每經(jīng)記者 王傑 發(fā)自北京

　　假如把限購(gòu)鬆綁比作多米諾骨牌，那麼一旦推倒後，市場(chǎng)情況如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者為此展開了調(diào)查。

　　以濟(jì)南樓市為例，在最近兩月內(nèi)，其成交量如坐“過(guò)山車”一般，飆升到高峰，隨後又急速下滑。

　　上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)在接受記者採(cǎi)訪時(shí)表示，濟(jì)南樓市成交出現(xiàn)比較大的落差，説明此前救市下的樓市 “繁榮”是虛假的一面。8月份整個(gè)市場(chǎng)有回暖的態(tài)勢(shì)，但濟(jì)南卻略顯低迷，説明濟(jì)南救市帶來(lái)的引擎功能還是比較弱的。

　　成交量大起大落

　　濟(jì)南樓市在迅速回暖後，又急速轉(zhuǎn)冷。

　　上海易居房地産研究院提供的關(guān)於7月份市場(chǎng)成交的預(yù)測(cè)報(bào)告顯示，7月1日～20日，濟(jì)南樓市成交量的環(huán)比增幅位居20個(gè)城市首位，增幅達(dá)188%。報(bào)告解釋稱，7月10日濟(jì)南房管局用口頭的方式進(jìn)行了限購(gòu)政策的鬆綁，導(dǎo)致7月中旬網(wǎng)簽數(shù)量大增，進(jìn)而提振7月前20天的成交。當(dāng)然，也有可能是之前有些成交因?yàn)橄拶?gòu)而沒網(wǎng)簽，現(xiàn)在限購(gòu)放開後集中網(wǎng)簽。7月份濟(jì)南商品住宅庫(kù)存去化週期為14.2個(gè)月，低於6月份的16.9個(gè)月。

　　出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，和濟(jì)南的救市有關(guān)？7月10日，濟(jì)南房管局發(fā)出口頭通知，濟(jì)南全面鬆綁樓市限購(gòu)。就在限購(gòu)鬆綁當(dāng)天，濟(jì)南商品房網(wǎng)簽量急速攀升。克而瑞機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)天網(wǎng)簽達(dá)到687套，成交面積為72458平方米。第2天，濟(jì)南商品房網(wǎng)簽量再創(chuàng)新高，達(dá)到740套的高峰，面積達(dá)72851平方米。

　　但火熱的態(tài)勢(shì)並沒有持續(xù)。8月1日~20日，上海易居房地産研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積約614萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)約10%。在20個(gè)城市中，濟(jì)南的成交跌幅最大，8月環(huán)比跌幅約為36%。

　　山東大學(xué)房産研究中心主任李鐵崗告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，7月份成交量的暴增，只是之前受限人群的集中釋放。

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前樓市成交增加快，和部分達(dá)成成交的交易陸續(xù)步入網(wǎng)簽通道有關(guān)。但隨著此類需求的釋放，整個(gè)成交繼續(xù)反彈的力量在削弱。

　　房貸尚未實(shí)質(zhì)放鬆

　　山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地産業(yè)發(fā)展研究中心孫大海博士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者採(cǎi)訪時(shí)表示，限購(gòu)的取消，對(duì)於濟(jì)南樓市的影響不大。如果限貸放開，可能對(duì)於濟(jì)南樓市的刺激作用更大。而從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，還是要看産業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和人口的引進(jìn)。

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示，目前濟(jì)南整個(gè)房貸環(huán)境沒有實(shí)質(zhì)性的放鬆，所以成交量難以有強(qiáng)勁的復(fù)蘇。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢?nèi)?60網(wǎng)站的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，除了公積金貸款外，濟(jì)南共有14家銀行提供按揭貸款。其中浦發(fā)銀行、恒豐銀行、北京銀行等3家銀行，首套住宅按揭貸款按照6.55%的基準(zhǔn)利率實(shí)行，其餘銀行的首套住宅的貸款利率都高於6.55%的基準(zhǔn)利率，其中光大銀行的首套住宅的貸款利率為8.52%，是基準(zhǔn)利率的1.3倍。

　　濟(jì)南當(dāng)?shù)胤康禺b業(yè)內(nèi)人士徐荔枝告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，一些剛需和改善性需求，還是受到限貸的影響，這部分人群不可能一次性支付全款。目前比較火熱的樓盤，主要還是一些區(qū)位較偏、價(jià)格較低的樓盤。

　　同策諮詢研究部發(fā)佈的《45個(gè)樓市限購(gòu)城市土地財(cái)政依賴度分析報(bào)告》指出，在全國(guó)45個(gè)樓市限購(gòu)城市土地財(cái)政依賴程度排名中，濟(jì)南位居第9位。2013年土地出讓金430.64億元，一般預(yù)算財(cái)政收入482.10億元，土地財(cái)政依賴度89.3%。

　　李鐵崗表示，樓市的健康發(fā)展，還需轉(zhuǎn)變産業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，減弱土地和財(cái)政的依賴關(guān)係，使市場(chǎng)供給需求相匹配。