江門市審計局日前發(fā)佈對市住宅專項維修資金進行的審計結(jié)果，江門的住宅維修專項資金自2009年收取以來就極少動用，至去年底銀行存款餘額達1.59億元。逾億元住宅維修資金竟然在銀行裏“睡大覺”。審計報告指出，維修資金的增值收益有待提高。住宅專項維修資金緣何只進不出？數(shù)額高達億元的住宅維修資金該如何盤活？

　　維修資金“看得見摸不著”

　　住宅專項維修資金是指專項用於住宅共用部位、住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿後的維修和更新、改造的資金。據(jù)悉，江門從2009年前後開始收取住宅專項維修資金，至今已經(jīng)接近5年。

　　江門市2010年出臺了《江門市市區(qū)住宅專項維修資金管理實施細(xì)則》，規(guī)定江門2003年9月1日後取得預(yù)售證的新房由業(yè)主共同繳納住宅專項維修資金，步梯洋房收取20元/平方米，電梯洋房則收取30元/平方米。1998年10月1日至2003年8月31日取得預(yù)售證的住宅項目將由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)投資的2%繳納住宅專項維修資金。而1998年10月1日之前取得預(yù)售證的項目將按相關(guān)規(guī)定由相關(guān)業(yè)主自行組織業(yè)主大會決定繳存方式。

　　不過讓業(yè)主不太舒心的是，繳納的這筆錢似乎看得見但摸不著。“繳納了住宅專項維修資金這麼多年，卻從來沒有使用過，有的業(yè)主已經(jīng)忘記了這筆款項的存在。”北新區(qū)某小區(qū)業(yè)主梁小姐説。據(jù)相關(guān)媒體報道，江門的住宅專項維修資金自開徵以來，歷年來實際支出總額僅僅有11.39萬元，另一方面住宅專項維修資金的賬戶卻越積越多。據(jù)統(tǒng)計，至2013年底住宅專項維修資金的銀行存款餘額已經(jīng)高達1.59億元。

　　鉅額資金使用率極低，甚至不到0.1%；另一方面，由於缺乏有效的投資增值渠道，鉅額的資金的收益也極低，造成了鉅額的資金在銀行沉睡。審計報告中指出，住宅專項維修資金全部委託銀行代管，銀行按活期利率計提利息，按現(xiàn)行做法，維修資金增值收益不高。大量資金沉睡在銀行，讓梁小姐等一眾業(yè)主覺得十分可惜，“這樣的政策明顯需要調(diào)整”。

　　手續(xù)繁多絆住申請腳步

　　江門市住宅專項維修資金銀行賬戶裏有過億元的餘額，多年來僅使用了區(qū)區(qū)十多萬元，這不禁讓人疑竇頓生：難道江門的房屋並不需要修繕？

　　然而走訪業(yè)內(nèi)人士後記者發(fā)現(xiàn)並非如此。某物管公司的一位負(fù)責(zé)人黃經(jīng)理告訴記者，住宅專項維修資金不是不需要用，而是申請使用的條件太繁瑣。“想用這筆錢，難於上青天！”該名負(fù)責(zé)人説。

　　記者查閱了《江門市市區(qū)住宅專項維修資金管理實施細(xì)則》，發(fā)現(xiàn)其中一條規(guī)定如此表述：業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)住宅專項維修資金列支範(fàn)圍內(nèi)專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業(yè)主且佔總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主簽署確認(rèn)同意才能生效，並在小區(qū)內(nèi)公示不少於5個工作日。

　　“其實其他繁瑣的手續(xù)還在其次，單是‘三分之二的業(yè)主同意’這一項就夠折騰好幾個月了。”黃經(jīng)理説，小區(qū)維修項目大多是電梯，約佔所有維修項目的八成。“特別是高層洋房，電梯壞了搶修工作一時半刻都耽誤不了，哪有時間花幾個月來逐家逐戶去找業(yè)主簽名呢？”

　　在一些新建設(shè)的區(qū)域，很多樓盤的入住率並不高，“三分之二的業(yè)主同意”變得難以實現(xiàn)。“北新區(qū)一些樓盤的入住率只有四五成，有些房子還沒裝修，有些房子業(yè)主還沒入住，甚至有些房子是炒房客購置的，業(yè)主在哪都不知道，我們物管公司去哪找齊三分之二的業(yè)主來簽名呢？假如一直湊不齊，那電梯壞了水管爆了豈不是不要修了？”黃經(jīng)理對這一項不合情理的規(guī)定滿腹怨言。

　　黃經(jīng)理的物管公司管理著江門7個小區(qū)大約三四千戶業(yè)主，卻從未申請過住宅專項維修資金。小區(qū)公共設(shè)施需要維修怎麼辦？“業(yè)主自己湊錢。”黃經(jīng)理説，“一般是得到業(yè)主委員會批準(zhǔn)之後，我們便挨家挨戶收取維修所需的費用。這樣反而更加簡單快捷。”黃經(jīng)理説。據(jù)悉，黃經(jīng)理管理的7個小區(qū)這麼多年都是需要用錢維修時再向業(yè)主籌集資金。有的小區(qū)將電梯廣告、停車位出租等公共收入私下再設(shè)一個住宅維修資金用在小區(qū)的公共設(shè)施維修上。對於很多業(yè)主來説，政府設(shè)立的這筆住宅專項維修資金遙不可及。

　　“(住宅專項維修資金)不僅沒起到作用，有時候還對我們工作帶來阻礙。有些業(yè)主對我們籌集資金維修小區(qū)設(shè)施不理解，認(rèn)為業(yè)主已經(jīng)繳納了住宅專項維修資金，物管公司不應(yīng)當(dāng)再向業(yè)主收取維修設(shè)施的費用。”黃經(jīng)理如是説。

　　-記者手記

　　別讓維修資金成為“不動産”

　　政府部門設(shè)立住宅專項維修資金，借助行政力量收取一筆資金作為他日小區(qū)公共設(shè)施維修費用，意在免卻業(yè)主集資難。然而，在採訪的過程中，由於住宅專項維修資金使用難，業(yè)主頗有怨言。物管公司意見更大，因為這筆錢不僅難用上，還導(dǎo)致物管公司籌集資金進行小區(qū)公共設(shè)施維修時飽受業(yè)主質(zhì)疑。

　　按照相關(guān)法律規(guī)定，住宅專項維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前若需要使用，應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由相關(guān)業(yè)主提出使用建議。同時，還必須滿足列支範(fàn)圍內(nèi)專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業(yè)主，且佔總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。

　　而在實際操作中，雖然業(yè)主們對維修資金普遍很重視，但對建築物共有部分承擔(dān)義務(wù)的意識卻十分欠缺，“事不關(guān)己、高高掛起”的現(xiàn)象較突出，使得簽字同意的“保障線”變成了“高門檻”，由於制度設(shè)計的桎梏，許多房屋“應(yīng)修未修”，維修資金使用效率不盡如人意。

　　而針對部分城市已經(jīng)暴露的多頭管理、審批繁瑣等情況，有專家建議，應(yīng)儘快轉(zhuǎn)變政府職能，理順管理機制，特別是要發(fā)揮市場和基層業(yè)主的作用，通過限時辦結(jié)等多種手段提高行政效率，讓錢更容易用到該用的地方去，別讓維修基金成為“不動産”。

　　（南方日報記者 全澤超 ）