■易憲容

　　國內(nèi)樓市風險之高，房地産泡沫之大，這已是不爭的事實。從目前的房地産現(xiàn)狀來看，無論是從空間還是從時間上，房地産市場的泡沫已經(jīng)十分之大，房地産的風險也自然隨之提高。所以，當國內(nèi)房地産市場開始調(diào)整，房地産市場下滑就成了近期中國主要的宏觀經(jīng)濟風險。

　　其實，對於當前國內(nèi)房地産市場的問題，從中央到地方，從民眾到政府官員，大家都心知肚明，也知道中國房地産市場泡沫的嚴重性。而房地産市場運作中最為核心的一個問題是，政府宏觀經(jīng)濟政策至今無法擺脫房地産宏觀調(diào)控的工具性。也就是説，房地産作為整個經(jīng)濟增長的宏觀調(diào)控工具，當經(jīng)濟增長過熱過快時，就採取經(jīng)濟及行政的手段讓房地産增長有所收縮；當經(jīng)濟增長放緩，則出臺政策來刺激房地産投資。

　　從我國當前的經(jīng)濟增長模式看，現(xiàn)階段需要的是高效率、有品質(zhì)的GDP，但是現(xiàn)實的經(jīng)濟生活與這個要求相差很遠，以信貸過度擴張來拉動的房地産增長仍然是當前GDP的主要內(nèi)容。

　　所以，國內(nèi)房地産市場一齣現(xiàn)週期性調(diào)整，房價只是些許的下跌，不僅經(jīng)濟增長下行的壓力越來越大，而且銀行信貸的風險、地方債務(wù)的風險、整個國內(nèi)宏觀經(jīng)濟的風險都在住房價格些許下跌時顯現(xiàn)出來。由於沒有人願意或敢於承擔這些風險，當看到房地産市場調(diào)整所帶來的巨大風險時，政府不得不重新採取行政干預(yù)的方式來阻止當前國內(nèi)房地産市場的調(diào)整，特別是地方政府紛紛出臺了房地産的救市政策。可以説，中國經(jīng)濟增長模式不改變，房地産宏觀調(diào)控的工具性就不會擺脫。

　　另外，在現(xiàn)有的土地制度及金融制度安排下，每一個政府官員上任後，為了追求個人業(yè)績最大化及個人利益最大化，房地産就成了達到其目的最好的工具。

　　還有，在現(xiàn)有的金融制度下，土地抵押融資可以成為地方政府低成本或無成本從銀行或金融機構(gòu)獲得所需要資金的最好工具。而資金的獲得就將使城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的規(guī)模擴大，這樣，GDP及土地財政上去了，房價上漲了，城市表面上繁榮了，地方政府在短期內(nèi)業(yè)績也就上去了。對地方政府來説，房地産是如此之好經(jīng)濟增長工具。

　　再有，目前國內(nèi)不少城市的房價之所以很高、房地産泡沫之所以很大，這也與政府的房地産交易制度存在嚴重缺陷有關(guān)。可以説，在全世界任何一個國家，對房地産市場的投機炒作沒有不受到嚴重限制的。而中國的住房信貸優(yōu)惠政策及住房稅收制度最有利於推高房價，製造GDP的繁榮，在這種條件下，房地産的工具性更是明顯。

　　而為何房地産一直成為宏觀調(diào)控的工具，很大程度上與目前政府還沒有制定一套中國房地産發(fā)展的長效機制有關(guān)。因為，在沒有這種房地産長效機制的情況下，政府也就不存在穩(wěn)定房地産市場的可選擇方案。無論是房價下跌可能引發(fā)的金融體系風險，還是經(jīng)濟增長下行所面臨的週期性調(diào)整，政府要化解這些問題的最好方式就是重啟增加住房投資。

　　可見，國內(nèi)房地産的工具性與中國的經(jīng)濟增長模式、政府績效考核制度、土地制度及住房交易制度等方面有關(guān)。而這些方面不改革，政府擺脫房地産的工具性是不可能的。而中國房地産的工具性可能將成為當前改革的最大障礙，也是未來中國經(jīng)濟增長的最大風險。

　　（作者係中國社科院金融研究所研究員）