37城放鬆限購(gòu)後調(diào)查：房?jī)r(jià)仍處下降通道，銀行按兵不動(dòng)房企洗牌加速

　　超30城市限購(gòu)鬆綁難提振市場(chǎng)，引發(fā)資本市場(chǎng)躁動(dòng)逾百家房企漲幅超10%，再融資遇冷；銀監(jiān)會(huì)多次警示房地産貸款風(fēng)險(xiǎn)，一些地方銀監(jiān)局已進(jìn)行了多次壓力測(cè)試和風(fēng)險(xiǎn)摸底。

　　理財(cái)週報(bào)記者 郭建鵬 袁盼鋒/北京報(bào)道

　　隨著全國(guó)37個(gè)城市放鬆限購(gòu)，後限購(gòu)時(shí)代的樓市驚現(xiàn)變奏，北上廣深集體陷入了鬆綁的包圍圈。

　　7月以來(lái)，多地出臺(tái)了具體措施，以往嚴(yán)格限制的購(gòu)房政策，剎時(shí)間大面積放開(kāi)。

　　可這劑強(qiáng)心針並未給持續(xù)寒冷的樓市帶來(lái)興奮，記者採(cǎi)訪(fǎng)的多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果只是政策“松鬆口”作用不大，何時(shí)在融資、信貸政策上下功夫，才值得期待。

　　然而，銀行方面紋絲不動(dòng)，面對(duì)市場(chǎng)的期盼，短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)貸款放鬆基本無(wú)望。

　　不過(guò)，資本市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始躁動(dòng)，Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月21日，可統(tǒng)計(jì)的135家上市房企中，7月份以來(lái)，已經(jīng)有103家漲幅突破了10%，中糧地産、中天城投等表現(xiàn)搶眼。

　　理財(cái)週報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，躁動(dòng)之下，房企仍然面臨趨緊的資金鏈，庫(kù)存高企、市場(chǎng)冷淡，安全的資金鏈尤為重要，房企也在艱難地嘗試融資之路。

　　限購(gòu)鬆綁引發(fā)資本市場(chǎng)躁動(dòng)

　　一個(gè)個(gè)城市限購(gòu)政策的鬆綁，在火熱的八月頻頻出臺(tái)，更為勁爆的細(xì)則，猶如火球砸向各地樓市。

　　頗具轟動(dòng)效果的是上海。

　　8月上旬，市場(chǎng)傳聞，上海某大行下發(fā)房貸新政文件，其中對(duì)首套房認(rèn)定條件的放寬，被引申理解成“上海在一線(xiàn)城市中首個(gè)嘗試放鬆限貸”。這條傳聞也把全國(guó)放鬆限購(gòu)?fù)葡蛄烁叱薄?/p>

　　即便上海各大銀行幾乎一致否認(rèn)該條傳聞，仍然難以阻止資本市場(chǎng)上壓抑許久的異動(dòng)。

　　Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月21日，可統(tǒng)計(jì)的135家上市房企中，7月份以來(lái)，已經(jīng)有103家漲幅突破了10%，而在第二季度中，漲幅突破10%的房企，僅有21家。

　　7月以來(lái)，表現(xiàn)搶眼的房企有盈方微、中糧地産、中天城投、運(yùn)盛實(shí)業(yè)等，漲幅分別為77.46%、72.12%、50.86%、48.82%。

　　同樣在8月11日-15日放鬆限購(gòu)政策頻出的這一週，房地産指數(shù)上漲 2.45%，同期滬深300上漲1.27%，房地産指數(shù)跑贏滬深300指數(shù)1.18個(gè)百分點(diǎn)。

　　龍頭企業(yè)方面，萬(wàn)科A7月份以來(lái)漲幅為12.81%，招商地産7月份以來(lái)上漲13.53%，保利地産7月份以來(lái)上漲了14.11%，金地集團(tuán)7月份以來(lái)僅上漲了5.01%。

　　萬(wàn)科方面，1-6月，其累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積821.2萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額1009.1億元，同比分別增長(zhǎng)14.6%和20.6%，銷(xiāo)售金額首次半年突破千億，市場(chǎng)地位得到進(jìn)一步鞏固；招商地産[微博]2014年上半年凈利潤(rùn)則同比下降30%至人民幣18億元，主要是結(jié)算較少、毛利率下滑及去年同期投資收益較多所致。

　　保利地産[微博]方面，其7月份累計(jì)僅獲取項(xiàng)目2個(gè)，1-7月土地投資權(quán)益金額為163.4億，較去年同期下降13.73%；金地集團(tuán)方面，上半年?duì)I業(yè)收入錄得同比上升3.3%至90.8億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)1.6億元，同比大幅下降49.9%，業(yè)績(jī)大幅下滑是因結(jié)算面積少及毛利率下滑雙重影響。

　　顯然，房企仍然難以擺脫今年來(lái)的陰霾。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，7月份，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有64個(gè)，持平的有4個(gè)，上漲的城市有2個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.2%，最低為下降2.5%。值得注意的是，目前價(jià)格環(huán)比下降仍沒(méi)有帶來(lái)銷(xiāo)售量的回升，雖然多數(shù)限購(gòu)城市放鬆了政策，但對(duì)銷(xiāo)量的效果並不明顯。

　　公開(kāi)統(tǒng)計(jì)顯示，已有31個(gè)城市正式或傳言放鬆限購(gòu)。有成交數(shù)據(jù)的城市中，13個(gè)城市限購(gòu)放鬆後呈現(xiàn)先高後低的成交走勢(shì)，只有杭州和佛山兩個(gè)城市目前成交一路走高，其餘城市放鬆限購(gòu)後成交沒(méi)有明顯變化。

　　庫(kù)存高企早已不是房企之間的秘密。今年前7個(gè)月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積為56480萬(wàn)平方米，同比下降7.6%，降幅比1至6月份擴(kuò)大了1.6%；7月末，商品房待售面積為55230萬(wàn)平方米，比6月末增加了802萬(wàn)平方米。

　　銷(xiāo)售乏力，房企的投資更是冷淡。理財(cái)週報(bào)記者了解到，7月底，十家標(biāo)桿房企權(quán)益購(gòu)地總金額為1322.27億元，僅相當(dāng)於去年全年購(gòu)地金額的4成。8月上旬，20大房企僅中海有一宗價(jià)值6.87億土地入賬。

　　再融資的魔咒

　　一邊是銷(xiāo)售乏力，一邊是投資冷淡，房企至關(guān)重要的資金鏈也日益趨緊。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，2014年上半年，開(kāi)發(fā)商的到位資金累計(jì)同比增速持續(xù)下滑。上半年房地産開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源58913億元，同比增長(zhǎng)3%，增速比2014年一季度回落3.6%。而據(jù)易居研究院統(tǒng)計(jì)，從資金結(jié)構(gòu)來(lái)看，上半年房企的自籌資金在企業(yè)到位資金中所佔(zhàn)比重上升至40.4%，相比今年一季度上升1.8%，且高於去年同期2.6%。

　　融資愈發(fā)睏難，資金鏈趨緊宛如懸在房地産企業(yè)頭上的達(dá)摩克利斯之劍。

　　8月21日，北京城建發(fā)佈非公開(kāi)發(fā)行股票公告，公告顯示，截至2014年8月15日，北京城建非公開(kāi)發(fā)行普通股500000000股，募集資金總額為39億元，扣除各項(xiàng)發(fā)行費(fèi)用7920萬(wàn)元，實(shí)際募集資金凈額為38.21億元。

　　北京城建的此次發(fā)行對(duì)象包括財(cái)通基金[微博]、易方達(dá)資産管理、宏源證券、國(guó)華人壽、北京城建集團(tuán)、申萬(wàn)菱信[微博]基金、建信基金[微博]、浦銀安盛基金[微博]等8個(gè)對(duì)象。

　　公告顯示，本次發(fā)行後，公司凈資産將大幅度增加，資産負(fù)債率相應(yīng)下降，完成後，公司總資産將增加至417.15億元元，增幅10.08%。北京城建方面表示，本次募集的資金將主要投入北京地區(qū)，共4個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。

　　值得注意的是，在今年上半年，北京城建就承受著資金鏈緊張的質(zhì)疑。彼時(shí)，北京城建接連甩賣(mài)旗下資産。截止到3月31日，北京城建資産負(fù)債率為74.46%，凈負(fù)債率為81.93%，低於行業(yè)平均水準(zhǔn)。記者了解到，目前北京城建主營(yíng)業(yè)務(wù)仍為房地産開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，這一項(xiàng)目上的收入達(dá)到90%以上。按照其公告顯示，2013年第四季度末，房地産開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售這項(xiàng)的收入為73.9億元，而這個(gè)項(xiàng)目的主營(yíng)成本高達(dá)44億元，成本比例為96.11%。

　　不論北京城建方面如何澄清，機(jī)構(gòu)投資者對(duì)於北京城建的青睞愈來(lái)愈少。去年底，尚有86家機(jī)構(gòu)持有北京城建，而今年來(lái)一路遞減。截至二季度末，只有6家機(jī)構(gòu)持有北京城建，佔(zhàn)流通股比例由去年底的21.21%，降至9.16%。

　　另一家目前承受資金鏈煎熬的房企是國(guó)興地産。

　　由於自有資金偏少，目前國(guó)興地産可供開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售的樓盤(pán)實(shí)際僅有重慶國(guó)興北岸江山一個(gè)項(xiàng)目。早在去年8月，其就公佈了非公開(kāi)發(fā)行股票預(yù)案，擬募集資金總額14.9億元，其中10.5億元用於國(guó)興北岸江山東區(qū)開(kāi)發(fā)，其餘補(bǔ)充公司流動(dòng)資金。

　　記者了解到，此前，其增發(fā)預(yù)案已上報(bào)證監(jiān)會(huì)[微博]，目前正接受?chē)?guó)土資源部的審核。

　　國(guó)興地産上半年的業(yè)績(jī)已經(jīng)凸顯公司緊張的資金鏈。上半年，國(guó)興地産凈利潤(rùn)為5000萬(wàn)元，增長(zhǎng)幅度高達(dá)649%，業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)主要是因?yàn)橹貞c國(guó)興北岸江山項(xiàng)目2014年上半年B4、A1號(hào)樓順利實(shí)現(xiàn)交房結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)，仍是去年銷(xiāo)售的“滯後”反應(yīng)。

　　半年報(bào)顯示，上半年?duì)I業(yè)成本為1.97億元，而去年同期僅為317萬(wàn)元，原因是重慶國(guó)興公司交房面積增加，結(jié)轉(zhuǎn)成本同比增加導(dǎo)致的。事實(shí)上，國(guó)興地産目前只有一個(gè)項(xiàng)目，而今年工程項(xiàng)目款項(xiàng)又要大幅增加，其資金鏈面臨不小壓力。

　　近期，中天城投在資本市場(chǎng)的表現(xiàn)也引人注目。7月份以來(lái)，其已經(jīng)上漲了50.86%，目前該房企土地儲(chǔ)備超過(guò)2200萬(wàn)平方米，除南京外7.6萬(wàn)平米外，全部集中在貴陽(yáng)。

　　這家貴州唯一一家房地産上市公司，也在籌備再融資的事宜。其6月發(fā)佈的公告顯示，擬非公開(kāi)發(fā)行股票數(shù)量不超過(guò)40,847萬(wàn)股，募集資金總額不超過(guò)270,000萬(wàn)元。募集資金將用於：(1)貴陽(yáng)國(guó)際金融中心一期商務(wù)區(qū)項(xiàng)目，(2)貴陽(yáng)市雲(yún)巖漁安、安井回遷安置居住區(qū)E組團(tuán)(公租房組團(tuán))項(xiàng)目。

　　8月14日，中天城投收到了證監(jiān)會(huì)批復(fù)，核準(zhǔn)其非公開(kāi)發(fā)行不超過(guò)42,789萬(wàn)股新股。

　　在再融資取得進(jìn)展之下，是其成本的驟然增加。中天城投半年報(bào)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入50億元，較上年同期增長(zhǎng)94.74%，而在成本方面，今年上半年其房地産開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的成本為33.9億元，而去年同期僅為14.4億元。

　　在接受理財(cái)週報(bào)記者採(cǎi)訪(fǎng)時(shí)，一位房地産投融資人士表示，上述幾家房企能夠通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行股票實(shí)現(xiàn)再融資，已經(jīng)是今年來(lái)少有的案例，“尤其是今年來(lái)樓價(jià)下跌、一些小房企資金鏈斷裂的情況使得房企再融資難上加難，銀行方面已經(jīng)不可能，而房地産信託則受到了更加嚴(yán)格的監(jiān)管，融資渠道越來(lái)少”。

　　銀行難有作為

　　好消息是，銀行層面已經(jīng)有所動(dòng)作。

　　據(jù)一位知情人士介紹稱(chēng)，目前各家銀行都在考慮房地産貸款的政策，尤其住房按揭貸款，但銀監(jiān)會(huì)的引導(dǎo)意見(jiàn)還不明確，是否會(huì)有所放開(kāi)，放開(kāi)的程度如何，目前還沒(méi)有明確的消息。

　　對(duì)於各家銀行來(lái)説，尤其2013年起，房地産行業(yè)就和地方政府融資平臺(tái)、産能過(guò)剩行業(yè)等一起被列為了行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管控的重點(diǎn)，控制房地産信貸比例成為銀行風(fēng)險(xiǎn)管控的措施之一。

　　據(jù)銀監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年6月末，中國(guó)銀行業(yè)的房地産貸款餘額為16.2萬(wàn)億元，佔(zhàn)到了各項(xiàng)貸款餘額的20.8%。這一統(tǒng)計(jì)口徑下的房地産貸款包括了房地産開(kāi)發(fā)貸，也包括了個(gè)人購(gòu)房貸款，其中，個(gè)人購(gòu)房貸款佔(zhàn)到了整個(gè)房地産貸款的67%左右。

　　不過(guò)，截至2013年末，商業(yè)銀行房地産貸款的不良率遠(yuǎn)低於銀行的總體水準(zhǔn)，僅為0.48%。但很多業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為2014年房地産貸款發(fā)生不良的風(fēng)險(xiǎn)可能遠(yuǎn)大於2013年。

　　據(jù)記者了解，2014年以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)多次警示過(guò)房地産貸款的風(fēng)險(xiǎn)，一些地方的銀監(jiān)局已經(jīng)進(jìn)行了多次壓力測(cè)試和風(fēng)險(xiǎn)摸底。

　　與此同時(shí)，房地産貸款所形成的逾期以及不良開(kāi)始不僅限于開(kāi)發(fā)貸，住房按揭貸款逾期違約也已逐漸暴露，二三線(xiàn)城市較高的空置率和較低的日均銷(xiāo)售量正在放大貸款違約的風(fēng)險(xiǎn)。

　　據(jù)了解，今年以來(lái)，在浙江杭州、江蘇無(wú)錫、福建寧德、江蘇新沂等地都出現(xiàn)了房産購(gòu)買(mǎi)者因個(gè)人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。

　　“對(duì)於開(kāi)發(fā)貸，總體信貸是收緊的，短期不會(huì)大幅放鬆，至於住房按揭貸款，許多銀行已經(jīng)開(kāi)始不同程度的利率浮動(dòng)，但全面放鬆依然存在很大的不確定性。”一位國(guó)有大行的中層分析稱(chēng)。

　　此前，曾有媒體報(bào)道稱(chēng)，工行廣州分行的首套房利率由之前的基準(zhǔn)利率上浮8%下調(diào)至上浮5%。更早時(shí)，農(nóng)行的部分分行從7月底開(kāi)始房貸利率由10%下調(diào)至5%。

　　不僅如此，建行、交行、匯豐銀行都有部分區(qū)域房貸利率下調(diào)的消息。在區(qū)域上，除了廣東外，上海、浙江紹興、廣西等地均有傳出限貸鬆綁的消息。

　　即便如此，大部分銀行尚未實(shí)質(zhì)性地施行相關(guān)的房貸優(yōu)惠政策，浮出水面的個(gè)別區(qū)域個(gè)別銀行的“優(yōu)惠”也僅限于利率上浮幅度的適度回調(diào)，信貸優(yōu)惠甚至信貸放寬尚難尋蹤跡。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，接下來(lái)，隨著房地産成交的萎縮，可能也會(huì)出現(xiàn)各家銀行新一輪的房地産信貸業(yè)務(wù)的拼搶?zhuān)J款利率將有所下降，貸款優(yōu)惠也有可能。房地産信貸政策在現(xiàn)有的信貸規(guī)模下進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整可能性更大。

　　行業(yè)洗牌中小房企雪上加霜

　　進(jìn)入8月，房貸市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生變化。

　　公開(kāi)資訊顯示，8月份第二周，各地房貸市場(chǎng)實(shí)際按揭利率成本開(kāi)始實(shí)質(zhì)性下行，一線(xiàn)城市總體房貸利率水準(zhǔn)低於二線(xiàn)城市，目前優(yōu)惠利率貸款申請(qǐng)按照由易至難的排序依次是北京、上海、深圳、廣州。

　　目前，深圳地區(qū)，中、工、建、交四大行的首套房貸利率已由基準(zhǔn)上浮5%下調(diào)至基準(zhǔn)利率，而招商銀行最低可以做到9.8折；北京地區(qū)，北京農(nóng)商和招行最低可以提供9.5折，中信銀行最低可以提供9折；在上海，農(nóng)行最低可提供9.5折貸款；廣州方面，工、建、招商最低基準(zhǔn)上浮5%，較前期有所下浮。

　　在接受理財(cái)週報(bào)記者採(cǎi)訪(fǎng)時(shí)，一位資深房産分析師認(rèn)為，取消限購(gòu)政策對(duì)一線(xiàn)城市作用很小，對(duì)二線(xiàn)城市成交量或許有一定提振效果。

　　“房企還是以去庫(kù)存收攏資金為主要目的，但房貸利率如果還是沒(méi)有明顯下降的話(huà)，中小房企的日子會(huì)難過(guò)，不排除淘汰一些小型房企的可能，這是整個(gè)行業(yè)接下來(lái)要面臨的新情況。”這位分析師説。

　　另外值得注意的是，在房地産信託受到嚴(yán)格監(jiān)管之後，一些曾經(jīng)較大型的房地産信託也在收緊房地産業(yè)務(wù)的規(guī)模。

　　上述房地産投融資人士介紹，包括中融信託、諾亞財(cái)富在內(nèi)的機(jī)構(gòu)，已經(jīng)從上個(gè)月大幅減少了房地産類(lèi)業(yè)務(wù)，甚至停止了這項(xiàng)業(yè)務(wù)，對(duì)中小房企的融資來(lái)説，是雪上加霜。

　　在他看來(lái)，目前只能期盼政策層面有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，比如當(dāng)下貨幣政策的變化正在釋放一些信號(hào)，或許對(duì)中小房企的融資産生支援。“但是中小房企資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)仍不能忽視，這是房企整個(gè)行業(yè)短期內(nèi)難以擺脫的窘境。”