編者按：去年9月首周，正是中國(guó)樓市最熱鬧的日子：4日北京誕生全國(guó)單價(jià)“地王”；5日上海、杭州、蘇州三地同現(xiàn)“地王”，其中上海“地王”總價(jià)近218億元。然而，今年9月，樓市卻是另一番景象：寧波、杭州等熱門(mén)城市從“限購(gòu)鬆綁”升級(jí)為“全面解禁”，一些地方則通過(guò)財(cái)政、稅費(fèi)補(bǔ)貼等形式直接“救市”。

　　樓市調(diào)整期，金九銀十能否如約而至？房企這半年業(yè)績(jī)?nèi)绾危肯乱徊綄⑷绾纬稣袘?yīng)對(duì)？帶著問(wèn)題，記者梳理了156家上市房企的半年報(bào)。

　　房?jī)r(jià)現(xiàn)向下調(diào)整態(tài)勢(shì)

　　房企業(yè)績(jī)冰火兩重天

　　搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，截至8月31日，滬深港三大證券交易所上市的房企中，已經(jīng)有156家正式公佈了半年報(bào)。儘管135家上市房企上半年實(shí)現(xiàn)盈利，但是約一半房企的利潤(rùn)出現(xiàn)不同程度下滑。

　　與樓市分化相對(duì)應(yīng)，房地産企業(yè)業(yè)績(jī)也出現(xiàn)了“冰火兩重天”。

　　快進(jìn)快出的“高週轉(zhuǎn)”型房企繼續(xù)領(lǐng)跑。恒大地産上半年完成全年合約銷售計(jì)劃的63.0%，銷售面積全國(guó)第一，且利潤(rùn)額提升45.8%。萬(wàn)科銷售額增長(zhǎng)20.6%，成為第一個(gè)半年銷售破千億元的房企。

　　即便是主打高端的地産企業(yè)，在快速開(kāi)發(fā)、快速銷售的策略下，也具有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。上半年，保利地産儘管簽約面積同比減少近11%，但簽約額增長(zhǎng)2.35%，毛利率為32.27%，增長(zhǎng)1.36個(gè)百分點(diǎn)。中海外的凈利潤(rùn)則增加18%，毛利率高達(dá)35.7%，比去年提高2.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　不過(guò)多數(shù)房企的半年業(yè)績(jī)遠(yuǎn)不如預(yù)期。遠(yuǎn)洋地産上半年銷售額下降26%。招商地産凈利潤(rùn)下降三成，房地産業(yè)務(wù)的毛利率下降了近11個(gè)百分點(diǎn)。金地集團(tuán)銷售面積與銷售額下降均超過(guò)一成，凈利潤(rùn)下降近50%。而綠城中國(guó)的利潤(rùn)則減少67%。即便是“老大”萬(wàn)科，今年上半年的營(yíng)業(yè)收入也出現(xiàn)了4年來(lái)的首次下降。

　　上市房企業(yè)績(jī)不佳是今年以來(lái)樓市分化調(diào)整的縮影。上半年，我國(guó)房地産開(kāi)發(fā)和銷售均出現(xiàn)了回落態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公佈的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)房地産開(kāi)發(fā)投資增速比1至5月回落0.6個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積下降6.0%，銷售額下降6.7%。同時(shí)，大中城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)向下調(diào)整的態(tài)勢(shì)。7月份，70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市只剩下廈門(mén)與大理，二手住宅依舊環(huán)比上漲的只有西寧。具有標(biāo)桿意義的“北上廣深”首次出現(xiàn)了房?jī)r(jià)全面回調(diào)。“7月，一、二手住宅價(jià)格環(huán)比指數(shù)均達(dá)到2011年以來(lái)最低，且環(huán)比降幅均達(dá)到近41個(gè)月以來(lái)最大。”鏈家地産市場(chǎng)研究部張旭説。

　　多數(shù)房企面臨高庫(kù)存

　　資金盈餘近歷史最差

　　與銷售業(yè)績(jī)下滑相對(duì)應(yīng)的是，多數(shù)房企正面臨高庫(kù)存的困境。據(jù)中國(guó)房産資訊集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，截至8月底，北上廣深4個(gè)一線城市的庫(kù)存量分別增長(zhǎng)了30%、25%、42%、25%，四城的庫(kù)存消化週期分別達(dá)到18個(gè)月、11個(gè)月、13個(gè)月、20個(gè)月的歷史高位。

　　庫(kù)存壓力大意味著企業(yè)回款週期延長(zhǎng)，這直接導(dǎo)致了上市房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流緊張。滬市146家上市房企中，有107家房企的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁禐樨?fù)數(shù)，房企現(xiàn)金流狀態(tài)呈進(jìn)一步惡化態(tài)勢(shì)。前些年，擴(kuò)大土地儲(chǔ)備是導(dǎo)致現(xiàn)金凈流出的主要原因，但今年的半年報(bào)顯示，相當(dāng)數(shù)量的房企都放緩了拿地節(jié)奏，這意味著資金壓力主要來(lái)源於回款難。保利地産半年報(bào)就顯示，其上半年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)産生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-142.8億元，下降250%。

　　除了庫(kù)存高、回款難，融資成本持續(xù)上行也是房企半年報(bào)反映的業(yè)績(jī)下滑的重要原因。儘管身為央企，具有較大的融資優(yōu)勢(shì)，保利地産在半年報(bào)中也指出：“在行業(yè)信貸偏緊的大環(huán)境下，公司凈增貸款較去年同期增加123億元。報(bào)告期末，公司有息負(fù)債總額為1238億元，有息負(fù)債平均成本為基準(zhǔn)上浮7.84%。”招商地産也認(rèn)為，受信貸收緊大環(huán)境的影響，上半年新增借款成本有所上升。

　　不少研究機(jī)構(gòu)認(rèn)為，目前房地産業(yè)的資金盈餘水準(zhǔn)已接近2008年的歷史最差水準(zhǔn)。“我們統(tǒng)計(jì)的40家上市樣本房企中，超過(guò)一半的房企各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均同比走弱，其中長(zhǎng)期償債能力下滑的房企佔(zhàn)比高達(dá)七成，行業(yè)總體的杠桿水準(zhǔn)在攀升。”中原地産首席分析師張大偉分析，雖然今年以來(lái)信貸環(huán)境並未顯著惡化，但如果房企不能通過(guò)降價(jià)有效回籠資金，或找到其他有效融資渠道，顯然將面臨經(jīng)營(yíng)困境。

　　為了緩解資金壓力，“加速去庫(kù)存”成為不少房企半年報(bào)的“關(guān)鍵詞”。萬(wàn)科半年報(bào)明確提出：“在部分庫(kù)存量高、去化週期長(zhǎng)的城市，未來(lái)仍將延續(xù)去庫(kù)存的過(guò)程。”在加大去庫(kù)存力度中，“降價(jià)跑量”成為市場(chǎng)策略，這在一定程度上影響了半年報(bào)中的業(yè)績(jī)指標(biāo)。例如金地集團(tuán)在半年報(bào)中就指出，公司房地産業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率下降近6個(gè)百分點(diǎn)，主要是由於公司前期降價(jià)促銷産品及其他低毛利産品持續(xù)進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期。

　　此外，自住型商品住房的入市也對(duì)樓市産生了降溫作用。以北京地區(qū)為例，自住型商品房上市，就導(dǎo)致中低端以剛需為主的商品房不得不選擇低價(jià)入市。而隨著商品房調(diào)整價(jià)格策略，也造成同區(qū)域自住房棄購(gòu)現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。首開(kāi)股份的報(bào)告指出，北京地區(qū)受限價(jià)及自住型商品房集中入市的影響，項(xiàng)目銷售較去年同期出現(xiàn)了較大幅度的下降。二季度公司及時(shí)調(diào)整行銷策略，簽約面積和銷售金額才比一季度大幅上升。

　　“一線城市和熱點(diǎn)二線城市，應(yīng)在正確研究保障房供給量及供給方式基礎(chǔ)上，通過(guò)保障房政策的逐步完善，促進(jìn)保障房和商品房的互動(dòng)協(xié)調(diào)發(fā)展，防止保障房供給與商品住房市場(chǎng)的相互誤傷。”社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士後楊慧説。

　　市場(chǎng)觀望情緒仍強(qiáng)烈

　　企業(yè)將加大促銷力度

　　“以價(jià)換量”“降價(jià)跑量”會(huì)延續(xù)到年終嗎？從半年報(bào)看，多數(shù)上市房企認(rèn)為，“去庫(kù)存”仍將是下半年市場(chǎng)主基調(diào)。隨著市場(chǎng)供應(yīng)量增多，房?jī)r(jià)下行趨勢(shì)將很難逆轉(zhuǎn)，企業(yè)將加大促銷力度。

　　“本輪市場(chǎng)調(diào)整與2008或2011年市場(chǎng)調(diào)整的根本區(qū)別，是由市場(chǎng)力量自發(fā)形成的，它表明市場(chǎng)供求形勢(shì)正由供不應(yīng)求向階段性、結(jié)構(gòu)性過(guò)剩轉(zhuǎn)變。從全國(guó)看，由快速城鎮(zhèn)化與收入增長(zhǎng)導(dǎo)致的住房總量短缺已趨於尾聲，三、四線城市住房出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過(guò)剩。從一、二線城市看，2013年市場(chǎng)的瘋狂上漲將誘發(fā)大量新房集中上市。為消化結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與階段性高供給，普通商品住房?jī)r(jià)格將進(jìn)入為期2至3年的調(diào)整期。”中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士鄒琳華説。

　　實(shí)際上，今年8月，二、三線城市已經(jīng)開(kāi)始逐漸取消或調(diào)整限購(gòu)政策，然而市場(chǎng)成交量並未明顯增長(zhǎng)，一些城市甚至繼續(xù)小幅下滑。這證明市場(chǎng)觀望情緒依舊強(qiáng)烈。

　　業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著“金九銀十”供應(yīng)高峰的到來(lái)，房企在加大推盤(pán)力度的同時(shí)，合理定價(jià)、有效促銷以吸引剛需入市，將成為樓市銷售主流策略。例如招商地産在半年報(bào)中表示，狠抓行銷是公司下半年工作的重中之重。萬(wàn)科在半年報(bào)中表示：“公司將進(jìn)一步加強(qiáng)庫(kù)存去化，確保庫(kù)存結(jié)構(gòu)合理。”

　　在去庫(kù)存壓力加大的市場(chǎng)預(yù)期下，房企對(duì)下半年土地市場(chǎng)大多持謹(jǐn)慎態(tài)度。融創(chuàng)中國(guó)去年拿下北京農(nóng)展館“天價(jià)地王”，董事長(zhǎng)孫宏斌在公司2014中期業(yè)績(jī)發(fā)佈會(huì)上表示，如果沒(méi)有特別合適的機(jī)會(huì)，寧可持有現(xiàn)金，也不獲取一塊糾結(jié)的土地。新土地的獲取一定是在保證現(xiàn)金流安全和負(fù)債率可控的前提下進(jìn)行。

　　“現(xiàn)在房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)整體資金是偏緊的，雖然大企業(yè)還比較好，但是很多中小企業(yè)資金壓力較大。採(cǎi)取實(shí)事求是的價(jià)格策略，對(duì)促進(jìn)銷售是有幫助的。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，房地産業(yè)將從面臨趨勢(shì)性機(jī)會(huì)變?yōu)榻Y(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，“未來(lái)市場(chǎng)將不再面臨總量的供應(yīng)缺口，而是結(jié)構(gòu)性的供應(yīng)缺口。我們?nèi)鄙倬哂刑匦缘摹⒎峭|(zhì)化的住宅産品。以旅遊、養(yǎng)生、醫(yī)療、度假以及服務(wù)配套為核心的老年服務(wù)社區(qū)等新型地産將成為房地産市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)。”