上週末黃埔大盤中鼎·君和名城以低於吹風價2000元/m2開盤，成交超八成。 王荔玨 攝

　　如何衡量心水盤的價格是否降到位？一看指標盤成交價 二看發(fā)展商折扣

　　“十一”黃金月樓市前瞻之價格篇

　　業(yè)績榜：上周搶跑去貨最多八成

　　進入9月，廣州樓市正式邁入了“金九銀十”的關(guān)鍵期。不過，讓開發(fā)商感到忐忑的是，即使是搶閘開售新盤新貨，成交業(yè)績也難全面飄紅。在房企紛紛加碼推貨的8月，連一個“日光”盤也不曾出現(xiàn)。

　　上周，搶在“金九銀十”前的最後一個週末，廣州樓市的比拼大幕也正式全面拉開。黃埔大盤中鼎·君和名城480套新貨為老黃埔?guī)硇驴袋c，最低價至1.6萬元/m2，由於整體均價低於吹風價約2000元/m2，加上樓盤毗鄰地鐵的優(yōu)勢，最終成交超八成；而曾經(jīng)單價過2萬元/m2的番禺南站奧園越時代，以最低1.6萬元/m2開售，吸引了來自深圳的某投資公司團購，買下了20層樓；荔灣豪宅中信西關(guān)海，推出11棟單位，均價2.8萬~2.9萬元/m2，較此前下調(diào)約2000元/m2，售出近七成；從化的富力泉天下，均價6000~7000元/m2，售出約五成……

　　雖説8月以來房企都在不遺餘力地大力賣樓，但整體成交卻依然難有理想的起色。來自網(wǎng)易的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，8月1日~31日，廣州共網(wǎng)簽住宅4786套，同比去年的7263套，大幅下跌了34.1%。

　　市區(qū)盤降低身價打折

　　面對樓市成交明顯下行的壓力，以“優(yōu)惠”的名義實施降價已成為大勢所趨。根據(jù)網(wǎng)易房産數(shù)據(jù)中心最新的統(tǒng)計顯示，9月份廣州在售321個樓盤中，有139個推出購房優(yōu)惠，優(yōu)惠樓盤佔比43.30%。其中有5個區(qū)域推優(yōu)惠的樓盤佔比超過50%，優(yōu)惠樓盤較多的前三位區(qū)域有黃埔區(qū)，佔比達63.64%；荔灣佔比57.14%；越秀佔比56.25%。儘管這一組數(shù)據(jù)顯示市區(qū)樓盤的優(yōu)惠比例比郊區(qū)多，但這只是説明此前不願降低身價的市區(qū)盤，如今也推出優(yōu)惠吸引購房者。而郊區(qū)不少樓盤此前已經(jīng)通過調(diào)價的方式進行了讓利，因此購房優(yōu)惠幅度相應有所收窄。

　　筍盤指標1：低於區(qū)域價

　　業(yè)界人士坦言，在這個優(yōu)惠名目繁多的“金九銀十”，其實大多數(shù)優(yōu)惠都只是吸引買家眼球的“噱頭”，只有那些價格真正降到位的樓盤才能贏得消費者的認可。因此，想入市者最應該參照的是區(qū)域內(nèi)指標盤的實際成交價格。近期那些賣得快、賣得火的樓盤，就是本地區(qū)的風向標。據(jù)此進行判斷，並跟隨大市，則基本不會有誤。

　　舉例而言，在剛過去的一週，新黃埔區(qū)（蘿崗板塊）網(wǎng)簽最好的是萬科東薈城，其成交均價為14351元/m2，同一區(qū)域的萬科金色夢想則為13952元/m2，據(jù)此推斷，蘿崗板塊的參考成交價就是1.4萬元/m2左右。當然，這當中還需要參考是帶裝修還是毛坯，否則會有2000~3000元/m2的價差。例如賣毛坯的嶺南雅築以及奧園春曉，均價就只在1.16萬~1.2萬元/m2區(qū)間。

　　在南沙區(qū)，成交最多的是廣州星河山海灣及南沙濱海花園，兩盤的毛坯均價分別為1.22萬元/m2及9122元/m2，兩者之間價格拉差的原因，在於前者大部分的單位可望海景。因此，買家也可以此衡量南沙其他的樓盤價格是否值得入市。

　　再以供貨量較大的番禺為例，指標盤萬科歐泊和金山谷的均價分別為1.75萬元/m2及1.19萬元/m2，買家大可據(jù)此在同一板塊內(nèi)進行比較挑選。

　　筍盤指標2：大房企出貨

　　此外，買家還可關(guān)注的是那些銷售指標完成不太理想的大房企産品。據(jù)克爾瑞的統(tǒng)計顯示，截至8月底，業(yè)績完成率還沒達到六成的房企有碧桂園、雅居樂、富力、保利、招商、金地等。這些房企在接下來的日子裏，為了銷售業(yè)績的達標一定會以價換量。

　　即便是已完成了年度銷售目標65%的萬科，也依然強調(diào)“現(xiàn)金為王”的策略，要求新開盤的去化率達60%，加快去庫存；碧桂園則維持新貨去化率65%的目標不變；富力表示要推出更多的商業(yè)物業(yè)。這些房企為了能把樓賣出去，預計在優(yōu)惠力度上將有進一步加大的舉措。因此，抄底“十一”黃金月的機會也許就在眼前。

　　專題撰文：記者王荔玨

　　連很少降價的都降了

　　萬科

　　8月底，萬科攜手淘寶，承諾淘寶消費總額可直接衝抵購房款，最高可抵扣200萬元。由於萬科是龍頭企業(yè)，此舉釋放的變相降價信號備受市場關(guān)注。廣州萬科金色夢想和佛山萬科金色領域參與淘寶消費抵購活動，萬科在廣州將上市的一些項目也有各種優(yōu)惠推出，等於告示天下：“萬科在降價了”。

　　大集團

　　旗下大部分樓盤位處市中心、以往鮮有降價優(yōu)惠的合生創(chuàng)展，最近也推出了大幅優(yōu)惠：珠江帝景紫龍府推出8萬抵30萬優(yōu)惠；綜合體合生廣場單間優(yōu)惠高達16.2萬元，兩房優(yōu)惠26.2萬元；逸景翠園6萬抵20萬及9折優(yōu)惠；湖山國際全新組團2萬抵10萬。

　　越秀地産、保利、富力、新世界等多個大房企均推出多盤聯(lián)動的優(yōu)惠方式，如星匯文華、星匯文宇3萬抵20萬。富力東山新天地洋房和富力盈東國際均有10萬抵40萬元優(yōu)惠。保利旗下樓盤也有多重優(yōu)惠，保利雲(yún)禧VIP客戶享50萬抵80萬優(yōu)惠、保利西海岸全場9折、保利瓏熙團圓9.8折優(yōu)惠、保利東江首府2萬抵10萬。碧桂園也將在“十一”前後再度發(fā)力，位處增城的碧桂園城市花園和碧桂園中新首府將齊齊面市，巨量“剛需”産品或?qū)⒁詢r格突圍。

　　市區(qū)盤

　　市區(qū)內(nèi)的在售樓盤優(yōu)惠也明顯加大，如天河的天健上城可享2萬抵10萬；越秀禦東雅苑兩房3萬抵30萬、三房4萬抵40萬、四房6萬抵80萬；學位盤文德先生推出5萬抵25萬優(yōu)惠，公寓3萬抵15萬；東山月府按揭付款總價立減10萬元。 （記者 王荔玨）