今年以來，“新常態(tài)”成為中國經(jīng)濟(jì)的一個(gè)熱門話題。新常態(tài)主要體現(xiàn)在四個(gè)方面：一是經(jīng)濟(jì)增長速度換擋回落，二是逐步優(yōu)化結(jié)構(gòu)，三是增長動(dòng)力從要素驅(qū)動(dòng)向創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)型。四是面臨樓市、地方債、金融等多重風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)。經(jīng)濟(jì)從“粗放型、高增長”的舊常態(tài)進(jìn)入中高速的新常態(tài)，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律。日本、韓國都經(jīng)歷過這一過程，當(dāng)時(shí)以上經(jīng)濟(jì)體都是從8%以上的增長率快速下降到4%左右的增長率。我國發(fā)展?jié)摿^大，城鎮(zhèn)化率較低，經(jīng)濟(jì)增速從10%左右下降到6%~8%區(qū)間這種“新常態(tài)”的可能性較大。作為企業(yè)來説，必須清醒認(rèn)識到這一宏觀形勢的深刻轉(zhuǎn)變，並調(diào)整思路主動(dòng)適應(yīng)這一變化，否則將難以適應(yīng)環(huán)境變化，經(jīng)營可能出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　在宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型之際，房地産業(yè)也正在經(jīng)歷很大轉(zhuǎn)型，但這種變化與其用“舊常態(tài)轉(zhuǎn)向新常態(tài)”來描述，不如用“從非常態(tài)轉(zhuǎn)向常態(tài)”來概括更為貼切。

　　房地産“非常態(tài)”/

　　投資銷售非常規(guī)增長。1998年房改以來，我國房地産業(yè)發(fā)展十分迅猛，住房供應(yīng)從嚴(yán)重短缺變?yōu)槊黠@過剩。房子和車子是拉動(dòng)消費(fèi)的兩大領(lǐng)頭羊，近些年汽車消費(fèi)處於增長爆發(fā)期，2013年汽車産量比2003年增長4.98倍。但房地産又比汽車增長快得多，房地産業(yè)2013年的投資、銷售面積、銷售額分別比2003年增長8.51倍、6.54倍、10.6倍，所以説1998年以來房地産投資和銷售屬於一種非常規(guī)或者説超常規(guī)增長。

　　價(jià)格大幅上漲。房價(jià)上漲大家普遍親身感受到了。特別是2007年和2009年，房價(jià)像脫韁的野馬瘋狂上漲。在北上廣深四大一線城市中心城區(qū)，2013年房價(jià)比2003年至少上漲了10倍以上。二線城市中心城區(qū)2013年房價(jià)比2003年普遍上漲6~10倍。三、四線城市漲幅稍低，大致在4~6倍左右。2013年末廣義貨幣供應(yīng)量餘額為110.7萬億元，2003年末為22.12萬億元，增長5倍，顯然在一二線城市房價(jià)的漲幅遠(yuǎn)超過了貨幣的膨脹。記憶猶新的是，2009年底杭州房價(jià)比年初上漲近100%。如此大的漲幅，絕不是一種常態(tài)，只能用非常態(tài)來表達(dá)。

　　項(xiàng)目幾乎穩(wěn)賺不賠，且利潤高企。房地産往往被貼上暴利的標(biāo)簽，雖然個(gè)別房地産項(xiàng)目存在虧損，但絕大部分項(xiàng)目是盈利的，接近只賺不賠，而且部分項(xiàng)目利潤高得驚人。一般行業(yè)銷售毛利率可能在5%~20%，前些年房地産項(xiàng)目總銷售毛利率達(dá)到20%~50%十分正常，在房地産融資杠桿作用下，開發(fā)商本金的回報(bào)率更高。這樣高的利潤率，幾乎穩(wěn)賺不賠，持續(xù)這麼長時(shí)間，都是非常態(tài)。

　　以上三種情況的存在，使得過去10多年的房地産與其用“舊常態(tài)”來形容，不如用“非常態(tài)”來概括更為準(zhǔn)確。

　　何為常態(tài)增長/

　　行業(yè)投資銷售增長速度轉(zhuǎn)向常態(tài)增長。在非常態(tài)時(shí)期，房地産投資增長迅猛，2003年至2013年間，投資增長超過19%有9年，其中5年超過25%。銷售增長速度有時(shí)高得驚人，2005年全國房地産銷售面積增長50.6%，2009年增長42.1%，即使在限購嚴(yán)格實(shí)施的2011年和2012年，全國房地産銷售面積依然正增長，2013年更是增長了17.3%，銷售額則增長了26.3%。過去15年來僅有2008年因全球金融危機(jī)而出現(xiàn)銷售下滑，有其特殊性。

　　什麼是常態(tài)增長，一是增長幅度相對平緩，投資增長保持在19%以上比較難，銷售面積增長幅度低於15%的概率更大；二是部分年份銷售可能會出現(xiàn)負(fù)增長，而投資負(fù)增長可能性很小。房地産週期波動(dòng)的固有秉性不會改變，個(gè)別年份的大幅起落還可能發(fā)生。就每個(gè)單體城市而言，由於市場體量較小其波動(dòng)幅度可能還會比較大，但幅度會有所收窄。

　　從中長期看，1998年房改以來一直到2013年，房地産總體處於上行階段，在這個(gè)過程中，供應(yīng)量不斷積累擴(kuò)大，房價(jià)迅速達(dá)到高位，超過居民承受能力，從2014年開始，房地産達(dá)到一個(gè)轉(zhuǎn)捩點(diǎn)，整體形勢開始轉(zhuǎn)向，也可以説房地産進(jìn)入下半場，除少數(shù)一線城市外，大部分二線至四線城市産能過剩，房價(jià)收入比失衡，在宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)、貨幣政策偏中性、投資投機(jī)受到明顯抑制、勞動(dòng)人口開始下降，房産稅納入稅改議程之時(shí)，未來房地産投資銷售大幅增長的可能性明顯降低，近兩三年大的趨勢則是消化庫存，房價(jià)快速上漲已失去基礎(chǔ)。

　　對於房地産銷售面積在2013年是否已達(dá)到歷史高峰，則需要進(jìn)一步觀察。中國城鎮(zhèn)化潛力巨大，住宅和各類産業(yè)地産的發(fā)展空間還比較廣闊，未必一定走下坡路。2014年預(yù)計(jì)銷售面積小幅下降，其實(shí)成交量也是歷史第二，將超過2012年。

　　價(jià)格雙向波動(dòng)。房地産投資和銷售進(jìn)入常態(tài)波動(dòng)後，房地産這匹“烈馬”開始有所馴服，房地産行業(yè)從“非常規(guī)行業(yè)”開始成為一個(gè)“常規(guī)行業(yè)”。在這個(gè)階段房價(jià)快速上漲的可能性已經(jīng)很小，價(jià)格雙向波動(dòng)的可能性明顯增大，但一般不會大幅上漲和下跌。少數(shù)庫存過大、價(jià)格過高、産業(yè)基礎(chǔ)支撐不夠的城市房價(jià)下跌幅度可能會大一些。

　　利潤下降，項(xiàng)目有賺有賠。從前兩點(diǎn)可以看出，房地産投資總體回報(bào)率將下降，房地産利潤率逐步向社會平均利潤率過渡。市場經(jīng)濟(jì)條件下一個(gè)行業(yè)有波動(dòng)、有盈有虧是正常的，黃金十年對房地産形成的思維慣性和錯(cuò)覺必須打破。

　　開發(fā)商和區(qū)域、業(yè)態(tài)分化更加明顯。房地産進(jìn)入常態(tài)後，開發(fā)商將加快分化，專業(yè)功底深厚的公司將脫穎而出。能隨行就市、高週轉(zhuǎn)、市場研究和定位能力行銷能力強(qiáng)、融資渠道多、重視現(xiàn)金流、負(fù)債率控制得比較理性、應(yīng)對週期波動(dòng)得當(dāng)?shù)墓緦⒃谛袠I(yè)常態(tài)中進(jìn)一步擴(kuò)大市場份額。反之則將落伍甚至退出、破産。

　　就區(qū)域而言，一線城市有其特殊資源和優(yōu)勢，需求旺盛，供求不會出現(xiàn)大的失衡，價(jià)格會雙向波動(dòng)，但總體存在一定價(jià)格上漲壓力。二線城市資源集中，産業(yè)發(fā)達(dá)，交通發(fā)達(dá)，但供應(yīng)量普遍過大，房價(jià)虛高，産能和價(jià)格都需要消化。三、四線城市房地産往往超前于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，供應(yīng)量很大，需求相對有限，大部分為人口凈流出城市，行業(yè)調(diào)整需要時(shí)間。

　　就業(yè)態(tài)來説，住宅比重將進(jìn)一步下降，各種産業(yè)地産進(jìn)一步擴(kuò)張。需要關(guān)注的是，商業(yè)、旅遊度假等産業(yè)地産的泡沫也比較大，産業(yè)地産技術(shù)含量較高，需要謹(jǐn)慎經(jīng)營。

　　政府的雙向調(diào)控特徵更加明顯。1998年至2003年，政策主要是鼓勵(lì)房地産發(fā)展；2003年至2008年上半年，調(diào)控政策主基調(diào)是引導(dǎo)行業(yè)健康發(fā)展，抑制房地産過熱，但還是支援為主；2008年下半年到2009年，政府主要是刺激房地産；2010年至2014年中，主要是通過限購限貸政策抑制投資投機(jī)，控制泡沫為主要導(dǎo)向；2014年中以後，主要方向是鼓勵(lì)去庫存，分類調(diào)控，引導(dǎo)大中小城市和小城鎮(zhèn)均衡發(fā)展。未來中央政府的雙向調(diào)控特徵預(yù)計(jì)會更加明顯，既要控制房價(jià)泡沫，又要調(diào)節(jié)供應(yīng)量泡沫，既要房地産支援經(jīng)濟(jì)增長，又要防止房地産出現(xiàn)崩盤，房地産調(diào)控面臨一個(gè)相對複雜的形勢，中央政府將在長效政策機(jī)制基礎(chǔ)上，根據(jù)形勢變化相機(jī)做出政策選擇。15年來房地産發(fā)展很快，但積累的問題很多，病得比較重，問題開始爆發(fā)，此時(shí)國家不會再去刺激，簡單打激素，但會治病救人，順應(yīng)市場自身發(fā)展規(guī)律，採取一些措施讓它儘量軟著陸，促進(jìn)行業(yè)慢慢自我修復(fù)。

　　房地産進(jìn)入常態(tài)後，開發(fā)商應(yīng)注重以下幾個(gè)方面：1、高度重視風(fēng)險(xiǎn)管理。房地産發(fā)展進(jìn)入常態(tài)階段後，利潤在降低，風(fēng)險(xiǎn)有所加大，此時(shí)開發(fā)商必須重視風(fēng)險(xiǎn)管理。2、提升專業(yè)能力和管理水準(zhǔn)。以前形勢總體較好，不需要技術(shù)含量也可以賺錢，以後開發(fā)商主要依賴專業(yè)功底和管理能力。3、從盈利模式上看，開發(fā)商要更加重視高週轉(zhuǎn)模式。4、加強(qiáng)政策和市場研究，提高應(yīng)對週期的能力。企業(yè)要加強(qiáng)對週期的研究，提高駕馭週期和應(yīng)對的能力。房地産企業(yè)倒閉，一般都是不適應(yīng)週期震蕩造成的。嚴(yán)格地講我國的房地産開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)還沒遇到真正的、完整的房地産週期波動(dòng)，2008年和2011年兩次太短，很多公司活過來不是應(yīng)對得好，而是快撐不下去時(shí)政策反轉(zhuǎn)了、市場反轉(zhuǎn)了，這一輪週期對大部分城市和開發(fā)商來説可能是真正的考驗(yàn)，需要拋棄幻想，積極防禦。5、緊貼三大相關(guān)趨勢積極探索新亮點(diǎn)。當(dāng)下，新型城鎮(zhèn)化、網(wǎng)際網(wǎng)路與實(shí)業(yè)及消費(fèi)的融合、金融的普惠化和綜合經(jīng)營是幾個(gè)大趨勢，房地産必須在摸索中前進(jìn)。6、調(diào)整心態(tài)，思維要及時(shí)切換為“常態(tài)”模式。穩(wěn)賺不賠、高利潤預(yù)期、價(jià)格單向上漲、粗放管理就能賺錢等觀點(diǎn)都要及時(shí)拋棄，開發(fā)商要接受有賺有賠、平均利潤、價(jià)格有漲有跌才能更好地適應(yīng)新形勢，精細(xì)化管理才能獲得良好效益。　　◎馮焱東　　（作者為民生銀行地産研究院首席研究員）