和西部地區(qū)利用強(qiáng)度小，無法像銀行資金一樣在各地之間調(diào)劑餘缺。所以，一邊是類似于廣州、廈門等地因公積金“額度荒”不得不限制提取和貸款；一邊是廣大中小城市公積金大量閒置，躺在賬戶上睡大覺。

　　因此，此次“公積金貸款新政”有兩個(gè)目的：一是當(dāng)?shù)毓e金要充分利用，降低合理住房需求的購(gòu)置成本；二是調(diào)劑公積金在地區(qū)間的不平衡。貸款申請(qǐng)最低公積金繳存期從原來的12個(gè)月降到6個(gè)月、貸款發(fā)放率低於85%的城市提高公積金貸款額度、高於85%的要做好“組合貸款”等，都是為了充分利用，降低本地合理住房需求的貸款成本。而實(shí)現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，並推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)的規(guī)定，則是為了調(diào)劑公積金在地區(qū)間的不平衡。

　　就目前來看，第一個(gè)目的相對(duì)容易實(shí)現(xiàn)，第二個(gè)目的實(shí)現(xiàn)起來比較難。基於公積金屬於繳存?zhèn)€人的基本原則，當(dāng)個(gè)人因工作變動(dòng)和家庭搬遷而離開繳存地時(shí)，正常的轉(zhuǎn)移接續(xù)已經(jīng)在全國(guó)主要城市實(shí)現(xiàn)。關(guān)鍵是公積金能夠像銀行間資金拆借一樣，異地互認(rèn)和互貸，這才能調(diào)劑餘缺，讓公積金在全國(guó)範(fàn)圍內(nèi)流動(dòng)起來，發(fā)揮供應(yīng)低成本房貸資金的作用。但是，由於此舉會(huì)減少流出地的繳存餘額，降低增值收益，不僅降低對(duì)於地方保障房建設(shè)、農(nóng)田水利和義務(wù)教育等方面的支援，也減少了地方公積金中心可支配的管理費(fèi)用，地方在這方面的積極性不足。

　　因此，應(yīng)該在公積金專戶存款利率和社會(huì)平均收益率之間，應(yīng)建立一種流入流出的補(bǔ)償機(jī)制，這樣既能增加繳存者的利息收入，也能增加公積金的增值收益，還能發(fā)揮低成本資金的作用，降低房貸成本。既然社保資金可以克服重重障礙，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域流動(dòng)，發(fā)揮政策性住房金融的公積金具有大社保資金的範(fàn)疇，也應(yīng)當(dāng)順應(yīng)人口流動(dòng)的趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域流動(dòng)。深圳市房地産研究中心 李宇嘉