製圖：張芳曼

　　日前，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部和中國人民銀行聯(lián)合發(fā)佈《關(guān)於發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，不僅首套自住住房公積金貸款額度將適當(dāng)提高，而且還將優(yōu)化辦理流程，推進(jìn)異地貸款，取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保四項收費(fèi)項目。公積金的使用現(xiàn)狀如何？新政策將給公積金貸款帶來哪些方便？記者進(jìn)行了採訪。

　　“沉睡”和“錢荒”，到底咋回事？

　　由於資金成本低，住房公積金一直是普通職工購房貸款的首選。然而，近年來伴隨住房公積金的爭議也不少。一方面，有媒體報道，我國住房公積金的利用率只有50%，有3萬多億元的公積金在“沉睡”。另一方面，去年下半年以來，廣州、蘇州、上海等城市延長公積金貸款週期，又引發(fā)公積金“錢荒”的憂慮。

　　“説‘3萬多億元公積金在沉睡’，其實是一種誤解。”住房城鄉(xiāng)建設(shè)部住房公積金司司長張其光介紹，截至今年8月末，全國繳存住房公積金職工1.07億人，繳存總額7.03萬億元，職工提取總額3.49萬億元，繳存餘額3.54萬億元。但繳存餘額不代表就是“沉睡”的資金，這部分資金用於三方面：全國住房公積金個人住房貸款餘額2.43萬億元，保障性住房建設(shè)試點(diǎn)項目貸款餘額431億元，購買國債餘額62億元，合計約2.47萬億元。因此，截至8月末，住房公積金結(jié)余資金為1.07萬億元。“全國住房公積金的資金使用率為70%，接近商業(yè)銀行水準(zhǔn)；資金不良率0.038%，遠(yuǎn)低於商業(yè)銀行，資金總體安全。”

　　但張其光承認(rèn)，當(dāng)前各地住房公積金個人住房貸款業(yè)務(wù)發(fā)展也存在不平衡的問題。我國35個大中城市的住房消費(fèi)資金需求佔(zhàn)過去一年住房消費(fèi)額的30%，而資金供應(yīng)分佈在各個城市，所以資金的歸集速度跟不上貸款速度，造成了這些城市公積金貸款“錢緊”“錢荒”。而另一部分城市對貸款條件要求過嚴(yán)，住房貸款發(fā)放率較低，影響了繳存職工的合法權(quán)益，也削弱了住房公積金制度的互助作用。據(jù)介紹，目前，我國282個設(shè)區(qū)城市中，有49個城市的公積金利用率超過85%，107個城市超過75%，剩下126個城市約在50%至75%。也就是説我國近一半的設(shè)區(qū)城市公積金使用率沒有達(dá)到銀行存貸比。

　　九大改革措施，支援職工買房

　　為盤活1.07萬億元的結(jié)余資金，支援繳存職工購買首套和改善型自住住房， 《通知》推出了推進(jìn)異地貸款、提高貸款額度、減輕貸款負(fù)擔(dān)、優(yōu)化貸款流程等九大改革措施。

　　《通知》規(guī)定：職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月（含）以上，可申請住房公積金個人住房貸款。對曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合併計算。住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。

　　提高貸款額度。住房公積金個人住房貸款發(fā)放率低於85%的設(shè)區(qū)城市，要根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績r格和每人平均住房面積等情況，適當(dāng)提高首套自住住房貸款額度，加大對購房繳存職工的支援力度。

　　當(dāng)前職工跨地區(qū)流動日益增強(qiáng)，在就業(yè)地繳存、回原籍購房需求增多。對此，《通知》要求，各地要實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)，並推進(jìn)異地貸款業(yè)務(wù)，即職工可持就業(yè)地住房公積金管理中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理中心申請住房公積金個人住房貸款。

　　《通知》提出減輕貸款負(fù)擔(dān)。取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強(qiáng)制性機(jī)構(gòu)擔(dān)保等收費(fèi)項目。這四項雜費(fèi)目前佔(zhàn)貸款總額的3‰到8‰不等。

　　《通知》還要求優(yōu)化貸款流程，房屋産權(quán)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在受理抵押登記申請之日起10個工作日內(nèi)完成抵押權(quán)登記手續(xù)，住房公積金管理中心應(yīng)在抵押登記後5個工作日內(nèi)完成貸款發(fā)放。

　　“此次新政，優(yōu)化了辦理流程，提高了服務(wù)效率。”國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟(jì)研究所所長任興洲説，特別是取消了長期存在又廣被詬病的四項仲介費(fèi)用，明顯降低了貸款中間費(fèi)用，表明規(guī)範(fàn)市場秩序的改革力度在加大。

　　清華大學(xué)房地産研究所所長劉洪玉認(rèn)為，過去很多人詬病公積金成擺設(shè)，就是由於貸款手續(xù)太複雜。取消四項費(fèi)用、重申服務(wù)時限都有助於提高服務(wù)效率，降低公積金使用過程中的成本。

　　協(xié)調(diào)組合貸，探索證券化

　　針對部分城市貸款發(fā)放率較高，資金流動性緊張，職工貸款排隊輪候等現(xiàn)象，《通知》要求，住房公積金個人住房貸款發(fā)放率在85%以上的城市，要主動採取措施，積極協(xié)調(diào)商業(yè)銀行發(fā)放住房公積金和商業(yè)銀行的組合貸款。有條件的城市，要積極探索發(fā)展住房公積金個人住房貸款資産證券化業(yè)務(wù)。

　　“無論提高貸款額度，還是解決沿海城市貸款餘額不足等問題，都要求盤活沉澱資金，改善住房公積金的流動性，提高住房公積金提供個人住房貸款的能力。《通知》允許設(shè)區(qū)城市統(tǒng)籌使用資金、支援住房公積金個人住房貸款資産證券化探索，都利於解決上述矛盾。”劉洪玉介紹，許多國家通過住房抵押貸款證券化，解決了個人住房金融的流動性問題。

　　劉洪玉認(rèn)為，從近期央行發(fā)通知要求商業(yè)銀行加大對首次購房和改善性購房支援力度，商業(yè)銀行並未積極響應(yīng)來看，我國必須建立起政策性住房金融體系，以對居民獲取基本住房、適當(dāng)改善住房條件提供支援，而且這種支援基本不受市場週期的影響，是一種長期制度安排。目前住房供給端的政策性住房金融隨著國家開發(fā)銀行住房金融事業(yè)部的建立已經(jīng)大體成型，但住房需求端的政策性住房金融形態(tài)還在持續(xù)研究探索中。

　　那麼，探索住房公積金個人住房貸款資産證券化，會否引發(fā)類似2008年的美國次貸危機(jī)呢？

　　“美國次貸危機(jī)不是資産證券化出現(xiàn)問題，而是次貸出現(xiàn)問題，即本沒有資格申請的人獲得了貸款。只要制度完善，措施得當(dāng)，資産證券化可以增加流動性又能隔離風(fēng)險。”上海財經(jīng)大學(xué)不動産研究所陳傑教授認(rèn)為，個人住房貸款資産證券化會讓抵押貸款的鏈條拉長，需要評級、發(fā)行和監(jiān)管機(jī)構(gòu)共同參與，那麼如何徵信、評級、風(fēng)險隔離，如何防止利率風(fēng)險和借款人提前還款風(fēng)險，都需要人民銀行出臺更詳盡的規(guī)定。

　　任興洲認(rèn)為，住房公積金制度還要保持制度的穩(wěn)定性與連續(xù)性，不宜過多地作為短期市場調(diào)控的工具；同時要通過修改《住房公積金管理條例》來解決存在的深層次問題。“有中國特色的公積金制度仍在不斷探索和完善之中，但改革目標(biāo)是明確的，就是更加符合繳存職工權(quán)益。”