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      郎鹹平:踢爆中國(guó)房?jī)r(jià)難跌7大原因

      2014-10-09 08:59 來源:廣州日?qǐng)?bào) 字號(hào):       轉(zhuǎn)發(fā) 列印

        很多人提起溫州炒房團(tuán)、山西煤老闆就非常惱火,認(rèn)為就是因?yàn)檫@些人的存在,房?jī)r(jià)才會(huì)這麼高,才搞得大家買不起房!中國(guó)製造業(yè)現(xiàn)在的平均毛利潤(rùn)只有5%,如果再去掉一些其他費(fèi)用,中國(guó)的製造業(yè)基本是不掙錢的。

        一:沒搞清炒房資金的來源

        相比較來説,炒房子是一件一點(diǎn)技術(shù)含量都沒有的事情,很多以前做實(shí)業(yè)的人,現(xiàn)在基本都跑去炒房了。他們的觀點(diǎn)基本相同,都認(rèn)為現(xiàn)在這種大環(huán)境下,做實(shí)業(yè)又累又掙不到錢,炒房又簡(jiǎn)單,利潤(rùn)又高。不過從另一方面看,中國(guó)過去推出的一些措施也給了溫州炒房團(tuán)、山西煤老闆有可乘之機(jī),比如2008年的時(shí)候,為了刺激房地産,央行在一年之內(nèi)四次下調(diào)利率,幅度達(dá)到1.71%。同時(shí)二套房貸也有購房貸款利率7折的優(yōu)惠。不少投資投機(jī)者正是利用了這一政策優(yōu)惠,實(shí)現(xiàn)了自己炒房的目的。

        二:信貸調(diào)控沒有觸及到房地産

        在房?jī)r(jià)飈升、民眾抱怨的情況下,中共當(dāng)局又密集出臺(tái)了很多調(diào)控政策,但是,透過對(duì)這些調(diào)控政策的分析,我發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的事情,那就是即使到現(xiàn)在,中國(guó)的一些信貸調(diào)控還是沒有觸及到房地産。原因很簡(jiǎn)單:第一,對(duì)於地方當(dāng)局來説,土地出讓金是很大的一筆收入。第二,在現(xiàn)在這種大的環(huán)境下,中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)最怕的就是房?jī)r(jià)下跌,因?yàn)閷?duì)於金融機(jī)構(gòu)來説房?jī)r(jià)下跌是最大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),金融機(jī)構(gòu)自然不會(huì)自取滅亡。而從稅收的角度分析,在目前的制度和市場(chǎng)狀況下,還很難調(diào)節(jié)進(jìn)入樓市的資金。要衡量稅負(fù)是不是重了,中國(guó)不能只看稅率,因?yàn)檫@只是表面上的,根本沒辦法反映真實(shí)的狀況。中國(guó)應(yīng)該看的是這個(gè)稅最終能否轉(zhuǎn)嫁出去。打個(gè)比方,從表面上看,中石油和中石化每年都要繳納資源稅。可是,就算對(duì)這兩個(gè)寡頭徵收200%的稅也沒用,因?yàn)闊o論當(dāng)局徵多少稅,它們都能夠透過價(jià)格把它消化掉,也就是説,它們能把所有的稅負(fù)都加到價(jià)格上去,最終轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者,所以,它們能保證自己的利潤(rùn)率不會(huì)因?yàn)橘Y源稅而下降。同樣,對(duì)於炒房者來説,也完全可以把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁出去,而且還不擔(dān)什麼風(fēng)險(xiǎn),至於炒房的利潤(rùn)究竟有多高,大家心裏已經(jīng)相當(dāng)明白了。

        三:只注意短期房?jī)r(jià)下跌的表面現(xiàn)象

        經(jīng)歷了一段時(shí)間的調(diào)控之後,2012年3月,統(tǒng)計(jì)局公佈了2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況,2月份整體房?jī)r(jià)仍呈上升態(tài)勢(shì),但是70個(gè)大中城市中有45個(gè)城市新房?jī)r(jià)環(huán)比下降,漲幅縮小的城市也明顯增多。然而這還只是表面現(xiàn)象,房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)還沒有得到根本改變。這一表面現(xiàn)象也給予了公眾三方面的警醒。

        第一,2月份和1月份相比房?jī)r(jià)好像不漲了,可能還有點(diǎn)微跌,然而這只是表面現(xiàn)象,看起來非常好。其實(shí)這是一個(gè)很有趣的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。以北京為例,表面上交易量是大幅下跌,而且二手房的交易量比去年下跌了38%。對(duì)於房?jī)r(jià),如果把通州地區(qū)也平均進(jìn)去的話,肯定也是下跌的了,但是三環(huán)之內(nèi)沒有怎麼跌,所以在表面上平均價(jià)格好像跌下來了。

        第二,中小型開發(fā)商被大量淘汰,而一些大型開發(fā)商卻是越來越壯大,這是公眾不可想像的。比如,去年一整年下來之後萬科整個(gè)銷售量上升了41%,利潤(rùn)上漲了32%,就連第七名的碧桂園銷售量跟利潤(rùn)也上升了35%。之所以大型開發(fā)商越調(diào)控利潤(rùn)越高,是因?yàn)樗麄儞慰亓舜罅康馁Y源,因此市場(chǎng)震蕩的結(jié)果,等於是新一輪的洗牌,讓那些大魚把小魚都給吃了。去年在地産行業(yè)的有規(guī)模以上收購兼併高達(dá)124宗,其金額超過1500億元,也就是説在調(diào)控後市場(chǎng)的影響下,大魚變得更大了,小魚慢慢地被吃掉了。

        第三,就是土地出讓金。2010年是2.7萬億元,2011年高達(dá)3.15萬億元,創(chuàng)歷史的新高。對(duì)此,地方當(dāng)局也挺高興,因?yàn)橥恋爻鲎尳鹨采仙恕R虼苏{(diào)控的最終結(jié)果,可以説是皆大歡喜。根據(jù)當(dāng)局的統(tǒng)計(jì),在房?jī)r(jià)裏面,12項(xiàng)稅跟56項(xiàng)費(fèi),另外還有土地成本,加在一起佔(zhàn)到了房?jī)r(jià)的70%左右。房?jī)r(jià)如果要降到合理的價(jià)位,我不曉得用什麼方法跟途徑降下來。其中70%是稅費(fèi)和土地成本,這是剛性的,目前看不到下降的趨勢(shì)。還有10%最起碼的構(gòu)建成本,這個(gè)也降不了。另外,開發(fā)商有20%的利潤(rùn),有很多的支出都含在這裡面,所以這至少還有10%的利潤(rùn)來保障它的支出。也就是説,房?jī)r(jià)再怎麼降也不能突破90%的這個(gè)剛性關(guān)口。

        四:保障房沒給老百姓一個(gè)預(yù)期

        在房地産的調(diào)控中有一個(gè)重要的手段就是保障房,現(xiàn)在全中國(guó)都在搞保障房"大躍進(jìn)〃,地方當(dāng)局似乎覺得當(dāng)務(wù)之急就是蓋房,然而其中還存在一些值得商榷的地方。中共推出保障房政策的方法值得商榷。包括如何來貫徹保障房的公平,比如不是用搖號(hào)制度而是用排隊(duì)制度。因?yàn)槿绻瞥龅臈l件不是老百姓能接受的一個(gè)公共意見,就不能取得應(yīng)有的效果。

        五:沒弄清房産稅的本質(zhì)

        另一個(gè)政策就是房産稅,它被很多人看作是打壓房?jī)r(jià)的最後"殺手鐧〃,可悲的是就連中國(guó)的很多學(xué)者都沒有搞清楚房産稅的本質(zhì)究竟是什麼?世界銀行有一個(gè)報(bào)告《城市房産稅的改革指導(dǎo)原則與建議》,封面第一句話就講,房産稅必然要承受非常重要的政治代價(jià)。既然房産稅如此重要,用它來打壓房?jī)r(jià)是對(duì)是錯(cuò)?很多人不知道,美國(guó)推出房産稅的目的不是為了打壓房?jī)r(jià),而是為了讓房?jī)r(jià)升值,藏富於民,讓老百姓獲得更高的價(jià)值。按照美國(guó)的做法,美國(guó)平均徵收1.38%的房産稅,房産稅的28%給鄉(xiāng)鎮(zhèn)當(dāng)局,22%給縣當(dāng)局,4%給州當(dāng)局,當(dāng)局用於修建花園、廣場(chǎng)、搞綠地、聘用警察。而剩下的46%全部撥給教育,用以提高這個(gè)地區(qū)的教育水準(zhǔn),所以美國(guó)99%的老百姓念的都是公立的學(xué)校。他們的錢是這麼花的,而且所有的支出有非常的清楚的賬本,老百姓可以隨時(shí)上網(wǎng)查詢。

        美國(guó)在這種透明的制度之下,徵收房産稅老百姓是非常高興的,房産稅徵收的結(jié)果,警察多了,環(huán)境改善了,教育改善了,老百姓的小孩子可以放心叫他去上學(xué)。治安環(huán)境、教育環(huán)境都搞好了,房?jī)r(jià)自然增值,而每增值100美元,當(dāng)局拿走1.38美元,剩下的歸於老百姓,所以美國(guó)徵收房産稅的結(jié)果,是使這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)大幅增值。對(duì)於美國(guó)的老百姓而言的話,每一年繳1.38%的房産稅,就可以享受到這麼多的福利,而這些福利是他們個(gè)人做不到的,必須透過當(dāng)局的公權(quán)力行為讓所有社區(qū)的人都同時(shí)繳這麼多錢,然後才能達(dá)到這種所謂的環(huán)境改善的目的。所以美國(guó)徵收房産稅是為了藏富於民,為了讓房?jī)r(jià)升值。

        在美國(guó),由居民公選舉出最誠實(shí)敬業(yè)的人做評(píng)估師,來為房産做估值。一般是兩個(gè)不相識(shí)的人到府共同評(píng)估房産,測(cè)量房屋的面積、登記房屋的數(shù)量,包括有多少個(gè)浴室、車庫等等,登記完之後,兩個(gè)人分別做評(píng)估,然後上網(wǎng)公開,居民能查到所有資料。如果認(rèn)為過高的話,可以找評(píng)估師來理論,評(píng)估師會(huì)詳細(xì)的介紹評(píng)估方法,如果還不滿意,可以各向州評(píng)估委員會(huì)上訴。相比之下,這樣的方式對(duì)中國(guó)來説有一個(gè)難點(diǎn),就是如何來評(píng)估地産?評(píng)估不了又如何收稅呢?收了稅之後又如何用這筆錢呢?如果不搞清楚,到最後就會(huì)成為一筆煳涂賬。因?yàn)橹袊?guó)還沒有建立相應(yīng)的評(píng)估機(jī)制,所以目前沒有徵收房産稅的條件。

        房産稅的稅種和其他的稅種完全不一樣,其他稅種都是賺錢之後分一部分給當(dāng)局,房産稅是沒有創(chuàng)造收入的情況下從老百姓口袋裏挖出一塊肉來。薪資所得該繳稅、企業(yè)該繳稅、房屋交易稅該繳,因?yàn)槔习傩召嶅X了。如果個(gè)人不是把房産出租而是自己住的話,繳了房産稅的結(jié)果,就是沒賺錢也要繳稅了。

        六:房地産調(diào)控的三不知

        A,不知道降房?jī)r(jià)的手段是什麼

        中國(guó)的"限購令〃就是取消了部分人的購房資格,這個(gè)下調(diào)房?jī)r(jià)的手段,可能會(huì)讓一些最應(yīng)該買房的人不準(zhǔn)買了,所以讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定住了,甚至還有稍微下跌的趨勢(shì)。比如通州,不讓他們買房需求下跌,房?jī)r(jià)一定會(huì)下跌。問題是,房?jī)r(jià)當(dāng)中70%是稅費(fèi)和土地成本,10%是構(gòu)建成本,還有10%是其他支出,加在一起是90%,因此房?jī)r(jià)再降也不能降到90%以下。這就是為什麼,像北京,上海內(nèi)環(huán)或者是上海的中環(huán)之內(nèi),北京的五環(huán)之內(nèi),房?jī)r(jià)要跌也是陰跌,看不到大幅下挫,因?yàn)?0%的成本在那裏。如果説房?jī)r(jià)只能跌10%,而90%是硬剛性成本,那很多老百姓可能永遠(yuǎn)買不起。如果房?jī)r(jià)90%是剛性成本的話,那麼也很難達(dá)到所謂的收入水準(zhǔn)。

        B,老百姓不知道自己有沒有希望獲得保障房

        中共當(dāng)局撥款給地方當(dāng)局大概是8000億元左右。一棟房子的成本很低的,大概85000元建一棟四五十平方米的房子,因?yàn)橥恋囟疾灰X的,以目前8000億元的資金來看,足可以建1000萬套,這也是當(dāng)局所講的。目前已經(jīng)完在了400多萬套,再建1000多萬套,這也是當(dāng)局講的。1000萬套表面看起來好像是建成了。我想問老百姓分到房了嗎?中國(guó)蒐集了很多數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)保障房中的許多都是福利房、動(dòng)遷房,保障房在數(shù)量上仍難滿足普通老百姓的需求。

        C,地方當(dāng)局假裝不知不能依靠土地財(cái)政

        現(xiàn)在中國(guó)的房産有12項(xiàng)稅,57項(xiàng)費(fèi),還有土地出讓金,如果再加上房産稅,將使得地方當(dāng)局完全被土地財(cái)政套牢,而進(jìn)一步套牢的結(jié)果就是房?jī)r(jià)水漲船高,他們必須賣土地,必須想盡辦法拉高地價(jià),讓老百姓多多交易,致使房?jī)r(jià)根本下不來,而那些地方當(dāng)局肯定是假裝不知道的。

        七:不減少稅費(fèi)怎麼降房?jī)r(jià)

        降房?jī)r(jià)真的那麼難嗎?公眾天天批評(píng)地方當(dāng)局賣地的行為,賣地只是表面現(xiàn)象。似乎相關(guān)部門表面上看到了問題,於是説要改革稅制、重建財(cái)稅結(jié)構(gòu),地方當(dāng)局下一步不是土地財(cái)政,可是最後的結(jié)果是告訴公眾,要全面開徵房産稅,只是把土地財(cái)政變換了一個(gè)名字而已。如果全開徵房産稅,結(jié)果就是讓地方當(dāng)局更進(jìn)一步地陷入了土地財(cái)政的窘境。中共現(xiàn)階段涉及的房地産稅種有12項(xiàng)之多,涉及房地産的收費(fèi)多達(dá)57項(xiàng),這還不算土地出讓金。計(jì)算下來的話,現(xiàn)在的房?jī)r(jià)裏已經(jīng)包含30%~40%的稅費(fèi)了。地方當(dāng)局不管怎麼講它拿30%的錢,做的事還是挺多的,有可能做了70%的事。問題是這麼做下去讓地方當(dāng)局陷入土地財(cái)政這種漩渦裏面,下一步結(jié)果就是地方當(dāng)局希望房?jī)r(jià)越高,它的土地就賣的越好,然後有錢人又去買房,把房?jī)r(jià)再炒高,地方當(dāng)局非常高興,然后土地賣得更高,形成惡性迴圈,房?jī)r(jià)根本不可能降低了。

        房?jī)r(jià)降不下來,百姓永遠(yuǎn)買不起

        房?jī)r(jià)降不下來,百姓永遠(yuǎn)買不起的同時(shí),其中一項(xiàng)扭曲現(xiàn)象是:國(guó)際輿論紛紛關(guān)注的"鬼城〃,意即空無一人的購物中心和開發(fā)項(xiàng)目,在中國(guó)可説比比皆是,像是河南省鄭州市鄭東新區(qū)、內(nèi)蒙古的鄂爾多斯等新市鎮(zhèn),充滿著無人辦公與居住的大樓建築,這些樓房幾乎都已經(jīng)賣給這幾年收入逐漸豐的中産階級(jí),他們卻很難順利脫手。這種充斥著"有人買、沒人住〃的新興城市,中國(guó)每年還會(huì)持續(xù)增加12到24個(gè)。這些空蕩蕩的社區(qū),到處豎立肯德基、星巴克、施華洛世奇水晶、伯爵名錶、瑞典時(shí)裝品牌H&M、西班牙服飾Zara等招牌,但招牌僅供參考,沒有實(shí)體店面、店員,因?yàn)橐膊粫?huì)有消費(fèi)者,這種花費(fèi)數(shù)十億人民幣建起來的超現(xiàn)實(shí)新市鎮(zhèn),是中國(guó)特有的另類海市蜃樓。

        "中國(guó)人的房地産〃一書中指出,即便數(shù)以千萬計(jì)的農(nóng)村人口,很想儘快在城市定居、取得戶口、擁有房産,但他們買不起,房屋的需求與供給完全搭不上線。中國(guó)大部分民眾每天花不到12.5元人民幣,城市空屋價(jià)格卻高35萬人民幣左右。中國(guó)房産大享王石在接受"CBS〃訪問時(shí)曾説,以每人平均收入較高的上海市情況來看,普通居民需支付的房?jī)r(jià),大約是年薪45倍以上,完全脫離民眾可負(fù)擔(dān)的價(jià)格範(fàn)圍。除了買不起住房,民眾為了配合國(guó)家與地方政府"推進(jìn)城鎮(zhèn)化〃的腳步,還必須讓出原來配給的房舍,如果不想當(dāng)無殼蝸牛,祖輩、父輩與年輕一輩三代省吃儉用存下的有限積蓄,都將被炒房者的無盡貪婪吞噬殆盡。(鳳凰網(wǎng))

      [責(zé)任編輯: 馬迪]

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