北京萬科副總經(jīng)理肖勁建議，北京的限購在部分情況下應該鬆開，尤其是一定檔次以上的項目

　　■本報記者 王麗新

　　近日，北京房地産圈內(nèi)傳出這樣一則消息，“2014年，北京僅有三座頂級豪宅”。而據(jù)《證券日報》記者調(diào)查獲悉，這三個項目中有兩個是曾經(jīng)的地王，另一個則是龍頭房企萬科旗下與故宮為鄰的高端住宅項目。

　　值得一提的是，據(jù)本報記者了解，中赫·萬柳書院、保利·海德公園以及萬科甲柒拾柒號上述三個項目都將在今年年底前入市，且單套總價都將超過2500萬元。

　　事實上，此前有消息人士曾向記者透露，北京樓市有放開高端住宅市場限購令的跡象。不過，該消息至今未獲得相關部門證實。

　　鋻於此，北京萬科副總經(jīng)理肖勁向記者直言，“我認為，北京的限購在部分情況下應該鬆開，尤其是一定檔次以上的項目。比如説再具體一點，單價5萬元／平方米以上，總價800萬元以上的（房産），乾脆放開”。

　　單價15萬元豪宅將入市

　　事實上，有業(yè)內(nèi)人士曾向《證券日報》記者表示，今年上半年，在剛需市場“以價換量”之際，北京總價2000萬元以上的高端住宅項目銷量同比大增，這在某種程度上也給今年入市的豪宅項目增加了一些信心。

　　《證券日報》記者獲悉，2014年下半年，北京將有三大頂級豪宅項目銷售。而對於所謂的“頂級豪宅”的定位，業(yè)內(nèi)眾説紛紜，但從單價上來看，10萬元／平方米左右是一個標準，總價則一般指超過2500萬元。

　　據(jù)記者了解，從萬科、保利以及中赫置業(yè)旗下的三個豪宅項目來看，萬科北河沿甲柒拾柒號的簽約價格，在10萬元/平方米左右，主力戶型300平方米，同時存在部分大面積樓王戶型，單套總價起點超過3000萬元；保利海德公園以9.5萬元/平方米的價格取得預售許可證，將在9月份中旬集中銷售，戶型面積為170平方米至460平方米，主力戶型産品單套總價在2500萬元至3000萬元左右；萬柳書院則被業(yè)界認為將以15萬元/平方米左右的價格現(xiàn)房銷售，總價起點為3500萬元。

　　“萬柳書院項目，我們預計在年底前以現(xiàn)房入市。”《證券日報》記者從中赫置地CEO孫鵬處獲得了確切消息。據(jù)記者了解，該項目曾是北京樓市2012年的地王項目。

　　而對於另一個薊門橋地王來説，其經(jīng)歷比較曲折。“其實我們是四年前被動成為業(yè)主的，國資委要求退出主業(yè)時，我們從中國兵器集團手中收購了這塊地，當時樓面地價約3萬元／平方米。”保利北京公司總經(jīng)理李晶向本報記者透露，但當時周邊的二手房也就是3萬元／平方米左右，因此在收購時，引發(fā)了較大爭議。

　　不過，時隔四年之後，海澱區(qū)北三環(huán)薊門橋北的位置成為其殺手锏，該項目也成了保利地産佈局高端住宅項目的標桿項目。

　　事實上，除了中赫置業(yè)這種專門做豪宅項目的房企，保利、萬科都在尋求拓展高端物業(yè)産品路線。而萬科更是收購了北河沿的甲柒拾柒號項目，並開始計劃在年底前推出北京首個別墅項目，甚至成立高端事業(yè)部做高端項目。

　　做高端比做剛需有發(fā)展？

　　值得一提的是，萬科、保利等多家房企高層對於今年樓市下半場多抱有“謹慎樂觀”態(tài)度，尤其是高端市場。

　　孫鵬認為，“若説‘北上廣深’是一線城市，我個人則認為，北京和上海就是特級城市，在這兩個城市裏，不能用平常的房地産去判斷市場。此外，高端市場是一個市場的細分，在這樣的細分之下，不是籠統(tǒng)的來説北京的房價漲多少，跌多少，這個對我們的影響不是很大”。

　　李晶也表示，“大家都説全國的市場非常困難，也説北京的市場非常困難，但與其他市場的情況相比，北京並不困難”。

　　值得注意的是，肖勁則直接表示，北京這種城市跟其他城市不太一樣，外地全面放開限購，是為了把庫存消化掉，或者把房價提升起來，賣更多的土地。但北京市場比較特別，可以更精細化的制定政策，比如放開部分高端項目的限購。

　　事實上，近日，融創(chuàng)中國董事長孫宏斌以“哥們兒”身份來綠城中國中期業(yè)績發(fā)佈會時曾表示，“為什麼我特別看好綠城，因為我堅信將來做高端，做改善性住宅的一定比做剛需産品的有發(fā)展，將來的房地産市場是有錢人去推動的。另外，做剛需産品的開發(fā)商太多了，供應量大，競爭會越來越激烈。很多城市放開限購後，也沒有什麼起色。從這一點看，我堅信，北京、上海的一線城市房價降價的可能性還是很低的”。

　　而據(jù)記者了解，綠城中國目前在北京的在售高端項目是位於通州區(qū)的京杭府項目。《證券日報》記者實地探訪綠城在北京通州的京杭府項目獲悉，該項目總計約260套房源，都是180平方米以上的戶型，目前銷售均價接近3萬元／平方米，基本相當於北京市通州區(qū)最高價。

　　而對於高端住宅物業(yè)這類産品的銷售前景，北京市房地産協(xié)會秘書長陳志與上述房企高層的觀點有著相似之處。

　　陳志認為：“在當前樓市前景未明背景下，房價仍然存在下行風險，相比剛需，改善型購房需求的表現(xiàn)更為穩(wěn)定。而正是在中高端購房需求的支撐下，開發(fā)商才推出符合當前購房需求特點的中高端産品，這或?qū)⒊蔀殚_發(fā)商下半年逆市突圍的主力軍。”